Tertarik Beli Rumah Susun? Ini Harga dan Untung-Ruginya

Rumah susun merupakan hunian yang dibangun pemerintah dan dapat ditempati oleh sejumlah keluarga.

Meski begitu, satuan unit dari bangunan tetap dibuat terpisah, sehingga tiap keluarga dapat tempat masing-masing.

Berdasarkan undang-undang, pengertian singkat rumah susun adalah bangunan gedung (baik berbentuk vertikal maupun horizontal) berupa satuan-satuan yang masing-masingnya dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, serta juga dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.

Pembangunan rumah susun dibangun sesuai dengan tingkat keperluan dan kemampuan masyarakat, terutama bagi yang berpenghasilan rendah.

Keberadaan rumah susun sendiri lebih banyak ditemukan di kota besar seperti Jakarta, dimana terdapat sejumlah rumah susun yang kini tersebar di berbagai kawasan ibu kota.

Maklum saja, kebutuhan hunian di kota ini sangat tinggi, bahkan masih banyak yang belum memiliki tempat tinggal. 

Salah satu faktor penyebabnya adalah harga tanah yang sangat tinggi. Karena itulah kehadiran rumah susun dirasa menjadi solusi.

Dan mengingat ini merupakan program pemerintah, agar tepat sasaran maka ada syarat bagi yang ingin menghuni rusun, terutama dilihat dari segi penghasilan per bulan.

Harga dan Syarat Kepemilikan Rumah Susun

Bicara soal rumah susun, ada beberapa istilah yang cukup familiar, yakni rusunawa dan rusunami.

Rusunami merupakan kependekan dari rumah susun sederhana milik dan rusunawa merupakan singkatan dari rumah susun sederhana sewa.

Secara bentuk tidak berbeda, tapi sesuai kepanjangannya, yang membedakan adalah status kepemilikan.

Untuk rusunawa Anda harus menyewa langsung dari pengembang dan tetap ada lho persyaratannya, yakni berpenghasilan tidak lebih dari Rp4,5 juta per bulan. 

Syarat lainnya harus merupakan WNI yang masuk dalam kategori berpenghasilan rendah, baik Pegawai Negeri Sipil dan buruh, hingga bisa juga kalangan mahasiswa atau pelajar.

Pastikan juga punya kemampuan untuk membayar harga sewa rumah yang ditetapkan dan pusat kegiatan utamanya berada dekat lokasi rusunawa.

Pihak pengelola bisa melepaskan hak penghuni jika dalam evaluasi berkala yang mereka lakukan tercatat kesejahteraan yang bersangkutan dinilai mengalami peningkatan.

Sementara ketentuan-ketentuan lainnya bisa menyesuaikan dengan kebutuhan sang pengelola rusunawa.

Untuk bisa menyewa, Anda cukup mendaftarkan diri pada badan pengelola dengan mengisi formulir pendaftaran dan melengkapi dokumen seperti surat keterangan bekerja dan belum memiliki rumah, slip gaji, fotokopi identitas dan sebagainya.

Bicara harga sewa, selain tergantung lokasi, juga ditentukan oleh lantai unit yang dipilih. 

Biasanya lantai paling bawah rusun dipatok lebih mahal dibanting lantai atas.

Di Jakarta sendiri harga rusunawa yang paling murah salah satunya ada di kawasan Jakarta Timur yakni Pulo Gebang dengan tarif dimulai dari kisaran Rp600 ribu per bulan.

Selanjutnya ada jenis rusunami yang biasa juga disebut apartemen bersubsidi.

Dalam Undang Undang, pemerintah telah mengeluarkan aturan mengenai batasan harga jual dan ukuran per unit rusunami, termasuk penghasilan bagi calon pembelinya

Luasnya berkisar 21 m2 – 36 m2 dengan harga jual tidak melebihi Rp250 juta. 

Sementara batasan penghasilan calon pembeli tidak melebihi Rp7 juta per bulan.

Syarat lainnya adalah belum memiliki properti dan belum pernah menerima subsidi perumahan. 

Dan unit rusunami harus digunakan sendiri alias tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu yang telah ditentukan.

Sementara untuk status kepemilikan, Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) dapat dimiliki oleh perorangan atau badan hukum. 

Secara umum, SHMSRS sama dengan sertifikat tanah dan bangunan dengan proses peralihan yang juga sama.

Bahkan SHMSRS juga dapat dijadikan sebagai jaminan untuk pengajuan pinjaman ke lembaga keuangan. 

Masa berlaku SHMSRS sama dengan masa berlaku hak tanah (HGB dan Hak Pakai), jadi jika hak atas tanah berakhir, maka SHMSRS pun akan berakhir.

