Begini Proses Jual Beli Rumah Cash Tanpa Notaris

Begini Proses Jual Beli Rumah Cash Tanpa Notaris

- Septian Nugraha
Begini Proses Jual Beli Rumah Cash Tanpa Notaris

Berniat beli rumah idaman secara cash tanpa notaris? Yuk! Pahami proses lengkapnya dalam artikel ini. 

Melakoni proses jual beli rumah memang bukan perkara sederhana. Ada banyak tahapan yang harus dilalui.

Termasuk juga menyiapkan biaya tambahan, di luar bujet pembelian rumah. Salah satu bea tambahan dalam proses jual beli rumah adalah, biaya jasa notaris. 

Keterlibatan notaris diperlukan bila Anda melakukan pembelian rumah dengan skema kredit melalui program Kredit Pemilikan Rumah (KPR) via bank, atau cash bertahap lewat developer. 

Pasalnya dalam proses jual beli rumah secara kredit atau cash bertahap, ada sejumlah dokumen berkenaan perjanjian jual beli yang harus dibuat dan ditandatangani. 

Salah satunya adalah Perjanjian Pengikat Jual Beli (PPJB). Proses pembuatan akta tersebut harus melibatkan notaris sebagai saksi. Akta perjanjian pengikat juga diterbitkan notaris. 

Akan tetapi berbeda halnya bila membeli rumah secara cash keras. Anda bisa tidak melibatkan jasa notaris dalam proses transaksinya. 

Sebab pengurusan dokumen atau pembuatan akta pembelian rumah secara tunai, hanya memerlukan peran Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). 

Meski begitu, tetap ada sejumlah tahapan yang harus dilalui dalam proses jual beli rumah secara tunai. 

Dalam artikel ini, akan kami bahas secara lengkap mengenai proses jual beli rumah cash tanpa notaris. 

Jadi, simak ulasannya sampai selesai, ya!

Baca juga:

Perbedaan Notaris dan PPAT, Keduanya Punya Tugas Tersendiri

Proses Jual Beli Rumah Cash Tanpa Notaris

Seperti telah disinggung di atas, melakoni proses jual beli rumah bukanlah perkara sederhana. Ada banyak hal yang perlu disiapkan dan tahapan yang harus dilalui. 

Begitu pula dengan proses jual beli rumah cash tanpa notaris. Berikut adalah tahapan jual beli rumah yang harus Anda tempuh: 

Pemeriksaan Sertifikat Tanah 

Pemeriksaan Sertifikat Tanah 

Hal pertama yang harus dilakukan tentunya adalah mencari dan menemukan rumah idaman. Setelah dapat, Anda harus memastikan status rumah yang hendak dibeli.

Apakah dalam status aman. Artinya rumah tidak dalam masalah seperti sengketa atau penyitaan bank. 

Hal ini perlu dilakukan. Pasalnya bila status rumah atau tanah bermasalah,PPAT tidak akan mengeluarkan Akta Jual Beli (AJB).  

Kemudian Anda juga harus memeriksa keabsahan dari sertifikat tanah dari rumah tersebut. Proses pemeriksaan dilakukan di kantor pertanahan setempat. 

Pengecekan dilakukan oleh pejabat PPAT. Nantinya PPAT akan mencocokan data antara sertifikat dengan buku tanah yang terdapat di kantor pertanahan. 

Dalam proses ini kamu akan dikenakan tarif Rp 50 ribu untuk setiap sertifikat yang di cek. 

Adapun sejumlah berkas yang perlu kamu siapkan adalah:

  • Sertifikat tanah yang hendak diperiksa.
  • Surat tugas atau surat kuasa pengecekan dari PPAT kepada pegawainya.
  • Permohonan pengecekkan sertifikat dimana form permohonan sudah ada di BPN.
  • Fotokopi KTP pemilik sertifikat.

Mengurus BPHTB dan Membayar PPh

Mengurus BPHTB dan Membayar PPh

Tahapan selanjutnya adalah mengurus Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Proses dan beban biayanya ditanggung serta dilakukan oleh pembeli. 

Pengurusan BPHTB harus rampung dan dilunasi sebelum penandatanganan Akta Jual Beli (AJB).

Mengenai dasar perhitungan BPHTB adalah sebagai berikut: 

Nilai transaksi atau Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP), dan dikalikan 5 persen.

Adapun pihak penjual diwajibkan untuk membayar Pajak Penghasilan (PPh). Hal ini diatur  dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2016 tentang “Tarif Baru PPh Final Atas Pengalihan Hak Atas Tanah atau Bangunan”. 

