Hukum

Developer Perumahan Bangkrut? Begini Siasati Cicilan Rumah dan KPR!

3 menit

Bagaimana nasib cicilan rumah dan KPR apabila developer perumahan yang kamu pilih pailit alias bangkrut? Selengkapnya baca di sini.

Ketika kita memutuskan untuk membeli rumah dari pengembang, tentu perlu berhati-hati juga.

Mengapa?

Bisa saja pembeli dirugikan oleh pengembang yang bermasalah atau developer perumahan yang tiba-tiba bangkrut.

Oleh karena itu, sebaiknya ketahui terlebih dahulu riwayat pengembang tersebut!

Lalu, bagaimana nasib cicilan KPR rumah milikmu?

Apa bisa dikembalikan atau tidak?

Berikut jawabannya.

Pasal yang Mengatur Tentang Developer Perumahan Bangkrut

Pada Pasal 37 Ayat (1) UU No 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Utang (UU KPKPU) dijelaskan bahwa:

“Apabila dalam perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36 telah diperjanjikan penyerahan benda dagangan yang biasa diperdagangkan dengan suatu jangka waktu dan pihak yang harus menyerahkan benda tersebut sebelum penyerahan dilaksanakan dinyatakan pailit maka perjanjian menjadi hapus dengan diucapkannya putusan pernyataan pailit, dan dalam hal pihak lawan dirugikan karena penghapusan maka yang bersangkutan dapat mengajukan diri sebagai kreditor konkuren untuk mendapatkan ganti rugi.”

Kesimpulan dari pasal tersebut adalah ketika developer bangkrut maka Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) otomatis akan dihapus.

Namun, perlu kamu ketahui bahwa hapusnya PPJB tidak akan turut menghapus Perjanjian Kredit.

Hal ini tentu karena keduanya merupakan perjanjian terpisah.

pasal developer perumahan bangkrut

Dijelaskan dalam hukumonline.com, apabila bangkrutnya pengembang tergolong dalam kategori memaksa, maka kamu sebagai debitor tidak harus membayar biaya, rugi, dan bunga jika cicilan KPR tak dilanjutkan.

Menurut Prof. Dr. Mariam Darus Badrulzaman dalam bukunya Hukum Perikatan dalam KUH Perdata: Yurisprudensi, Doktrin, serta Penjelasan Buku Ketiga, ada tiga elemen yang harus dipenuhi untuk keadaan memaksa:

  1. Tidak memenuhi prestasi
  2. Ada sebab yang terletak di luar kesalahan debitor
  3. Faktor penyebab itu tidak diduga sebelumnya dan tidak dapat dipertanggungjawabkan kepada debitor.

Pada intinya, risiko yang ada akan ditanggung oleh pihak developer perumahan bahkan kamu bisa menuntut ganti rugi kepada pihak pengembang.

Aturan tentang kewajiban developer terhadap konsumen pembeli rumah dari pengembang yan bangkrut tertulis pada Pasal 115 Ayat (1) UU KPKPU berbunyi:

“Semua kreditor wajib menyerahkan piutangnya masing-masing kepada Kurator disertai perhitungan atau keterangan tertulis lainnya yang menunjukkan sifat dan jumlah piutang, disertai dengan surat bukti atau salinannya, dan suatu pernyataan ada atau tidaknya Kreditor mempunyai suatu hak istimewa, hak gadai, jaminan fidusia, hak tanggungan, hipotek, hak agunan atas kebendaan lainnya, atau hak untuk menahan benda.”

Baca Juga:

7 Izin Penting yang Harus Dipersiapkan Oleh Developer Rumah

Dua Kategori Peristiwa Calon Pembeli dari Developer Perumahan Bangkrut

Ada dua hal yang harus diperhatikan sebelum meminta ganti rugi pada developer perumahan yang pailit.

Yaitu, kategori rumah yang dibeli sudah selesai dibangun atau masih dalam tahap pembangunan (inden).

1. Rumah yang Sudah Selesai Dibangun

Hal pertama yang akan kita bahas kali ini adalah rumah yang sudah selesai dibangun atau yang sudah jadi.

