Berita

Rumah Lelang: Pengertian, Cara Beli dan Untung Rugi

27 September 2018
rumah lelang
6 menit

Rumah lelang biasanya dilepas lewat bank-bank di Indonesia. Tertarik? Pelajari pengertian, cara beli, dan untung ruginya yuk!

Urbanites, dewasa ini membeli rumah lelang bisa menjadi pilihan menarik yang dapat Anda lakukan.

Tak hanya rumah, properti lainnya seperti ruko, tanah, unit apartemen hingga gedung komersial bisa dilelang jika persyaratannya memenuhi.

Pada dasarnya, rumah yang dilelang memiliki alasan serta latar belakang masing-masing.

Hal tersebut kembali pada permasalahan yang terjadi antara pemilik rumah serta pihak bank.

Banyak orang yang menginginkan rumah lelang karena harganya bisa lebih murah dan jauh di bawah rata-rata.

Tentu, harga yang murah ini membuat Anda harus bersaing dengan orang lain.

Sebelum melihat-lihat rumah serta properti lelang, yuk pahami penjelasannya di bawah ini!

Pengertian dan Ketentuan Rumah Lelang

Lelang rumah dilakukan oleh bank pemberi kredit perumahan yang menyita rumah dari pengkredit yang tak mampu melunasi rumah sesuai waktu yang ditentukan.

Membeli rumah hasil sitaan bank melalui lelang bisa menjadi alternatif bagi masyarakat untuk mendapatkan rumah berharga lebih murah.

Rumah lelang berharga lebih murah karena bank pemberi kredit sudah mendapat untung dari bunga yang disetor pengkredit.

Walaupun lebih murah, membeli rumah lelang dipastikan aman jika Anda teliti sebelum membeli.

Urbanites, jangan lupa perhatikan beberapa hal sebelum membeli rumah lelang, diawali dari detail hunian tersebut.

Ketahui lebih lanjut tentang rumah yang akan Anda beli lewat proses lelang sebelumnya.

Biasanya sebelum diadakan lelang, pelelang akan merilis informasi termasuk alamat rumah tersebut.

Jika tidak cermat saat membeli rumah lelang, maka Anda harus menerima segala kerusakan atau kecacatan rumah tersebut dan tidak bisa dibatalkan.

Sebagai peserta lelang, Anda harus memastikan objek yang dilelang dalam keadaan kosong.

rumah lelang

Pada praktiknya, banyak rumah yang dilelang namun masih dihuni oleh penghuni sebelumnya.

Oleh karena itu, Anda sebagai pembeli lelang yang sah tetap harus bernegosiasi dan menyediakan uang pengganti agar mereka mau mengosongkan rumah.

Tahap selanjutnya, sediakanlah saksi jika Anda telah bersedia memberikan uang pengganti bagi penghuni lelang sebelumnya.

Saksi harus ada dari pihak Anda dan juga dari warga setempat atau petugas dari kelurahan setempat.

Jika penghuni sebelumnya yang rumahnya telah dilelang tidak mau meninggalkan rumahnya dengan sukarela, Anda bisa melakukan pengajuan gugatan hukum.

Pengadilan dan juru sitalah yang akan turun tangan untuk mengosongkan rumah tersebut.

Mengapa Ada Rumah yang Dilelang?

Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya Urbanites, bahwa rumah lelang terjadi karena penyitaan.

Biasanya, sang pemilik terjerat kasus hukum dengan negara atau bank.

Bukan rahasia lagi bila rumah yang dijual dengan cara lelang memiliki harga jauh lebih murah dari standar pasar.

Sebagai contoh, sebuah rumah tipe 100 yang dijual dengan harga Rp900 jutaan mungkin bisa dibeli dengan harga Rp500 juta-an saja.

Faktanya, rumah yang dilelang bisa jauh lebih murah karena penjual tidak berniat untuk mendapatkan keuntungan.

Pada umumnya, rumah-rumah yang dilelang merupakan hasil sitaan karena tersangkut perkara utang-piutang ataupun gagal bayar KPR.