Dalam PP tersebut disebutkan bahwa besaran PPh yang harus dibayarkan adalah 2,5 persen dari nilai penghasilan atas hak atas tanah dan bangunan.

BPHTB dan PPh harus dibayar lunas sebelum penandatanganan AJB. 

Pemeriksaan Tanda Terima Setoran PBB

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah kewajiban yang harus dibayarkan oleh setiap pemilik properti. Oleh karena itu penting bagi Anda untuk memeriksa tanda terima setoran PBB kepada penjual.

Pasalnya dalam proses pemeriksaan sertifikat tanah, PPAT juga akan memeriksa surat tanda terima setoran PBB (STTS PBB) untuk memastikan tanah tersebut tidak dalam status menunggak. 

Pembuatan dan Penandatanganan AJB

Pembuatan dan Penandatanganan AJB

Setelah BPHTB, PPh, dan PBB rampung diurus dan dilunasi kewajibannya maka langkah selanjutnya adalah mengurus pembuatan AJB. 

AJB adalah dokumen otentik berupa bukti transaksi aktivitas jual beli, serta peralihan hak atas tanah atau bangunan. 

Dalam PP No.37 tahun 1998 pasal 2 ayat 1 disebutkan bahwa pembuatan AJB dilakukan oleh PPAT. Penandatanganannya pun wajib dilakukan dihadapan pejabat PPAT.

Ada sejumlah dokumen yang harus dipersiapkan, baik oleh penjual maupun pembeli. Dalam proses pembuatan AJB. Bagi pihak penjual wajib menyertakan persyaratan berupa: 

Perorarangan

  • KTP
  • NPWP
  • Surat Nikah (Jika sudah menikah)
  • Kartu Keluarga
  • Surat Persetujuan Suami/Istri (Surat persetujuan ini bisa juga dituliskan di Akta Jual Beli)
  • Sertifikat Tanah
  • Surat Tanda Terima Setoran PBB (asli).

Perusahaan 

  • Fotokopi KTP direksi & komisaris yang mewakili;
  • Fotokopi anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya dari Menteri Kehakiman dan HAM RI;
  • Laporan Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS) PT untuk menjual atau Surat Pernyataan Sebagian kecil aset.

Adapun pembeli harus menyiapkan dokumen berupa: 

  • KTP
  • Kartu Keluarga
  • Surat Nikah (Jika sudah menikah)
  • NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak)

Syarat lain yang harus diperhatikan adalah, bila AJB sudah rampung, Anda sebagai pembeli maupun penjual wajib hadir pada proses penandatanganan akta. 

Proses penandatangan juga harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi. Biasanya berasal dari kantor PPAT, atau dua pegawai notaris jika melalui notaris.

Proses Balik Nama

Setelah penandatanganan AJB, transaksi jual beli rumah sudah dinyatakan sah secara hukum. Akan tetapi prosesnya belum selesai. 

Tahapan selanjutnya yang harus dilakukan adalah melakukan balik nama sertifikat kepemilikan dari nama penjual ke nama pembeli.

Proses ini juga dilakukan oleh PPAT. Nantinya petugas PPAT akan meminta pembeli membuat surat permohonan balik nama.

Selain surat permohonan, dokumen lain yang dibutuhkan dalam tahapan balik nama ini adalah: 

  • Sertifikat tanah asli
  • KTP pembeli dan penjual
  • Akta jual beli rumah dari PPAT
  • Bukti pelunasan Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (SSB BPHTB)

Setelah semua berkas lengkap, Anda tinggal datang ke Kantor Pertanahan setempat. Selanjutnya petugas akan mengeluarkan bukti permohonan balik nama. 

Bila proses balik nama rampung, maka Kantor Pertanahan akan mencoret nama pemegang hak yang lama dan menggantinya dengan yang baru di buku dan sertifikat tanah.

Sekadar informasi, durasi atau lamanya waktu yang dibutuhkan untuk proses balik nama adalah 14 hari hingga 3 bulan.

Baca juga:

Mengenal Uang Tanda Jadi, Aspek Penting Sebelum Beli Rumah

Itulah proses jual beli rumah cash tanpa notaris yang perlu kamu ketahui. Semoga informasi ini bermanfaat ya. 

Jangan segan untuk terus memperbarui pengetahuan dan informasi mengenai properti melalui situs 99.co. Di sini, Anda juga bisa mendapatkan rekomendasi hunian idaman seperti Apartemen Roseville atau Perumahan Seion Serang.

Author

Septian Nugraha