Panduan dan Cara Menghitung Pajak Penjualan Rumah

Panduan dan Cara Menghitung Pajak Penjualan Rumah

- Shandy Pradana
Panduan dan Cara Menghitung Pajak Penjualan Rumah

Foto: Unsplash

Sebelum memutuskan untuk menjual rumah, ada baiknya ketahui dulu cara menghitung pajak penjualan rumah.

Tak hanya bagi penjual, ada pula pajak dan biaya yang harus ditanggung oleh pembeli rumah, lho.

Melalui artikel ini, 99.co Indonesia akan membahas secara rinci mengenai cara menghitung pajak jual-beli rumah.

Mengenal Pajak Jual-Beli Rumah

Mengenal Pajak Jual Beli Rumah

Foto: Pexels

Bagi yang belum tahu, pajak jual-beli rumah adalah pajak yang dikenakan ketika transaksi rumah dan properti serupa berlangsung.

Pajak ini dikenakan oleh pemerintah untuk mempercepat pelaksanaan program pembangunan di seluruh negeri. 

Selain itu, pajak pembelian dan penjualan rumah juga bertujuan untuk melindungi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Seperti yang sudah dijelaskan, ada beberapa jenis pajak yang dibebankan kepada pembeli dan penjual rumah.

Pajak yang Ditanggung oleh Penjual

Pajak yang Ditanggung oleh Penjual

Foto: OnTheMarket

Pajak yang dibebankan kepada penjual antara lain adalah Pajak Penghasilan (PPh) dan Pajak Bumi Bangunan (PBB).

Agar lebih jelas, berikut ulasan lebih rinci tentang dua jenis pajak ini.

Pajak Penghasilan (PPh)

Ketentuan tentang PPh diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 tahun 2016, yang menyebutkan bahwa:

  • PPh Atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan
  • Perjanjian Pengikatan Jual-Beli Atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya

Persentase PPh yang harus dikeluarkan oleh penjual adalah 2,5% dari harga penjualan rumah. 

Sebagai catatan, PPh sendiri harus dilunasi sebelum Akta Jual Beli (AJB) diterbitkan.

Pajak Bumi Bangunan (PBB)

Selain PPh, penjual rumah juga harus membayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).

Pajak penjualan rumah ini harus dibayarkan sebelum serah terima kepada pembeli.

Pembayaran PBB dilakukan setahun sekali dengan persentase 0,5% dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) dikali Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

Perlu diketahui kalau rumah dengan nilai jual di bawah Rp1 miliar dikenakan NJKP sebesar 20%.

Sedangkan rumah dengan nilai jual lebih dari Rp1 miliar dibebankan NJKP sebesar 40%.

Biaya Notaris

Rincian biaya notaris telah diatur oleh pemerintah dan tertuang dalam Undang-Undang No.30 Tahun 2004 pasal 36.

Biaya ini harus ditanggung oleh penjual rumah sebagai imbal jasa notaris PPAT yang telah terdaftar.

Nilai honorarium notaris adalah 2,5% untuk harga rumah Rp100 juta, serta 1,5% jika harganya di atas Rp100 juta sampai Rp1 miliar.

Pajak yang Ditanggung oleh Pembeli

Pajak yang Ditanggung oleh Pembeli

Foto: Mashvisor

Selain pajak untuk penjual rumah, ada pula pajak yang dibebankan kepada pembeli. Dua di antaranya adalah BPHTB dan PPN.

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pungutan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Pada awalnya, BPHTB dipungut oleh pemerintah pusat.

Namun sesuai dengan amanat Undang-undang Nomor 28 tahun 2009, ketentuan ini berubah.

Maka sejak 1 Januari 2011, BPHTB dialihkan menjadi pajak daerah yang dalam prosesnya dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota.

Besaran tarif pajak BPHTB yang dibebankan kepada pembeli adalah 5% dari nilai perolehan objek pajak.

Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

Selanjutnya ada PPN atau pajak konsumsi, yang dibebankan kepada pembeli secara tidak langsung.

Jika membeli rumah dari developer sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP), maka PPN yang harus dibayar 10% dari harga jual rumah.

Sementara jika membeli rumah dari perorangan, maka PPN bisa disetor sendiri langsung ke kantor pajak.