Lelang sendiri dilakukan agar kreditur tidak mengalami kerugian dan bisa mendapatkan kembali uang yang telah dipinjam oleh pihak debitur.

Biarpun murah, bukan berarti Anda dapat menawar harga rumah tersebut seenaknya.

Saat proses pelelangan rumah, pihak bank atau KPKNL sebagai penyelenggara telah menetapkan batasan harga minimal.

Program pelelangan rumah juga didukung oleh pemerintah.

Pada tahun Pada tahun 2016, misalnya, Kementerian PUPR berencana memberikan bantuan berupa Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum (PSU) untuk 42.700 unit rumah di Indonesia.

Target ini terbilang tinggi jika, mengingat tahun 2015 Kementerian PUPR berhasil memberikan bantuan untuk 29.965 unit yang berupa jalan lingkungan.

Bantuan berupa PSU ini berumlah sekitar Rp6,2 juta per unit rumah…

Semua hal ini disampaikan dalam Rapat Koordinasi (Rakor) Pelaksanaan Bantuan PSU Untuk Perumahan Umum.

Rakor ini pun dihadiri oleh para pengembang perumahan bersubsidi, perwakilan dinas terkait, serta koordinator provinsi yang berasal dari wilayah II…

Yaitu Kalimantan, Sulawesi, Bali, Nusa Tenggara, Maluku dan Papua.

Pelelangan Jadi Strategi Pemerintah Sejahterakan Masyarakat?

Adanya bantuan PSU diharapkan dapat membuat harga rumah bersubsidi akan lebih terjangkau.

Tak hanya itu, lingkungan di sekitar perumahan pun akan lebih nyaman untuk dihuni.

Rencananya bantuan PSU ini akan berupa jalan, area parkir, lapangan olahraga, penerangan jalan umum, air minum, dan tempat pengelolaan sampah.

Melanjutkan dari pembahasan sebelumnya, rakor tersebut berusaha menunjukkan bukti adanya era baru terkait pengadaan bantuan PSU untuk perumahan bersubsidi.

Menurut informasi yang beredar, Direktorat Jenderal Penyediaan Perumahan juga akan melaksanakan lelang dini PSU.

Cara ini dilakukan dengan harapan bisa mempercepat proses pembangunan dan meningkatkan kualitas dari PSU yang dihasilkan.

Semua usulan PSU tahun anggaran 2016, khususnya yang ada di kawasan perumahan masyarakat, merupakan usulan yang berasal dari pemerintah daerah.

Usulan-usulan PSU tersebut merupakan data pada November sampai dengan Desember 2015 yang telah diverifikasi oleh tim Direktorat Rumah Umum dan Komersial (RUK).

Pembangunan PSU sendiri sebenarnya sudah dilakukan sejak awal Februari 2016.

Kemudian untuk tahun anggaran 2017, usulan PSU akan dikumpulkan pada bulan Agustus hingga September 2016.

Melalui data yang terkumpul, penunjukan langsung atau pelelangan umum dapat dilakukan pada Oktober 2016.

Meski tampak jauh, namun pelelangan masuk menjadi salah satu upaya pemerintah bersamaan dengan program PSU di atas.

Bank BTN dan Program Pelelangan Rumah

Dilansir dari Detik.com, PT Bank Tabungan Negara Tbk (BTN) memiliki portal atau situs rumahmurahbtn.com yang berisi ribuan rumah murah yang pembayaran cicilannya macet…

Rumah-rumah tersebut dilelang dengan harga yang murah.

Penjualan online ini diharapkan bisa membuat mudah masyarakat dalam mendapatkan hunian yang murah.

Lewat situs tersebut, Urbanites diminta untuk mengikuti lelang di Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) demi mendapatkan rumah murah.

Kemudian setelah menang Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) akan menerbitkan risalah lelang untuk pelunasan.