7 Kelebihan dan Kekurangan Rusunawa

Sebelum kita membahas kelebihan dan kekurangan rusun, beberapa hal tambahan yang perlu Anda ketahui jika berminat tinggal di rusun.

Pertama, adanya pembentukan PPPSRS (Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun) yang anggotanya adalah pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa dari satuan rumah susun.

Keberadaan PPPSRS merupakan kewajiban dan memiliki aspek legal, yang bertugas mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan benda bersama, bagian bersama, tanah bersama dan penghunian. 

Selain itu juga ada IPL (Iuran Pemeliharaan Lingkungan). Karena di rusun terdapat tanah dan bangunan yang tergolong milik bersama, maka untuk perawatannya penghuni wajib membayar IPL.

Yang diantaranya digunakan untuk pemeliharaan gedung serta fasilitas seperti lift, saluran listrik dan sebagainya.
Nah, sekarang kita bahas kelebihan dan kekurangan tinggal di rumah susun:

• Harga lebih murah

Seperti disinggung sebelumnya, karena pengadaan rumah susun adalah untuk kalangan berpenghasilan rendah, maka harga sewa maupun beli rumah susun juga relatif terjangkau.

• Akses yang mudah

Biasanya pembangunan rumah susun tidak terlalu jauh, misalnya sampai ke pinggir kota. 

Karena rusun diadakan akibat keterbatasan pemukiman di perkotaan, sehingga biasanya dibangun di kawasan perkotaan dan dekat tempat publik, seperti perkantoran, sekolah dan pusat perbelanjaan. 

• Lebih hemat

Karena berada di tempat yang relatif mudah diakses, maka dengan sendirinya Anda juga bisa menghemat biaya transportasi dan biaya operasional harian, sehingga lebih efisien.

• Dampak positif ke lingkungan

Karena pembangunan rusun biasanya dilakukan di kawasan kumuh, ini bisa membuat kawasan tersebut direvitalisasi dan ditertibkan, sekaligus meningkatkan taraf hidup masyarakat dalam usaha pemenuhan kebutuhan akan tempat tinggal yang layak.

• Biaya perawatan yang ringan 

Seperti yang dijelaskan, bahwa rusun memiliki ukuran yang terbatas, maka dengan sendirinya tidak perlu biaya besar untuk merawat rumah susun.

Dan karena ukuran kecil ini juga Anda tidak butuh banyak waktu dan tenaga untuk membersihkannya.

Sementara kekurangan tinggal di rumah susun yang harus Anda antisipasi di antaranya adalah:

• Ukuran yang kecil alias sempit

Ukurannya yang terbatas di satu sisi juga sekaligus menjadi kekurangan rumah susun.

Terutama bagi Anda yang tidak tinggal sendiri alias bersama keluarga. 

Harus bisa mengatur dan mendesain ruangan sedemikian rupa agar tetap bisa nyaman ditempati. 

Bisa dibilang ukuran kecil ini tantangan dan kendala tersendiri.

Baca juga:

7 Inspirasi Desain Rumah Sempit di Lahan Terbatas

• Kurangnya privasi

Hal ini karena rumah susun dibangun hingga mencapai puluhan dan ratusan unit dalam satu gedung, dimana setiap unit hanya dibatasi tembok. 

Jadi jangan heran, kalau Anda bisa dengan mudah mendengar suara dari tetangga, dan begitu juga dengan suara dari dalam unit, bisa dengan mudah pula didengar tetangga.

Tips Memilih Rumah Susun yang Tepat

Kalau Anda tertarik untuk tinggal di rumah susun, berikut beberapa faktor yang perlu Anda perhatikan:

• Lokasi, akses serta ketersediaan transportasi publik

Tentunya ini harus Anda sesuaikan dengan kebutuhan. 

Pilih yang memiliki akses mudah baik ke tempat bekerja maupun fasilitas sosial lainnya. 

Ditambah dengan adanya transportasi umum yang mudah dijangkau.

• Cari informasi dari berbagai sumber 

Pastikan Anda tidak melewatkan event seperti pameran properti, peluncuran proyek rusun baru atau mencari informasi via online.

Setelah informasi dikumpulkan, bandingkan satu per satu, dan ini tentunya harus disesuaikan dengan kebutuhan.

• Track record pengembang

Informasi yang perlu Anda telusuri bukan semata proyeknya saja ya, tapi juga rekam jejak pengembang. Ini pun bisa digali via online. 

