Mengetahui cara menghitung harga sewa ruko yang baik dan benar diperlukan agar penyewa dan pemberi sewa tak tertipu dan mengalami kerugian.
Saat ini, transaksi sewa-menyewa ruko memang merupakan salah satu transaksi properti yang sering dilakukan.
Ruko dibutuhkan oleh pebisnis yang ingin menjalankan usahanya, namun belum ingin membeli tempat secara permanen.
Selain hemat bujet, pebisnis juga bisa lebih fleksibel seandainya ingin pindah lokasi usaha ke wilayah yang lebih strategis.
Sementara itu, ruko bisa menjadi aset properti untuk mendapatkan passive income bagi investor. Dengan menyewakannya secara tahunan, investor bisa mendapatkan pendapatan secara rutin.
Sebagai panduan untuk Anda, berikut adalah cara menghitung harga sewa ruko yang tepat dan mudah.
Cara Menghitung Sewa Ruko yang Benar
1. Bandingkan Harga Ruko di Satu Kawasan
Ini adalah cara paling mudah dalam menentukan harga sewa ruko per bulan atau harga sewa ruko per tahun.
Anda cukup membandingkan harga sewa satu ruko dengan ruko serupa di satu daerah yang sama.
Namun, pastikan rukonya memiliki spesifikasi yang tak berbeda jauh, baik dari segi desain, material, jumlah lantai, fasilitas, dan juga lokasinya.
Contohnya, Anda bisa membandingkan ruko disewa di Depok, tepatnya di Sawangan, dengan ruko yang secara spesifikasi dan lokasi, tak berbeda jauh.
Agar lebih praktis, Anda dapat membandingkannya melalui situs jual-beli properti terlengkap, seperti 99.co atau Rumah123.
Atau, cara lain untuk mengetahui harga pasaran dari sebuah ruko adalah dengan menanyakan langsung kepada penjual atau agen properti, bergabung dan diskusi dalam forum atau grup komunitas properti di media sosial, atau cek laporan pasar properti dari perusahaan riset atau konsultan properti.
Berikut contoh perhitungannya:
Misalnya, di kawasan tertentu terdapat tiga ruko yang disewa dengan harga berikut:
- Ruko A: Rp 60.000.000 per tahun (luas 100 m²)
- Ruko B: Rp 55.000.000 per tahun (luas 90 m²)
- Ruko C: Rp 65.000.000 per tahun (luas 100 m²)
Maka, perhitungannya adalah:
- Harga sewa ruko = 60.000.000 + 55.000.000 + 65.000.000 : 3 = Rp60.000.000
Jadi, rata-rata harga sewa di kawasan tersebut adalah Rp 60.000.000 per tahun.
Cara menentukan harga sewa ruko 1 tahun di atas termasuk sederhana, namun hasilnya efektif jika di area lokasinya ada banyak ruko serupa yang disewakan.
Hasil perhitungannya juga mencerminkan harga pasar yang realistis dan mengurangi risiko menetapkan harga terlalu tinggi atau rendah.
Namun, jangan lupa juga untuk mempertimbangkan faktor khusus seperti fasilitas yang hanya ada di ruko Anda, yang bisa menjadi nilai tambah.
Contoh fasilitas yang terbukti bisa meningkatkan harga sewa ruko secara signifikan adalah CCTV atau tempat parkir yang luas.
Kedua fasilitas itu dibutuhkan agar konsumen bisa lebih nyaman dan aman parkir di lokasi ruko.
Jika ada fasilitas itu, Anda bisa menambah harga sewa ruko per bulan atau harga sewa ruko per tahun dibandingkan harga pasar.
Baca juga: Inilah Peraturan Pajak Sewa Ruko dan Cara Menghitungnya
2. Hitung Menggunakan Capitalization Rate
Cara mengetahui berapa harga sewa ruko selanjutnya adalah dengan menggunakan metode capitalization rate atau cap rate.
Cap rate adalah rasio antara pendapatan bersih dari properti dan nilai pasarnya.
Nilai cap rate bervariasi berdasarkan lokasi, kondisi pasar properti, dan tipe propertinya.
Namun umumnya, cap rate berada di kisaran 5-10 persen.
Untuk mengetahui cap rate ruko, Anda bisa bertanya kepada agen properti, melihat laporan pasar properti, atau mengacu pada data dari investasi properti lokal.
Berikut adalah rumus menentukan sewa ruko per tahun berapa berdasarkan cap rate:
- Pendapatan Sewa = Cap Rate × Nilai Pasar Properti
Ambil contoh, ruko di Bekasi memiliki nilai pasar Rp1 miliar, dan cap rate-nya adalah 6%.
Maka, perhitungannya adalah:
- Pendapatan Sewa = 6% × Rp1.000.000.00 Rp60.000.000
Jadi, harga sewa tahunan ruko tersebut adalah Rp60 juta. Sementara, harga sewa ruko per bulan adalah Rp5 juta.
