Tips & Trik

AJB: Cara Pembuatan dan Syarat-syarat yang Harus Dipenuhi

19 Oktober 2018
AJB
3 menit

AJB dibuat sebagai salah satu syarat agar Anda bisa melakukan balik nama atas sebuah properti. Ikuti proses dan syaratnya, di sini!

Jual beli merupakan proses peralihan hak milik yang dapat dilakukan secara tunai maupun secara kredit.

Pada ranah jual beli properti, saat pelunasan telah dilakukan, maka kedua belah pihak akan membuat AJB di Penjabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) setempat.

Urbanites, apakah Anda sudah lazim dengan Akta Jual Jeli (AJB)?

Ya, AJB merupakan sebuah dokumen yang menyatakan peralihan hak tanah dari pemilik lama ke yang baru.

Disebutkan, proses pembuatan AJB harus dilakukan berdasarkan prinsip Terang dan Tunai.

Terang artinya dilakukan di hadapan pejabat umum yang berwenang yaitu PPAT.

Sementara itu, Tunai adalah dibayarkan secara kontan atau tunai.

Jadi, apabila harga yang disepakati belum dilunasi maka belum bisa dibuatkan AJB-nya.

Data yang Diperlukan untuk Membuat AJB

Dalam transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan tersebut, biasanya PPAT yang bersangkutan akan meminta data-data standar, yang meliputi:

I. Data tanah

  1. PBB (asli) 5 tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran (bukti bayarnya);
  2. Asli sertifikat tanah (untuk pengecekan dan balik nama);
  3. IMB asli (bila ada dan untuk diserahkan pada pembeli setelah selesai proses pembuatan AJB);
  4. Bukti pembayaran rekening listrik, telepon, air (bila ada);
  5. Jika masih dibebani hak tanggungan (hipotik) harus ada surat roya dari bank yang bersangkutan.

II. Data penjual & pembeli dengan kriteria sebagai berikut:

A.Perorangan:

  1. Fotokopi KTP suami dan istri;
  2. Salinan kartu keluarga dan akta nikah;
  3. Salinan keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk WNI keturunan).

B.Perusahaan:

  1. Fotokopi KTP direksi & komisaris yang mewakili;
  2. Fotokopi anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya dari Menteri Kehakiman dan HAM RI;
  3. Laporan Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS) PT untuk menjual atau Surat Pernyataan Sebagian kecil aset.

Hal–hal yang Harus Dipenuhi Sebelum Melakukan Pembuatan AJB

Selain berbagai data di atas, ada pula beberapa hal yang perlu dipenuhi. Hal tersebut ialah:

  1. Pemeriksaan keaslian sertifikat ke Badan Pertanahan Nasional;
  2. Penjual telah membayar Pajak penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga transaksi;
  3. Penjual telah membayar Pajak Jual Beli;
  4. Calon pembeli telah membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut ia tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum;
  5. Memiliki surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa.

Perlu dijadikan catatan, petugas PPAT dapat menolak pembuatan AJB apabila tanah yang akan dijual sedang dalam sengketa atau dalam tanggungan di bank.

Hal–hal yang Harus Dipenuhi Sebelum Melakukan Pembuatan AJB

Selain berbagai data di atas, ada pula beberapa hal yang perlu dipenuhi. Hal tersebut ialah:

  1. Pemeriksaan keaslian sertifikat ke Badan Pertanahan Nasional;
  2. Penjual telah membayar Pajak penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga transaksi;
  3. Penjual telah membayar Pajak Jual Beli;
  4. Calon pembeli telah membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut ia tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum;
  5. Memiliki surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa.

Perlu dijadikan catatan, petugas PPAT dapat menolak pembuatan AJB apabila tanah yang akan dijual sedang dalam sengketa atau dalam tanggungan di bank.

Proses Pembuatan AJB

Setelah syarat dan kewajiban antara penjual dan pembeli telah dipenuhi, maka proses pembuatan akta ini sudah dapat dilakukan.

Syarat dapat dilakukannya pembuatan akta ini ialah:

  1. Pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis jika dikuasakan;
  2. Pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi biasanya dari perangkat desa jika melalui PPAT Sementara (camat) dan kedua pegawai notaris jika melalui notaris PPAT.

Sementara itu, berikut ini adalah ketentuan pada tahapan proses pembuatan AJB:

  1. PPAT membacakan akta dan menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta, termasuk juga sudah lunas atau belum untuk transaksinya;
  2. Bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli maka akta ditandatangani oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi, dan PPAT;
  3. Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar lainnya disampaikan ke kantor pertanahan untuk keperluan pendaftaran (balik nama).
  4. Memberikan salinan akta kepada penjual dan pembeli.

Langkah selanjutnya setelah pembuatan AJB adalah pembuatan sertifikat. Petugas PPAT akan menyerahkan akta dan dokumen lainnya ke BPN.

Semoga seluruh penjelasan mengenai AJB dan proses pembuatannya tadi dapat bermanfaat bagi Anda, Urbanites!

Kunjungi blog 99.co untuk menemukan informasi-informasi menarik mengenai properti lainnya.

Artikel ini merupakan perbaruan dari artikel berjudul Tata Cara Jual Beli Properti 
Bagian 1: Proses Pembuatan Akta Jual – Beli yang terbit pada 24 Mei 2013.

Editor: Tiara Syahra Syabani/Bobby Agung Prasetyo

You Might Also Like