Berita Berita Properti

Jangan Anggap Sepele, Ini Risiko Jual Beli Tanah di Bawah Tangan. Disertai Tips Aman Sesuai Prosedur

3 menit

Tak sedikit masyarakat yang melakukan praktik jual beli tanah di bawah tangan karena beberapa alasan. Namun, tahukah kamu ada risiko yang dihadapi jika praktik tersebut menjadi dasar untuk melakukan sebuah transaksi jual beli?

Sahabat 99, bagi kamu yang akan melakukan transaksi jual beli tanah ada baiknya memperhatikan hal berikut.

Jangan sampai, transaksi jual beli tersebut malah menimbulkan polemik di kemudian hari.

Nah, salah satu yang masih marak terjadi adalah transaksi jual beli dengan akta di bawah tangan.

Hal ini kerap terjadi khususnya di masyarakat desa.

Padahal, dalam pelaksanaan jual beli hendaknya menggunakan akta otentik yang telah ditandatangani oleh pejabat yang berwenang.

Hanya saja, pada praktik seperti ini atau dilaksanakan dengan akta di bawah tangan.

Lantas, apa saja sih risiko dan kekuatan hukum bila melakukan transaksi jual beli di bawah tangan?

Apa Itu Jual Beli Tanah di Bawah Tangan?

Jual beli tanah di bawah tangan adalah perjanjian jual beli antara penjual dan pembeli yang dilakukan atas kesepakatan masing-masing tanpa melibatkan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Umumnya, transaksi ini terjadi di hadapan kepala desa atau camat bila berdasarkan hukum adat.

Ikut sertanya kepala desa pada dasarnya sebagai syarat mutlak oleh hukum adat yang menyatakan keyakinan bahwa suatu jual beli adalah sah.

Hal ini berdasarkan Yurisprudensi Mahkamah Agung pada 13 Desember 1958 No. 4/K/RUP/1958.

Dalam putusan Mahkamah Agung pada 12 Juni 1975 No.952/K/ SIP/1975, dalam pertimbangan hukumnya menyebutkan bahwa jual beli menurut hukum adat sah apabila dilakukan secara riil dan tunai serta diketahui oleh kepala desa.

Alasan Jual Beli Tanah Bawah Tangan

Ada sejumlah alasan mengapa praktik seperti ini masih kerap terjadi.

Berikut alasannya:

  • Biayanya tidak terlalu banyak.
  • Prosesnya sangat mudah dan praktis dibandingkan melalui PPAT karena cukup dihadiri oleh Kepala Desa dan saksi-saksi.
  • Berlakunya hukum adat/tradisi.
  • Tidak adanya penyuluhan hukum.
  • Belum optimalnya pelaksanaan pendaftaran tanah.
  • Sering munculnya berbagai kasus sertifikat ganda yang diakibatkan oleh belum dipetakannya bidang-bidang tanah terdaftar dalam peta pendaftaran.

Keabsahan Jual Beli Tanah

Keabsahan jual beli dapat ditinjau dari undang-undang ataupun peraturan pemerintah.

Jual beli tanah yang dianggap sah yaitu dilakukan di hadapan PPAT atau dengan akta otentik yang disahkan oleh pejabat yang berwenang.

Hal tersebut sesuai dengan PP No. 24 tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.

Risiko Jual Beli Tanah di Bawah Tangan

jual beli tanah di bawah tangan

savealittlemoney.com

1. Dasar Hukum Lemah

Secara hukum, peralihan hak atas tanah wajib dilakukan melalui PPAT dan tidak dapat dilakukan di bawah tangan.

Maka dari itu, akta di bawah tangan tetap diakui sebagai alat bukti yang dapat digunakan di pengadilan ketika terjadi sengketa.

Namun, kekuatan pembuktiannya tidak sesempurna akta otentik.

Artinya, ini akan bersiko pada kepastian hukum.

2. Risiko Tidak Sah

Menurut Badan Pertanahan Nasional transaksi tersebut belum/tidak sah, karena sesuai peraturan hukum pertanahan jual beli di bawah tangan tidak merupakan perbuatan hukum.

Jual beli dilakukan di hadapan Kepala Desa adalah sah menurut hukum, bilamana dipenuhi syarat-syarat materiil sesuai hukum adat.

Jual beli yang dilakukan di hadapan Kepala Desa memenuhi syarat terang, artinya tidak dilakukan secara sembunyi-sembunyi.

Akan tetapi, kantor pertahanan akan menolak untuk mendaftarkannya.

3. Berisiko Tidak Memiliki Sertifikat

Risiko lainnya adalah tidak dapat memiliki sertifikat.

Ini karena untuk melakukan pendaftaran peralihan hak atas tanah diperlukan suatu alat bukti bahwa telah dilakukan perbuatan hukum jual beli.

Menurut Pasal 37 ayat 1, alat bukti harus berupa akta yang dibuat oleh dan di hadapan PPAT.

Meskipun jual beli tanpa melibatkan PPAT lumrah, tapi perbuatan hukum tersebut tidak dapat didaftarkan pada kantor pertanahan untuk melakukan perubahan data kepemilikan atau balik nama.

Namun di Pasal 37 ayat (2) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah menyebutkan bahwa:

“Dalam keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan oleh menteri, Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftarkan pemindahan hak atas bidang tanah hak milik, yang dilakukan di antara perorangan Warga Negara Indonesia yang dibuktikan akta yang tidak dibuat oleh PPAT, tetapi yang menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang bersangkutan.”

Tips Jual Beli Tanah Sesuai Prosedur

Jual beli tanah dan bangunan memang harus dilakukan dengan Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh Notaris/PPAT.

Supaya transaksi tidak menimbulkan polemik di masa mendatang, berikut tips yang perlu dilakukan:

  • Periksa objek tanah yang akan dibeli meliputi pemeriksaan fisik dan pemeriksaan sertifikat.
  • Cek PBB di kantor pajak dan pemeriksaan sertifikat tanah di kantor pertanahan setempat untuk memastikan bahwa pemilik tanah telah melunasi seluruh PBB yang menjadi kewajibannya.
  • Pastikan bahwa tanah tersebut tidak sedang berada di bawah hak tanggungan, sita jaminan, atau sedang diblokir karena terlibat sengketa hukum.
  • Pastikan tanah tersebut tidak sedang berada dalam sengketa dengan memeriksanya ke Pengadilan Negeri.
  • Proses jual beli dilakukan dengan pembuatan AJB di kantor Notaris/PPAT.

***

Semoga informasi di atas bermanfaat, Sahabat 99.

Jangan lupa cek artikel penting lainnya di Berita 99.co Indonesia.

Kamu sedang mencari tanah untuk investasi?

Kunjungi www.99.co/id untuk menemukan penawaran yang menarik!

Ilham Budhiman

Penulis

Related Posts