Panduan Ubah HGB ke SHM: Dari Persyaratan hingga Biaya

8 Des 2020 - Ferry Fadhlurrahman

Panduan Ubah HGB ke SHM: Dari Persyaratan hingga Biaya

Dalam kepemilikan properti, bukti legalitas seperti sertifikat adalah hal yang paling penting. 

Salah satu sertifikat properti yang mempunyai kekuatan terkuat adalah SHM atau Sertifikat Hak Milik. 

Meskipun begitu, banyak rumah atau bangunan justru masih berstatus hak guna bangunan (HGB). 

Terutama untuk rumah dijual oleh para developer, biasanya masih bersertifikat HGB. Tapi apakah status tersebut bisa diubah dari HGB ke SHM? 

Tentu saja bisa!

Seperti kita ketahui, sertifikat HGB mempunyai masa berlaku dan harus diperbaharui secara berkala. 

Sedangkan SHM adalah sertifikat yang mengesahkan kepemilikan properti tanpa jangka waktu. 

Karena itulah ada baiknya Anda mengurus sertifikat HGB ke SHM secepatnya. Agar tak salah, berikut panduan mengubah sertifikat HGB menjadi SHM.

Syarat Mengubah HGB Menjadi SHM

hgb ke shm

Foto: akurat

Pengajuan mengubah HGB ke SHM harus hanya bisa dilakukan di Badan Pertanahan Nasional (BPN). 

Di setiap daerah terdapat Kantor BPN Perwakilan daerah untuk mengurusi masalah sertifikat seperti ini, jadi cek dulu lokasi kantor perwakilan terdekat di daerah kalian.

Lalu apa saja persyaratan dokumen yang harus disiapkan? Berikut adalah lengkapnya:

  • Fotokopi KTP Pemohon
  • Fotokopi Kartu Keluarga
  • Surat Kuasa jika dikuasakan
  • Surat Persetujuan dari kreditor (jika dibebani hak tanggungan)
  • Fotokopi SPPT PBB tahun terakhir
  • Sertifikat HGB
  • Fotokopi IMB
  • Surat keterangan dari Lurah atau Kepala Desa untuk perubahan hak dari HGB menjadi SHM untuk rumah tinggal dengan luas 600 meter persegi

Langkah Pengajuan di BPN

hgb ke shm

Foto: Unsplash

Untuk langkah-langkah mengurusi ini tidaklah terlalu lama. Hanya dibutuhkan sekitar 5 hari kerja dan sertifikat HGB Anda sudah berubah menjadi SHM

Tapi pastikan terlebih dahulu dokumen-dokumen  di atas sudah lengkap, agar tidak bolak-balik harus melengkapi dokumen yang diperlukan.

Untuk langkah-langkah lengkapnya sebagai berikut:

  • Datangi Kantor BPN di wilayah properti yang terkait. Kunjungi loket pelayanan dan serahkan dokumen persyaratan mengubah hak guna bangunan yang telah disiapkan.
  • Mengisi formulir permohonan yang bertanda tangan di atas materai. Di dalamnya wajib mengisi pernyataan tanah tidak sengketa, luas tanah yang diinginkan, pernyataan tanah dikuasai secara fisik, pernyataan bahwa tidak menguasai tanah lebih dari lima bidang untuk rumah tinggal.
  • Lakukan pembayaran di loket pembayaran. Harga pendaftaran untuk luas tanah maksimal 600 m2 adalah Rp50.000.
  • Mengambil SHM setelah lima hari loket pelayanan.

Biaya Ubah HGB ke SHM

hgb ke shm

Foto: Unsplash

Dalam mengubah HGB ke SHM juga memerlukan biaya. Biaya pendaftaran sebesar Rp50 ribu yang disebutkan di atas hanyalah satu dari berbagai biaya yang harus dibayarkan. 

Selain biaya pendaftaran, Anda juga perlu menyiapkan biaya untuk notaris pejabat pembuatan akta tanah (PPAT), Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), biaya pengukuran, dan biaya konstatering report untuk tanah yang lebih dari 600 m2. 

Untuk biaya lengkap untuk mengubah HGB menjadi SHM adalah sebagai berikut:

a. Biaya pendaftaran

Siapkan Rp50.000 untuk biaya pendaftaran SHM dengan luas tanah maksimal 600 m2.

b. BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)

Besaran BPHTB untuk mengubah hak guna bangunan tergantung pada biaya NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) dan luas tanah. Rumus perhitungannya adalah sebagai berikut:

5% x (NOPO – NJOPTKP atau NJOP Tidak Kena Pajak)

Berikut contoh ilustrasinya:

NPOP: Rp200.000.000

NPOPTKP: Rp80.000.000

5% x (Rp200.000.000 – Rp80.000.000)

5% x Rp120.000.000 = Rp6.000.000

Maka, tarif BPHTB yang harus dibayar Budi sebesar Rp6.000.000

c. Biaya Notaris Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Ini berlaku jika Anda tidak memprosesnya sendiri alias minta bantuan notaris. Biasanya tarif yang diberikan berbeda-beda. 

Bisa lebih mahal atau justru lebih murah. Jasa notaris mulai dari Rp2.000.000.

d. Biaya pengukuran

Untuk mengubah hak guna bangunan dengan luas lebih dari 600 m2, maka akan dikenakan biaya ini dengan rumus:

{(Luas Tanah/500) x 120.000} + 100.000.

Misalnya, luas tanah 800 m2. Berikut ilustrasi perhitungannya:

{(800/500) x 120.000} + 100.000 = Rp292.000

e. Biaya Konstatering Report

Biaya ini berlaku untuk mengubah hak guna bangunan yang memiliki tanah dengan luas lebih dari 600 m2 juga. Ini rumusnya: 

{(Luas Tanah/500) x 20.000 + 350.000} / 2

Masih dengan luas tanah yang sama di poin 4, maka berikut rumus perhitungannya:

{(800/500) x 20.000 + 350.000) / 2 = Rp191.000

Dari rincian di atas setidaknya membutuhkan biaya sekitar Rp7-8 juta untuk mengubah HGB menjadi SHM. Jika tanah yang Anda punya lebih dari 600 m2, biaya bisa mencapai sekitar Rp7,5-8,5 juta. 

 

Itulah panduan mengurus HGB ke SHM. Sekarang Anda sudah tahu apa saja yang harus dipersiapkan jika ingin mengubah sertifikat HGB rumah menjadi SHM, mulai dari persyaratan hingga rincian biaya.

Semoga informasi ini dapat membantu! 

Author:

Ferry Fadhlurrahman