Dalam kasus ini, biasanya pajak sudah termasuk nilai pembelian yang dibayarkan.

Seperti diketahui, pemerintah juga sempat mencanangkan program rumah bebas PPN dan rumah diskon PPN.

Selain tiga jenis pajak penjualan rumah di atas, masih ada biaya lain yang harus dikeluarkan untuk beberapa hal, seperti:

Cara Menghitung Pajak Jual-Beli Rumah

Cara Menghitung Pajak Jual Beli Rumah

Foto: Unsplash

Sekarang, Anda sudah mengetahui tentang seluk-beluk pajak yang dikenakan kepada pembeli dan penjual rumah.

Hal selanjutnya yang harus diketahui adalah, cara menghitung pajak penjualan rumah tersebut.

Agar tidak salah saat melakukan perhitungan pajak penjualan rumah, mari simak panduan menghitungnya di bawah ini.

Pajak Penghasilan (PPh)

Perhitungan PPh bisa dilakukan dengan menggunakan rumus:

Jumlah harga penjualan rumah sama dengan luas tanah x harga tanah per m² ditambah luas bangunan x harga bangunan per m²

Setelah mendapatkan angka, jumlah harga penjualan itu dikali 5%. 

Untuk mempermudah, lihat contoh kasusnya sebagai berikut:

Diketahui, terdapat rumah dijual Bogor memiliki luas tanah 100 m² dengan harga per meter persegi Rp800 ribu.

Lalu, rumah tersebut memiliki luas bangunan 60 m² dengan harga Rp700 ribu per meter persegi.

  • Luas tanah: 100 m² x Rp800.000,00 = Rp80.000.000,00
  • Luas bangunan: 60 m² x Rp700.000,00 = Rp42.000.000,00
  • Rp80.000.000,00 + Rp42.000.000,00 = Rp122.000.000,00

Dengan begitu, PPh yang harus dibayarkan oleh penjual rumah adalah Rp122.000.000,00 x 5% = Rp6.100.000,00.

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Sebelum menghitung BPHTB, Anda harus mengetahui besaran Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) terlebih dahulu.

Besaran NPOPTKP sendiri ditetapkan paling rendah di angka Rp60.000.000,00 untuk setiap wajib pajak.

Misalnya, Anda akan membeli rumah di Mustika Village Karawang senilai Rp215 juta.

Maka, BPHTB-nya adalah jumlah harga penjualan rumah dikurangi NPOPTKP dikali 5%.

Rp215.000.000,00 – Rp60.000.000,00 = Rp155.000.000,00

= Rp155.000.000,00 x 5% 

= Rp7.750.000,00.

Jadi, hasilnya adalah Rp7.750.000,00.

Pajak Bumi Bangunan (PBB)

Kita sudah tahu cara menghitung pajak penjualan rumah dari PPh dan BPHTB, saat ini saatnya kita menghitung besaran PBB.

Kita ambil contoh Istana Regency Jatinangor. Unit rumahnya dijual seharga Rp640 juta, sehingga memiliki NJKP sebesar 20%.

Sedangkan besaran NPOPTKP, seperti yang sudah disebutkan di atas, yakni Rp60.000.000,00.

Sementara itu, NJOP sama dengan jumlah harga penjualan rumah.

Cara menghitung PBB bisa menggunakan rumus; (NJOP – NPOPTKP) x 20% x 0,5%.

Rp640.000.000,00 – Rp60.000.000,00 = Rp580.000.000,00 

= Rp580.000.000,00 x 20% = Rp116.000.000,00

= Rp116.000.000,00 x 0,5% = Rp580.000,00

Jadi, biaya PBB yang harus dibayar adalah Rp580.000,00.

Cara Menghitung Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

Terakhir ada cara menghitung PPN dengan rumus; 10% x jumlah harga penjualan rumah.

Sebagai contoh, Anda ingin membeli rumah Tipe Ajisai di Springhill Yume Lagoon seharga Rp620 juta.

Maka PPN yang harus dibayarkan adalah sebesar Rp62.000.000,00.

Setelah mengetahui cara menghitung pajak penjualan rumah, Anda dapat menghitung estimasi biaya yang akan dikeluarkan. 

Semoga artikel ini membantu!

Author

Shandy Pradana