Pernahkan kamu mengalami tahap-tahap berikut ini:

  • Permohonan KPR sudah disetujui bank, uang muka sudah dibayar, dan PPJB sudah ditanda-tangani,
  • Sudah menandatangani akad kredit bank, dan
  • AJB sudah diproses dan sertifikat tanah atas nama kamu.

Kalau sudah begitu, maka rumah yang dibeli sudah resmi menjadi milikmu.

Karena, jika di tengah jalan developer bangkrut atau dinyatakan pailit, status rumah kamu tidak akan menjadi boedel pailit.

Atau rumah yang akan dibereskan oleh kurator untuk membayar utang–utang developer.

Jadi, ketika saat mencicil rumah dan ternyata pengembang atau ­developer-nya bangkrut, hal ini bukanlah menjadi sebuah masalah bagi kamu.

Lalu, bagaimana dengan nasib cicilan KPR rumah yang sudah disetor kepada developer perumahan?

Tentu saja, kamu harus melanjutkan cicilan KPR kepada bank sesuai dengan perjanjian kredit yang sudah ditandatangani sejak awal.

Kamu juga tetap dapat memiliki dan menempati rumah tersebut jika cicilan KPR kamu sudah lunas.

2. Rumah Inden

Dalam hal ini, biasanya kita sebagai pembeli sudah membayarkan sejumlah uang atau mencicil sambil menunggu rumah tersebut selesai dibangun.

Biasanya, kamu hanya akan memiliki PPJB yang ditandatangani oleh pihak pengembang.

Itu berarti objek rumah tersebut masih jadi milik developer.

Yang lebih buruk lagi, kini rumah tersebut menjadi bagian dari boedel pailit.

Sedangkan, kamu yang yang belum memiliki AJB dan sertifikat tanah tentunya membuktikan bahwa rumah yang dicicil selama ini masih milik pengembang.

KPR yang diajukan untuk rumah inden pun belum tersedia secara utuh.

Hal ini sudah diatur dalam PBI 2016 dan SEBI 2016.

Persyaratan untuk Bank memberikan Kredit Pemilikan (“KP”) untuk pemilikan properti yang belum tersedia secara utuh adalah adanya perjanjian kerja sama antara Bank dan developer.

Bank juga tidak akan mengucurkan dana 100% kepada pihak developer.

Sebab, bank hanya akan mengirimkan dana secara bertahap sebagaimana diatur dalam SEBI 2016.

Karena itu, biasanya KPR rumah inden hanya bisa diajukan kepada bank yang adalah rekanan developer saja.

Bank biasanya (kecuali ada kesepakatan lain) tidak akan memegang jaminan lain selain PPJB antara kamu dan developer sebagai “jaminan sementara” serta jaminan dari pihak pengembang itu sendiri.

cicilan KPR developer perumahan

Nah, agar hal demikian tidak terjadi padamu, ada beberapa hal yang perlu perhatikan saat menggunakan jasa developer perumahan antara lain:

  • Pastikan menggunakan developer terpercaya,
  • Pastikan developer sudah berpengalaman,
  • Pastikan developer tersebut memiliki terstimoni yang bagus,
  • Pastikan selalu ada komunikasi dengan pihak developer,
  • Pastikan developer memiliki sepak terjang bagus, dan
  • Pastikan perjanjian jual beli rumah jelas dan surat-surat lengkap.

Demikan beberapa hal yang perlu kamu perhatikan sebelum membeli rumah dari developer.

Baca Juga:

Developer Syariah Penyedia Rumah Tanpa Riba Makin Dilirik. Minat?

Semoga informasi di atas bisa membantu kamu, ya.

Temukan kabar properti lainnya di Berita Properti 99.co Indonesia.

Kamu lagi mencari situs jual rumah murah? Temukan di 99.co/id.

Cynthia Novianti

Content Writer for 99.co. Love cats eyes and ice cube. *krok-krok*
Follow Me:

Related Posts