Baca juga: Surat Perjanjian Sewa Ruko – Cara Membuat dan Kekuatan Hukumnya
3. Hitung Biaya Operasional Ruko
Berikutnya, Anda bisa menggunakan metode cara menghitung harga sewa ruko dengan mengetahui biaya operasionalnya dulu secara keseluruhan.
Biaya operasional ruko itu meliputi biaya listrik, air, internet, pemeliharaan, kebersihan, keamanan, dan biaya administrasi.
Lalu yang paling penting, tambahkan margin keuntungan yang diinginkan untuk menentukan harga sewa ruko tersebut.
Langkah ini sering dilakukan sebagai cara menghitung harga sewa ruko kecil maupun besar, seperti harga sewa ruko 1 lantai dan harga sewa ruko 2 lantai.
Rumus untuk menghitung harga sewa ruko berdasarkan operasionalnya adalah:
- Harga Sewa Tahunan = Total Biaya Operasional + Margin Keuntungan
Berikut contoh perhitungannya:
- Pajak Properti: Rp 10.000.000
- Biaya Perawatan: Rp 5.000.000
- Biaya Asuransi: Rp 2.000.000
- Total Biaya Operasional: Rp 17.000.000
Jika Anda menginginkan margin keuntungan 15%, maka:
- Total Biaya Operasional = Rp 17.000.000
- Margin Keuntungan 15% = 15% × Rp 17.000.000 = Rp 2.550.000
Jadi, harga sewa tahunan yang bisa ditawarkan:
- Harga Sewa Tahunan = Rp17.000.000 + Rp2.550.000 = Rp19.550.000
Berdasarkan perhitungan di atas, harga sewa ruko per tahunnya adalah sekitar Rp 19.550.000.
Margin keuntungannya bisa Anda atur sesuai keinginan.
Jadi, jangan terlalu terpaku pada persentase margin keuntungan di atas.
4. Per Meter Persegi (Harga Flat per Meter Persegi)
Cara menentukan harga sewa ruko berikutnya, adalah dengan menghitung per meter persegi.
Ini adalah cara paling sederhana dan praktis dan umum digunakan untuk pemilik yang tidak ingin pusing menghitung ROI atau nilai pasar.
Caranya mudah, Anda tinggal menentukan harga sewa per meter persegi per bulan, yang biasanya mengikuti harga pasar lokal.
Kemudian, tinggal kalikan dengan luas bangunan atau luas lantai tertentu.
Jika rukonya terdiri lebih dari satu lantai, kamu bisa membedakan harga tiap lantai, karena biasanya harga lantai dasar lebih mahal.
Berikut contoh perhitungannya untuk ruko 1 lantai, di mana kedua lantainya sama-sama memiliki luas 50 meter persegi.
Harga per m²:
Lantai 1 = Rp250.000/m²/bulan
Lantai 2 = Rp150.000/m²/bulan
Sewa per bulan = (50 × 250.000) + (50 × 150.000) = Rp12.500.000 + Rp7.500.000 = Rp20.000.000
Jadi, harga sewa ruko tersebut adalah Rp 20.000.000/bulan.
Tips Penting: Pertimbangkan Soal Kenaikan Harga Sewa Ruko Per Tahun
Bagaimana? Sudah mengetahui berapa cara menentukan harga sewa ruko yang tepat?
Jika sudah mendapatkan angka pasti dari biaya sewa ruko, Anda juga harus mempertimbangkan mengenai kenaikan harga sewa ruko per tahun.
Hal ini penting apabila hendak berinvestasi dalam jangka panjang. Jadi, jangan sampai dari tahun ke tahun, harga sewanya tak diperbarui.
Beberapa faktor utama yang memengaruhi kenaikan harga sewa ruko adalah:
- permintaan tinggi,
- penawaran yang terbatas,
- perkembangan infrastruktur di sekitar,
- renovasi,
- tren pasar dan spekulasi,
- regulasi pemerintah,
- kompetisi antarpenyewa, dan
- kondisi ekonomi global.
Berikut adalah gambaran umum persentase kenaikan harga sewa ruko per tahun:
- Lokasi premium seperti di pusat kota atau area komersial, berkisar antara 5-10 persen per tahun.
- Area pinggiran atau sekunder, berkisar 3-6 persen per tahun.
Jika ada faktor ekonomi dan pembangunan di sekitar lokasi ruko, seperti pembangunan infrastruktur besar seperti jalan tol, kenaikannya bisa mencapai 10 persen atau lebih dalam satu tahun.
Itulah cara tepat menghitung harga sewa ruko yang patut kalian ketahui.
Masih bingung mencari lokasi ruko terbaik, lihat rekomendasi listing pada tautan berikut ini:
Semoga informasi di atas membantu, ya.