Terkait proyek rumah susun yang sedang dikelola, perlu dipastikan soal kepemilikan tanah bahwa itu benar-benar ada di tangan pengembang, lalu juga izin mendirikan bangunan.

• Setelah punya pilihan, sebaiknya jangan buang waktu

Khusus bagi Anda yang ingin membeli rusunami, sama halnya dengan proyek pengembangan properti lain, pembeli awal biasanya mendapat keuntungan lebih besar.

Misalnya, dapat memilih unit yang paling strategis. Jadi, jangan ditunda lagi ya! 

• Manfaat penawaran menarik dan bonus dari pengembang

Selain bisa memilih unit, usahakan untuk memilih pengembang yang juga menawarkan banyak bonus.

Salah satunya dengan menawarkan DP yang bisa dibayar dengan sistem cicilan tanpa bunga, sehingga dirasa lebih ringan.

Perbedaan Rumah Susun, Apartemen dan Kondominium

Mungkin Anda bertanya-tanya, sama-sama berbentuk hunian vertikal sebenarnya apa sih perbedaan rumah susun, apartemen dan juga kondominium?

Secara umum, ada tiga faktor yang dapat membedakan ketiga jenis properti tersebut yakni dari pengertiannya, bentuk kepemilikan serta fasilitas yang ditawarkan, seperti:

• Ditinjau dari Pengertiannya

Seperti yang telah dijelaskan, secara singkat rumah susun adalah hunian vertikal yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.

Pembangunan rusun atau rusunawa sendiri didasarkan sesuai tingkat keperluan, serta kemampuan masyarakat terutama bagi mereka yang memiliki penghasilan rendah.

Apartemen dan kondominium jelas tidak demikian. Istilah apartemen sendiri berasal dari Amerika Serikat, yang merujuk pada kepemilikan individu terhadap satuan hunian dari suatu bangunan.

Sementara itu, kondominium dikenal dalam sistem hukum Italia dan berasal dari kata ‘Con’ yang berarti bersama-sama, serta kata ‘Dominium’ yang arti pemilikan.

Secara definisi, kondominium bisa diartikan sebagai bentuk hak guna perumahan. 

Di mana bagian tertentu real estate dimiliki secara pribadi, sedangkan yang lainnya milik bersama.

Pembangunan apartemen dan kondominium tidak terpaku pada kemampuan masyarakat. 

Properti ini dibuat benar-benar demi kebutuhan bisnis, serta pemenuhan kebutuhan warga secara luas.

• Berdasarkan Bentuk Kepemilikan

Awal mulanya, bentuk kepemilikan apartemen hanya diperuntukkan bagi kebutuhan sewa. Sehingga, orang-orang yang tinggal di dalamnya tidak berstatus sebagai pemilik atau pembeli unit.

Sedangkan kondominium, dibangun untuk kebutuhan sewa dan juga kebutuhan jual-beli. 

Objek yang diperjualbelikan di sini adalah satuan unit, sedang jalan dan fasilitas lainnya menjadi milik bersama.

Bagaimana dengan kondominium? 

Properti yang satu ini cukup mirip dengan kondominium, di mana orang-orang yang tertarik tinggal di dalamnya dapat membeli ataupun menyewa unit tersebut.

Kendati demikian, rusunawa biasanya tidak diperuntukkan sebagai properti komersial. Sehingga barang siapa yang memilikinya, maka tidak boleh menyewakan unit tersebut kepada pihak lain.

• Fasilitas Pendukung yang Tersedia

Fasilitas pendukung yang ada di dalam gedung apartemen dan kondominium sebenarnya tak jauh berbeda. 

Keduanya sama-sama dilengkapi fasilitas lengkap, sesuai dengan kelasnya masing-masing.

Perbedaan fasilitas justru terlihat pada rumah susun. Jenis hunian vertikal ini umumnya dibangun dengan fasilitas standar, sebab disesuaikan dengan kemampuan serta pangsa pasarnya.

Dalam unit hunian rumah susun tersedia jaringan listrik, jaringan telepon dan jaringan gas.

Sedang apartemen dan kondominium menawarkan fasilitas lebih lengkap seperti jaringan internet, jaringan TV kabel, kolam renang, pusat kebugaran hingga pusat perbelanjaan.

Itu tadi beberapa perbedaan antara rumah susun, apartemen dan kondominium. 

Sebelumnya kita juga telah membahas terkait harga, untung-rugi dan tips memilih rusun yang tepat.

Semoga artikel ini bermanfaat untuk kita semua, ya. Jangan lupa, jika tertarik memiliki salah satu hunian vertikal di atas, temukan listing properti terbaik hanya di 99.co Indonesia!