Berita Berita Properti

Menghitung Pajak Jual Beli Rumah & Biaya Transaksi bagi Penjual dan Pembeli, Wajib Tahu!

4 menit

Proses jual beli rumah tidak semudah yang terlihat, Sahabat 99. Ada pajak jual beli rumah dan biaya transaksi lainnya yang perlu kamu urus, entah sebagai penjual ataupun pembeli. Berikut informasi selengkapnya!

Tak hanya beban pajak, kegiatan jual beli hunian juga melibatkan berbagai komponen biaya lainnya.

Komponen biaya transaksi ini dihitung di luar pajak rumah.

Dan tak hanya membebani penjual, tetapi juga dikenakan pada pembeli rumah.

Berikut cara menghitung pajak jual beli rumah dan biaya transaksi untuk penjual dan pembeli!

Pajak Penjualan Rumah yang Perlu Dibayarkan

pajak jual beli rumah

Sumber: carainvestasibisnis.com

1. Biaya dan Pajak Penghasilan untuk Penjualan Rumah

Salah satu komponen pajak penjualan rumah adalah pajak penghasilan, ini menjadi tanggungan penjual sebagai penerima uang.

Aturannya tertera dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Tarif Baru PPh Final atas Pengalihan Hak Atas Tanah/Bangunan.

Di mana dijelaskan bahwa, pajak penjualan rumah adalah sebesar 2,5% dari harga jual.

Artinya, jika hunianmu dijual dengan harga sekitar Rp500 juta, maka pajak yang harus dibayarkan adalah  sekitar Rp12,5 juta.

Pembayaran pajak rumah ini harus dilakukan sebelum Akta Jual Beli diterbitkan.

2. Pajak Bumi dan Bangunan dalam Transaksi Jual Beli Rumah

Pajak rumah selanjutnya dalam transaksi jual beli adalah pajak bumi dan bangunan.

Ini merupakan pajak tahunan yang besarannya ditentukan dari objek, dalam hal ini tanah atau bangunan.

Sebagai pemilik hunian, kamu harus melunasinya terlebih dahulu sebelum transaksi jual beli rumah selesai.

Rumus Perhitungan PBB

Rumus dasar perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan adalah:

PBB Terutang = Tarif 0,5% x NJKP (Nilai Jual Kena Pajak)

Sementara besaran NJKP didapatkan dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dikurangi dengan Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP).

Jika nilai NJOP lebih dari sama dengan Rp1 miliar, maka NJKP yang dikenakan adalah 40%.

Namun juka di bawah Rp1 miliar, NJKP yang dikenakan adalah 20%.

Agar lebih mudah memahaminya, berikut contoh perhitungan PBB.

Baca Juga:

7 Tips Jual Rumah agar Nilainya Tinggi | Rumah Cepat Laku dan Untung Besar!

Contoh Perhitungan PBB

Samsul memiliki rumah di Pondok Indah, Jakarta Selatan.

Luas bangunan tersebut 90 meter persegi, dan luas tanah 120 meter persegi.

NJOP bumi dan bangunan sebesar Rp2 juta per meter persegi.

Berapakah tarif Pajak Bumi dan Bangunan terutang?

  • NJOP Bangunan = 90 x Rp2 juta = Rp180 juta
  • NJOP Bumi = 120 x Rp2 juta = Rp240 juta
  • Total NJOP hunian Samsul = Rp 180 juta + Rp240 juta = Rp420 juta
  • NJOPTKP = Rp12 juta (angka maksimal)
  • NJKP = Rp420 juta – Rp12 juta = Rp408 juta
  • NJKP = 20% x Rp408 juta = Rp81,6 juta
  • PBB Terhutang = 0,5% x Rp81,6 juta = Rp408 ribu

3. Biaya Kenotariatan untuk Penjual Rumah

Selain pajak penjual dan pembeli rumah, ada juga biaya kenotariatan.

Hal ini karena dalam proses transaksi jual beli rumah, dibutuhkan jasa notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) di wilayah setempat.

Jasa ini diperlukan dalam hal balik nama sertifikat, pembuatan akta jual beli, dan lainnya.

Beberapa notaris mematok harga 0,5-1% dari nilai transaksi.

Jika rumah Samsul dibeli seharga Rp500 juta dan biaya notaris 1%, maka totalnya adalah Rp5 juta.

Perlu diingat, penjual bisa membagi biaya kenotariatan dengan pembeli rumah agar nominalnya lebih kecil.

Biaya dan Pajak Pembelian Rumah yang Perlu Diperhitungkan

biaya transaksi jual beli hunian

Sumber: news.ddtc.co.id

1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

Selanjutnya, kita akan membahas pajak pembelian rumah yang harus dibayarkan pembeli.

Pertama, ada Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB.

Tarifnya sebesar 5% dari harga jual tanah dan bangunan dengan dasar pengenaan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)

Apabila NPOP lebih rendah daripada NJOP, maka yang akan digunakan adalah NJOP PBB.

