Kelengkapan dokumen menjadi salah satu hal yang harus terpenuhi ketika Anda ingin membeli properti. Sertifikat merupakan salah satunya.
Namun, mengurus sertifikat properti sendiri tidak mudah. Apalagi banyak prosedur yang harus dilakukan, sehingga terkesan merepotkan.
Belum lagi ditambah dengan banyaknya jenis sertifikat properti yang ada dan juga tingkatan surat kepemilikan tanah.
Hal ini tentunya membingungkan banyak orang.
Lantas, apakah sertifikat properti yang Anda miliki sudah sesuai dengan keperluannya?
Bagaimanakah cara mengurus sertifikat properti?
Untuk itu, sebaiknya Anda baca penjelasan berikut mengenai jenis-jenis sertifikat properti dan cara mengurusnya.
Jenis Sertifikat Properti yang Harus Anda Miliki
Sertifikat Hak Milik
Sertifikat Hak Milik atau SHM adalah sertifikat kepemilikan penuh seseorang atas suatu lahan atau tanah.
Tidak adanya campur tangan atau kemungkinan kepemilikan pihak lain, menjadikan sertifikat ini sebagai bukti kepemilikan terkuat atas satu lahan.
Hak Milik dapat diperjualbelikan atau dijaminkan sebagai agunan atas utang.
Berbeda dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) yang terbatas waktu, kepemilikan SHM sendiri tidak terbatas waktu.
SHGB akan dibahas lebih lanjut di poin berikutnya. Jika nanti terdapat masalah, pemilik SHM adalah pemilik sah menurut hukum.
SHM juga dapat dijadikan agunan atau jaminan untuk mendapatkan pinjaman ke bank.
SHM sendiri hanya diperuntukkan bagi Warga Negara Indonesia (WNI).
Hak Milik satu lahan dapat dicabut atau hilang jika lahan tersebut dimaksudkan untuk kepentingan negara, dihibahkan kepada negara, atau karena hak milik tidak dimiliki oleh WNI.
Apabila Anda berminat membeli hunian dengan sertifikat SHM, Golden Estesia yang notabenenya rumah dijual di Depok bisa jadi pilihan.
Sertifikat Hak Guna Bangunan
Sertifikat Hak Guna Bangunan atau SHGB adalah jenis sertifikat bagi para pemegang sertifikat yang hanya dapat memanfaatkan satu lahan untuk mendirikan bangunan atau keperluan lain dalam kurun waktu yang telah ditentukan.
Kepemilikan lahan HGB sendiri dipegang oleh negara.
Biasanya, batas waktu SHGB sendiri memiliki batas waktu 20 hingga 30 tahun dan dapat diperpanjang.
Setelah melewati batas waktu tersebut, pemilik sertifikat harus mengurus perpanjangan SHGB.
Adapun cara perhitungan biaya perpanjangan HGB, yakni:
Jangka waktu perpanjangan HGB dibagi 30 tahun X 1%.
Kemudian, hasilnya dikalikan dengan pengurangan Nilai Perolehan Tanah (NPT) dan NPT Tidak Kena Uang Pemasukan (NTPTTKUP) X 50%.
Sedangkan untuk biaya perpanjangan sertifikat HGB diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 46 tahun 2002.
Lahan dengan status HGB dapat dimiliki oleh orang asing atau non-WNI.
Pemilik sertifikat lahan HGB tidak memiliki kuasa atas tanah dan tidak dapat mewariskannya ke keturunan, berbeda dengan SHM.
Walau begitu, SHGB juga dapat dijadikan sebagai jaminan ketika mengajukan pinjaman ke bank.
Tanah yang memiliki status HGB biasanya banyak disewakan sebagai lokasi bisnis, jika Anda hendak sewa tanah di Indonesia, bisa mengunjungi beberapa halaman berikut ini;
HGB sendiri dapat diubah statusnya menjadi Hak Milik.
Tentang detail tata cara mengubah HGB menjadi Hak Milik akan dibahas di bagian berikut.
Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun
Foto: harianbisnis.com
Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun atau SHSRS adalah sertifikat kepemilikan seseorang atas rumah atau unit vertikal di rumah susun yang dibangun di atas tanah kepemilikan bersama.
Kepemilikan tersebut digunakan untuk memberikan dasar kedudukan atas benda tidak bergerak yang menjadi objek kepemilikan di luar unit seperti lahan parkir.
SHRS sendiri dapat menjadi jaminan pinjaman. Surat ini juga bisa dipindahtangankan serta memiliki hak atas tanah bersama.
Girik
Foto: aktual.com
Girik bukanlah merupakan satu sertifikat atas kepemilikan tanah, namun lebih kepada jenis administrasi desa berupa pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan yang menunjukkan penguasaan atas lahan untuk keperluan administrasi perpajakan.
Informasi berupa nomor, luas tanah, dan juga pemilik hak karena jual beli maupun waris tertera dalam girik.
Pemilik girik disarankan untuk mengurus sertifikat lahan karena kepemilikan girik harus ditunjang dengan bukti lain seperti Akta Jual Beli (AJB) atau Surat Tanah.
Baca juga:
Cara Membuat Sertifikat Tanah, Bisa Gratis atau Lewat Notaris
Akta Jual beli
Akta Jual Beli (AJB) sebenarnya bukanlah sebuah sertifikat.
Ia hanyalah perjanjian jual-beli dan merupakan bukti pengalihan hak atas tanah setelah dilakukan jual-beli.
AJB dapat terjadi dalam berbagai macam bentuk kepemilikan tanah. Baik berupa Hak Milik, Hak Guna Bangunan maupun Girik.
Sangat mungkin terjadi penipuan AJB ganda pada bukti kepemilikan AJB, akan lebih baik jika AJB diubah menjadi SHM atau SHGB sesegera mungkin.
SHGB dapat diubah menjadi SHM jika di atas lahan atau tanah telah didirikan bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal.
Peningkatan status ini bisa dilakukan dengan cara mendaftarkan diri untuk peningkatan hak milik sesuai ketentuan yang berlaku, yaitu memiliki Izin Mendirikan Bangunan atau IMB.
Jika Anda memiliki dana lebih, Anda dapat menggunakan jasa notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk mengurus perubahan status tanah tersebut.
Namun, dengan menggunakan jasa tersebut tentunya Anda harus memiliki dana lebih.
Anda juga dapat mengurusnya sendiri dan mengurusnya ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) di wilayah tempat tanah tersebut berada.
Prosedur Mengurus Sertifikat
Lengkapi Berkas Dokumen
Untuk mengurus sendiri, Anda perlu menyiapkan kelengkapan berkas yang ada.
Biasanya, Anda akan diminta untuk memenuhi fotokopi IMB, KTP asli dan fotokopi, dan juga fotokopi SPPT PBB dan dokumen aslinya.
Jika tidak memiliki IMB, Anda dapat menggantinya dengan surat keterangan dari kelurahan yang menyatakan bahwa bangunan Anda gunakan sebagai rumah tinggal.
Jika Anda menggunakan jasa orang lain untuk mengurusnya, Anda juga akan diminta untuk melampirkan Surat Kuasa dan fotokopi serta dokumen asli KTP penerima kuasa.
Surat Permohonan ke BPN
Anda perlu membuat dan mengajukan surat permohonan kepada Kepala Kantor BPN setempat.
Surat ini akan lebih baik jika telah diproses sebelum Anda mengajukan peningkatan status sertifikat dari SHGB ke SHM.
Anda juga perlu menyiapkan beberapa lembar fotokopinya.
Membayar Biaya atas Penerimaan Bukan Pajak
Anda akan dikenakan biaya untuk peningkatan status HGB menjadi Hak Milik. Biaya ini untuk pemasukan kas negara.
Besaran yang dikenakannya pun tergantung pada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan luas tanah. Rumus menghitungnya adalah:
2% x (NJOP tanah – Rp 50 juta).
Perlu diingat, bahwa 50 juta merupakan angka variabel untuk daerah Tangerang. Angka variabel ini berbeda tergantung dengan daerahnya.