Bagaimana caranya supaya menang lelang dan mendapatkan rumah?

rumah lelang

Pemilik dari PT Anugerah Jaya Realty yang bergerak di bidang manajemen properti dan pengembangan Andreas N. Widjaja menjelaskan…

Bahwa dalam mengikuti lelang, calon pembeli harus menyediakan 30% dari limit harga lelang.

Kemudian pastikan memiliki dana segar untuk melunasi rumah lelang, peserta lelang juga harus berani menawar dengan harga yang wajar.

“Karena itu tetap harus survey harga pasar dan ke lapangan untuk melihat langsung kondisi rumah untuk memberi gambaran berapa tawaran yang akan kita ajukan saat lelang dan estimasi harga renovasi,” kata Andreas.

Menurut dia, dalam berburu rumah bekas rumah hasil lelang memang butuh kejelian dari para peminat.

Pasalnya, selain masalah renovasi, lokasi serta akses transportasi, hal lain yang diperhatikan adalah lingkungan.

“Para peminat rumah bekas biasanya menyukai lingkungan yang sudah terbentuk dan memiliki fasilitas umum dan sosial yang baik sehingga langsung nyaman ditempati,” ujarnya.

Upaya Lainnya dari Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL)

Rumah yang disita oleh bank akan dijual kembali melalui dua cara…

Pertama melalui penjualan antara debitur dan calon pembeli baru, kedua adalah melalui lelang.

Dikutip dari DetikFinance, Yusuf selaku bankir dari salah satu bank BUMN yang menyediakan fasilitas penjualan rumah sitaan mengatakan…

Bahwa jika rumah sitaan dijual melalui proses lelang, maka calon pembeli baru harus ikut pelelangan di Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL).

“Kalau minat lelang, langsung ke kantor lelang, bukan ke bank lagi. Tapi ke KPKNL. Jadi jatuhnya jadi peserta lelang,” ujarnya.

Lebih lanjut, Yusuf menjelaskan bahwa jika mengikuti proses lelang, maka calon pembeli harus bersaing dengan calon pembeli yang lain.

“Kalau lelang prosesnya agak lama. Kami umumkan di surat kabar kalau ada lelang,” kata dia.

Selain melalui proses lelang, rumah sitaan bisa didapatkan dengan cara proses jual beli rumah pada umumnya.

Bank akan memfasilitasi pertemuan antara debitur dengan calon pembeli yang baru.

“Satunya lagi rumah yang bermasalah juga tapi belum masuk lelang, jatuhnya itu seperti jual beli rumah biasa. Misalnya berminat, nanti kami usahakan ketemu dengan pemilik,” ujar Yusuf.

Saat bertemu dengan pemilik atau debitur, calon pembeli akan bernegosiasi sampai menemukan harga yang disepakati.

Jika sudah terjadi kesepakatan, nominal uang yang disepakati akan ditransfer ke rekening penampungan yakni pihak bank.

Yusuf mencontohkan, misalnya debitur masih memiliki utang kredit sebesar Rp 300 juta ke pihak bank, sedangkan harga rumah laku dengan nilai Rp 400 juta..

Maka, Rp100 juta akan diserahkan kembali ke debitur.

Sedangkan Rp300 juta dibayarkan ke bank.

Pembelian rumah sitaan juga bisa dengan cara over kredit, tergantung dari kesepakatan debitur dan calon pembeli.

Jadi, pilih cara yang mana Urbanites?

Keuntungan Beli Rumah Lelang

Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya, bahwa rumah yang dilelang memiliki keuntungan tersendiri.

Baik pada aspek harga, fasilitas hingga lokasi.

Dilansir dari Kompas.com, aspek-aspek tersebut antara lain:

#1 Harga Lebih Murah

Harga rumah lelang lebih murah dari harga rumah baru atau rumah bekas.

Bank menjual lebih murah agar bank bisa menarik kembali kredit yang telah dikucurkan kepada nasabah.

Hasil lelang ini akan memperbaiki keuangan bank.

#2 Berada di Area yang Layak

Umumnya lelang rumah berada di suatu kawasan perumahan yang telah berkembang.

