Membeli rumah toko alias ruko dijual untuk kemudian disewakan merupakan sebuah langkah brilian guna menambah penghasilan pasif.
Namun, sebelum membeli ruko yang dibidik atau menyewakannya, ketahui dulu peraturan pajak sewa ruko dan cara menghitungnya.
Hal tersebut penting diketahui agar dapat menetapkan harga sewa ruko yang pas dan tidak melupakan tanggung jawab sebagai wajib pajak.
Ada pun peraturan tertulis mengenai pajak sewa ruko, yaitu tertuang dalam peraturan perundang-undangan.
Dalam peraturan tersebut, pemerintah menetapkan besar Pajak Penghasilan (PPh) yang diperoleh dari kegiatan sewa tanah dan bangunan.
Bangunan yang dimaksud dapat meliputi rumah tapak, apartemen, gedung perkantoran, ruko dan properti disewakan lainnya.
Berikut penjabaran informasi mengenai peraturan pajak sewa ruko dan cara menghitungnya yang wajib Anda ketahui.
Peraturan Pajak Sewa Ruko
Peraturan tertulis mengenai pajak sewa-menyewa ruko ada dalam Undang-undang (UU) Nomor 36 Tahun 2008.
UU tersebut bicara tentang Perubahan Keempat Atas Undang-undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan (PPh).
Menurut UU Nomor 36 Tahun 2008 ini, yang menjadi objek pajak di sini adalah penghasilan.
Penghasilan adalah setiap tambahan kemampuan ekonomis yang diterima oleh wajib pajak, baik dari Indonesia maupun luar Indonesia.
Pajak sewa ruko sendiri bersinggungan dengan pasal 4 ayat 1 dan 2, masing-masing bicara mengenai Pajak Pertambahan Nilai (PPn) dan PPh.
Pasal 4 ayat 2 menyatakan bahwa penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan dikenai pajak yang bersifat final.
Nah, berdasarkan peraturan tersebut, pajak sewa-menyewa ruko yang wajib dibayarkan ke kas negara harus memenuhi ketentuan berikut.
- Badan, perusahaan, dan/atau individu yang membayar biaya sewa tanah dan/atau bangunan (penyewa) wajib menyetorkan PPh dengan besaran 10% dikali total biaya sewa.
- Penyewa wajib memberikan bukti pemotongan PPh kepada pemilik tanah dan/atau bangunan.
- Pemilik tanah dan/atau bangunan wajib menerbitkan faktur pajak atas pungutan PPn dikali biaya sewa.
- Jika pemilik tanah dan/atau bangunan adalah Pengusaha Kena Pajak (PKP), maka biaya sewa yang dibayarkan untuk satu periode per tahun tidak termasuk PPn.
- Sedangkan jika pemilik bukan PKP, maka biaya sewa yang dibayarkan harus termasuk PPn.
Lalu dari ketentuan di atas, terbitlah rumus untuk menghitung pajak sewa ruko, bagaimana cara menghitungnya?
Cara Menghitung Pajak Sewa Ruko
Pemilik dan penyewa tanah dan/atau bangunan memiliki hak dan kewajiban masing-masing terkait pajak.
Sebagaimana yang tersirat sebelumnya, wajib pajak di sini dapat berupa badan, perusahaan dan/atau individu.
Diketahui bahwa perusahaan yang menyewakan suatu bangunan wajib menyetorkan PPh sebesar 10%.
Artinya, pajak yang dikenakan kepada individu atau perorangan yang menyewakan aset properti berupa ruko kepada pihak lain.
Sedangkan orang atau perusahaan yang menyewa bangunannya, apabila yang pemberi sewa berstatus PKP, maka akan dikenakan PPN 11%.
Selain itu, perusahaan tersebut juga wajib menerbitkan faktur pajak. Nah agar tidak bingung, berikut contoh perhitungannya.
Andri menyewa ruko di Samira Regency untuk dijadikan kantor kepada Iwan yang berstatus PKP dengan harga sewa ruko per tahun Rp120.000.000,00.
Andri berniat menyewa ruko dalam jangka waktu dua tahun, sehingga total biaya sewanya adalah:
Biaya Sewa Ruko = (Harga Sewa Per tahun X 2 tahun)
Biaya Sewa Ruko = (Rp120.000.000,00 X 2 tahun
Biaya Sewa Ruko = (Rp240.000.000,00)
Diketahui bahwa biaya sewa ruko yang harus dibayar Andri adalah Rp240.000.000,00 sehingga dia menanggung PPN sebesar:
PPN = 11% x Biaya Sewa Ruko
PPN = 11% x Rp240.000.000,00
PPN = Rp26.400.000,00
Sebaliknya, pemilik ruko (PKP) pun wajib membayar PPh sewa ruko ke kas negara dan wajib dibayarkan oleh penyewa ruko.
Besar PPh sewa ruko = Rp24.000.000,00
Dengan begitu, diketahui bahwa penghasilan bersih pemilik ruko (PKP) setelah dikenai pajak, yaitu sebagai berikut.
Penghasilan Bersih = (Biaya Sewa Ruko + PPh) – (Biaya Sewa Ruko x PPn) – PPh
Penghasilan Bersih = (Rp240.000.000,00 + Rp24.000.000,00) – (Rp240.000.000,00 x 10%) – 10%
Penghasilan Bersih = (Rp264.000.000,00) – (Rp24.000.000,00) – Rp24.000.000,00
Penghasilan Bersih = Rp237.600.000,00
Baca juga:
7 Rekomendasi Ruko Minimalis di Jakarta dan Sekitarnya
Perhitungan yang dijabarkan di atas merupakan perhitungan untuk pajak sewa ruko perorangan (PKP) dan perusahaan.
Sementara itu, jika wajib pajaknya sesama perusahaan, misalnya PT Indonesia Jaya menyewa ruko kepada developer, maka semua pajak wajib dibayarkan oleh developer.
Nah, itulah informasi mengenai peraturan pajak sewa ruko dan cara menghitungnya, semoga ini bermanfaat ya.
Setelah memahami seluk-beluk pajak sewa ruko, ini waktunya untuk mencari pilihan ruko di laman 99.co Indonesia.
Ada banyak rekomendasinya mulai dari ruko disewa di Jakarta Selatan, ruko disewa di Bandung, hingga ruko disewa di Surabaya.
Selamat berburu ruko!