Misalnya, di Bekasi sebesar Rp 30 juta dan Jakarta Rp 630 juta.
Sebagai contoh, penghitungan tanah berada di Tangerang:
Misalkan, luas tanah Anda 145 m2 dan NJOP Rp 1.300.000 per meter persegi. Maka,
NJOP tanah = 1.300.000 x 145 = 188.500.000.
Jadi, biaya yang dikenakan untuk peningkatan SHGB menjadi SHM adalah:
2% x (Rp188.500.000 – Rp50.000.000) = Rp2.770.000
Langkah-langkah Mengurus Sertifikat Tanah dengan Mudah
Bukti autentik berupa sertifikat sangat penting untuk dimiliki ketika Anda memiliki tanah dan bangunan.
Sertifikat sendiri diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) di daerah masing-masing tempat tanah atau bangunan tersebut berdiri.
Dalam peraturannya, sertifikat merupakan surat tanda bukti atas tanah dan bangunan.
Hal tersebut tertuang dalam PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Sertifikat tanah dibuat dua rangkap; satu rangkap dimiliki dan disimpan oleh kantor BPN sebagai buku tanah, rangkap lainnya dipegang oleh pemilik sebagai bukti kepemilikan tanah dan bangunan.
Pembuatan Sertifikat Tanah
Pembuatan sertifikat tanah membutuhkan proses yang cukup panjang. Maka dari itu banyak yang membuat melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Hanya saja, hal tersebut tentunya akan membuat Anda mengeluarkan dana yang berlipat.
Anda selaku pemilik tanah bisa saja mengurus sertifikat tersebut sendiri.
Meskipun harus sabar karena prosesnya yang panjang, mengurus sendiri sertifikat tanah tentunya dapat menekan angka pengeluaran.
Siapkan Dokumen
Siapkan dokumen-dokumen yang diperlukan sebagai syarat pembuatan sertifikat tanah. Syarat-syarat yang harus disiapkan antara lain:
- Sertifikat Asli Hak Guna Bangun (SHGB)
- Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
- Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK)
- SPPT PBB, dan
- Surat pernyataan kepemilikan lahan.
Baca juga:
Jangan Gadai Sertifikat Rumah sebelum Pertimbangkan 7 Hal Ini!
Datangi Kantor BPN
Datangilah kantor BPN yang sesuai dengan lokasi wilayah tanah Anda.
Di sana, Anda dapat membeli formulir pendaftaran. Setelah itu Anda perlu membuat janji dengan petugas untuk mengukur tanah.
Penerbitan Sertifikat
Setelah pengukuran tanah dilakukan, Anda akan mendapat dokumen tambahan berupa Surat Ukur Tanah.
Lampirkan surat tersebut dalam dokumen yang telah disiapkan sebelumnya.
Anda akan diminta untuk membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah (BPHTB).
Hal terakhir yang perlu Anda lakukan adalah menunggu.
Waktu penerbitan sertifikat tanah biasanya memakan waktu setengah hingga satu tahun.
Ada baiknya jika Anda memastikan secara berkala ke petugas BPN kapan sertifikat tersebut terbit dan dapat diambil.
Mengurus Surat Tanah Hilang dengan Cermat
Sertifikat tanah adalah dokumen penting yang membuktikan status kepemilikan seseorang atas sebidang tanah.
Karena itu, dokumen penting tersebut akan lebih baik jika dijaga agar tidak rusak maupun hilang.
Namun terkadang, walau telah disimpan dengan baik, sertifikat tersebut bisa saja hilang atau rusak.
Hilangnya sertifikat tersebut tidak membuat kepemilikan Anda atas tanah juga ikut hilang.
Ini karena sertifikat yang Anda miliki merupakan salinan dari buku tanah yang disimpan di kantor BPN di wilayah tanah tersebut berada.
Jadi, Anda hanya perlu untuk mengajukan permohonan sertifikat pengganti kepada BPN tempat sertifikat tersebut didirikan.
Jika persyaratan dan prosedur telah dipenuhi, nantinya BPN akan kembali menerbitkan sertifikat tanah pengganti.