Pada kawasan itu, sudah ada fasilitas publik yang siap digunakan seperti jalan dan taman umum di perumahan, sekolah, bank, hingga rumah sakit…

Berbeda dengan rumah baru yang umumnya masih minim fasilitas umum.

#3 Fasilitas rumah masih bisa dipakai

Rumah lelang biasanya memiliki fasilitas yang masih bisa dipakai seperti garasi dan gerbang.

Beberapa fasilitas rumah ini perlu Anda teliti lebih dalam, apakah masih bisa digunakan atau tidak.

Jika tidak bisa digunakan, tentu akan mengurangi nilai jual rumah tersebut sehingga kamu dapat menawar harganya lebih murah lagi.

Begini Kerugian Beli Rumah Hasil Lelang

Ada keuntungan, ada pula kerugian yang bisa saja Anda alami saat memberi rumah hasil lelang.

Masih melansir dari Kompas.com, kerugian tersebut antara lain:

#1 Jika bangunan tidak terawat

Umumnya rumah lelang dijual dalam kondisi tidak terawat.

Oleh karena itu, Anda mesti memastikan kondisi bangunan yang akan dibeli melalui lelang sebelum memberikan penawaran.

Bila mampu melihat langsung kondisi tanah dan bangunan rumah lelang, Anda bisa memperkirakan dana yang dibutuhkan untuk membeli dan melakukan renovasi.

#2 Penghuni masih menempati rumah

Anda juga harus memastikan apakah rumah tersebut masih dihuni pemiliknya atau tidak.

Terkadang, bank sekadar melelang rumah meski masih dihuni pemilik lamanya karena ada surat menyurat dan dokumen yang belum selesai.

Pastikan dokumen rumah tersebut telah rampung dan tidak lagi dihuni oleh sang pemilik lama.

#3 Kondisi lingkungan yang belum tentu baik

Rumah lelang biasanya punya berbagai macam alasan mengapa ditinggalkan oleh pemiliknya.

Bisa jadi karena rumah tersebut di kawasan banjir, di kawasan yang kurang aman, atau di daerah yang kurang baik kondisi airnya.

Hal-hal seperti ini, harus dipikirkan lebih lanjut agar Anda bisa mendapatkan penawaran terbaik dari rumah yang dilelang.

Kiat Tepat Beli Rumah Lelang

Urbanites, Anda bisa mendapatkan harga rumah lelang dengan kiat yang tepat dan tidak merugi.

Supaya bisa mendapatkan keuntungan dari pembelian rumah lelang, Anda harus bersikap kritis.

Ada baiknya membandingkan harga limit yang telah ditetapkan dengan beberapa rumah setipe di pasaran terlebih dahulu.

rumah lelang

Jangan sampai Anda mengikuti lelang rumah yang harganya jauh lebih mahal dari harga pasaran!

Kondisi di atas bisa saja terjadi, terlebih masih ada kreditur yang ingin mendapatkan keuntungan besar dari proses lelang ini.

Tak lupa, lakukan pemeriksaan terhadap hal berikut:

– Mengecek langsung lokasi serta rumah yang akan dibeli lewat lelang.

– Cek ulang kelengkapan surat-surat rumah seperti IMB, PBB, dan sertifikat.

– Memperlajari perjanjian kredit (PK) dan akta pemberian hak tanggungan (APHT) yang mengatur perjanjian lelang.

Lelang yang diselenggarakan oleh balai lelang swasta, KPKNL, atau bank memiliki prosedur serta legalitas yang jelas.

Berbagai barang yang dilelang termasuk rumah pun dapat dipastikan memiliki dokumen yang lengkap.

Selamat mempelajari rumah lelang ya, Urbanites!

Nantikan informasi terbaru selanjutnya, hanya di 99.co.

Tulisan ini merupakan perbaruan dari artikel
Membeli Properti Lelang, Amankah?
yang tayang pada 14 Maret 2018.

Editor: Bobby Agung Prasetyo

You Might Also Like