Rumus Perhitungan BPHTB

Rumus dasar pajak rumah satu ini yakni:

BPHTB = Tarif Pajak 5% x Dasar Pengenaan Pajak (DPP)

Nilai DPP akan diperoleh dari pengurangan NPOP dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Agar lebih mudah memahaminya, berikut contoh perhitungan BPHTB.

Contoh Perhitungan BPHTB

Bahrudin akan membeli rumah Samsul seharga Rp500 juta.

NPOPTKP di daerah tersebut adalah Rp80 juta untuk setiap wajib pajak.

Maka perhitungan yang harus dilakukan adalah:

  • DPP = Rp500 juta – Rp80 juta = Rp420 juta
  • BPHTB Terhutang = 5% x Rp420 juta = Rp21 juta

Namun perlu dicatat, untuk perolehan hak pertama kali, ada pengenaan 0% atas BPHTB.

Ini diatur dalam Pergub DKI Jakarta No.126/2017 dan berlaku di DKI Jakarta untuk pemegang KTP ibukota.

2. Biaya Cek Sertifikat

Untuk mengecek apakah SHM tanah tidak bermasalah, diperlukan biaya hingga Rp100 ribu.

Ini adalah salah satu pengeluaran yang perlu dikeluarkan pembeli selain pajak pembelian rumah.

Fungsinya untuk menghindari kemungkinan pembeli tertipu dan membeli hunian yang bermasalah.

Entah rumah ternyata tidak memiliki izin bangun, merupakan lahan sengketa, hingga rumah disita karena kredit macet.

3. Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

Jika sertifikat sudah aman dan kesepakatan tercapai, maka akan dilakukan proses balik nama.

Ini berlaku untuk rumah bekas, tidak mencakup rumah baru yang dijual oleh pengembang.

Biayanya tergantung pada kebijakan pemerintah daerah setempet, namun umumnya adalah 2% nilai transaksi.

Maka, jika Bahrudin membeli hunian Samsul seharga Rp500 juta, biaya balik namanya adalah Rp10 juta.

Baca Juga:

Yuk, Kenali Fungsi Dan Biaya Notaris Jual Beli Rumah. Sudah Dicatat?

4. Biaya Pembuatan Akta Jual Beli dalam Transaksi

pembuatan ajb tanah dan bangunan

Sumber: inanews.co.id

Kemudian, ada biaya pembuatan Akta Jula Beli atau AJB yang dibebankan pada pembeli.

Biayanya adalah sekitar 1% dari nilai transaksi jual beli rumah.

Dengan kasus yang sama, Bahrudin perlu mengeluarkan biaya tambahan sekitar Rp5 juta.

Namun perlu diingat, tak jarang biaya pembuatan AJB ini lebih dari 1%, tergantung nilai jual rumah yang menjadi objek transaksi

5. Pajak Pertambahan Nilai Objek Transaksi

Terakhir, ada Pajak Pertambahan Nilai atau PPN yang harus dibayarkan pembeli.

Besaran PPN adalah 10% dari harga tanah yang menjadi objek transaksi.

Dalam kasus ini, berarti 10% dari harga tanah yang dibeli oleh Bahrudin seharga Rp240 juta.

Jika dihitung jumlahnya adalah Rp24 juta.

Biaya ini dibayarkan ke pengembang jika kamu membeli rumah dari Pengusaha Kena Pajak (PKP).

Namun, jika membeli rumah bekas pakai, kamu harus menyerahkannya ke kas negara.

Total Biaya serta Pajak Penjual dan Pembeli Rumah

Lantas, berapa kira-kira total dana yang perlu dikeluarkan dalam transaksi jual beli rumah?

Samsul sebagai pihak yang menjual tanah dan bangunan perlu mengeluarkan uang sebesar:

  • PPh penjualan rumah Rp12,5 juta
  • PBB Rp408 ribu
  • Biaya kenotariatan Rp5 juta

Maka, total dana yang perlu dikeluarkan Samsul adalah sekitar Rp13,4 juta.

Sementara Bahrudin, sebagai pihak yang membeli tanah dan bangunan, perlu mengeluarkan dana berikut diluar harga beli tanah:

  • BPHTB Rp21 juta
  • Biaya cek sertifikat Rp100 ribu
  • Biaya balik nama Rp10 juta
  • AJB Rp5 juta
  • PPN Rp24 juta

Maka total biaya tambahan diluar harga beli yang perlu disiapkan Bahrudin adalah sekitar Rp60,1 juta.

***

Semoga informasinya bermanfaat Sahabat 99.

Simak artikel menarik lainnya di Berita Properti 99.co Indonesia.

Ingin tahu daftar perumahan di cikarang dengan lokasi yang strategis?

Segera kunjungi 99.co/id dan temukan hunian impianmu!

Hanifah

Jr. Content Writer for 99.co | Knit & Crochet Enthusiast
Follow Me:

Related Posts