Siapa Saja Pihak yang Berhak Mengurus Kehilangan Sertifikat Tanah?
Sesuai dengan Pasal 57 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, sertifikat baru sebagai pengganti sertifikat yang hilang dapat diterbitkan setelah adanya permohonan dari pemegang hak atas tanah.
Permohonan penggantian sertifikat tanah yang hilang dapat diajukan oleh:
- Pemegang Hak
Permohonan sertifikat pengganti hanya adat dilakukan oleh pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang bersangkutan.
Atau oleh pihak lain yang merupakan penerima hak berdasarkan Akta PPAT.
- Ahli Waris Pemegang Hak
Jika pemegang hak telah meninggal dunia, maka sertifikat pengganti dapat diajukan oleh ahli warisnya.
Ahli waris dapat melampirkan surat tanda bukti sebagai ahli waris, aturan ini tertuang dalam Pasal 57 ayat 3 PP 24/1997.
Surat tanda bukti sebagai waris tersebut bisa berupa Akta Keterangan Hak Mewaris atau Surat Penetapan Ahli Waris atau Surat Keterangan Ahli Waris.
Surat Kematian pemegang hak juga perlu dilampirkan sebagai dokumen pendukung yang sah.
Sebagai catatan, proses pengurusan dapat diserahkan kepada pihak lain seperti notaris/PPAT.
Walau begitu, pemohon pengajuan sertifikat pengganti tetap harus pihak yang memenuhi syarat di atas.
Pemohon hanya dibutuhkan kehadirannya ketika diambil sumpah di Kantor BPN.
Pengurusan Sertifikat Tanah Hilang
Pengurusan permohonan sertifikat pengganti memiliki prosedur yang panjang, maka simaklah tahapan berikut:
- Laporkan ke Kepolisian
Hal pertama yang harus dilakukan adalah dengan melaporkan tentang kehilangan sertifikat tanah ke pihak berwenang atau kepolisian.
Bagi beberapa wilayah, surat kehilangan dari Polsek saja sudah cukup. Namun, beberapa daerah lain ada yang mensyaratkan surat kehilangan minimal dari Polres.
Biasanya pihak kepolisian akan meminta surat pengantar dari kelurahan setempat.
Ketika melapor, Anda akan diminta untuk menyebutkan nama pemilik sertifikat tanah, nomor sertifikat, dan lokasi tanah.
Setelah itu, pihak kepolisian akan mengeluarkan Berita Acara Pemeriksaan (BAP) yang nantinya akan dijadikan lampiran dalam syarat pengajuan di BPN.
- Blokir Sertifikat Tanah
Jika proses penerbitan BAP di kepolisian memakan waktu yang lama, Anda dapat mengirimkan surat permohonan pemblokiran sertifikat tanah ke Kantor BPN ketika sertifikat hilang dengan menceritakan kronologis kejadian.
Dalam tahap ini, akan diperlukan dokumen berupa fotokopi sertifikat tanah dan juga identitas pemilik sertifikat untuk melengkapi surat blokir yang ditujukan kepada Kepala Kantor Pertanahan.
Setelah surat blokir diterima pihak BPN dan telah dicatatkan pada buku tanah, maka tidak ada pihak lain yang dapat melakukan proses apapun terhadap tahan hingga ada permohonan untuk sertifikat pengganti.
- Penggantian Sertifikat Tanah di Kantor BPN
Setelah BAP atau Surat Keterangan Kehilangan Sertifikat Tanah diterbitkan, Anda dapat langsung mendatangi BPN untuk mengajukan permohonan pembuatan sertifikat pengganti.
***
Setelah Anda mengetahui tentang jenis-jenis sertifikat properti dan juga bagaimana cara mengurusnya, tentu Anda kini tidak perlu khawatir untuk mengurus sertifikat.
Jika sertifikat yang kini Anda miliki ternyata tidak sesuai dengan kepemilikan, Anda bisa langsung merevisinya di kantor BPN setempat.
Baca juga:
Rincian Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah Terlengkap Tahun 2021
Leave a comment