Peraturan Pajak Sewa Ruko dan Cara Menghitungnya

17 Feb 2021 - Miyanti Rahman

Peraturan Pajak Sewa Ruko dan Cara Menghitungnya

Membeli rumah toko alias ruko dijual untuk kemudian disewakan merupakan sebuah langkah brilian guna menambah penghasilan pasif.

Namun, sebelum membeli ruko yang dibidik atau menyewakannya, ketahui dulu peraturan pajak sewa ruko dan cara menghitungnya.

Hal tersebut penting diketahui agar dapat menetapkan harga sewa ruko yang pas dan tidak melupakan tanggung jawab sebagai wajib pajak.

Ada pun peraturan tertulis mengenai pajak sewa ruko, yaitu tertuang dalam undang-undang (UU) negara.

Dalam UU itu, pemerintah menetapkan besar Pajak Penghasilan (PPh) yang diperoleh dari kegiatan sewa tanah dan bangunan.

Bangunan yang dimaksud dapat meliputi rumah tapak, apartemen, gedung perkantoran, ruko dan properti disewakan lainnya.

Berikut penjabaran informasi mengenai peraturan pajak sewa ruko dan cara menghitungnya yang wajib Anda ketahui.

Peraturan Pajak Sewa Ruko

pajak sewa ruko

Peraturan tertulis mengenai pajak sewa-menyewa ruko ada dalam Undang-undang (UU) Nomor 36 Tahun 2008.

UU tersebut bicara tentang Perubahan Keempat Atas Undang-undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan (PPh).

Menurut UU Nomor 36 Tahun 2008 ini, yang menjadi objek pajak di sini adalah penghasilan.

Penghasilan adalah setiap tambahan kemampuan ekonomis yang diterima oleh wajib pajak, baik dari Indonesia maupun luar Indonesia.

Pajak sewa ruko sendiri bersinggungan dengan pasal 4 ayat 1 dan 2, masing-masing bicara mengenai Pajak Pertambahan Nilai (PPn) dan PPh.

Pasal 4 ayat 2 menyatakan bahwa penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan dikenai pajak yang bersifat final.

Nah, berdasarkan peraturan tersebut, pajak sewa-menyewa ruko yang wajib dibayarkan ke kas negara harus memenuhi ketentuan berikut.

  • Badan, perusahaan, dan/atau individu yang membayar biaya sewa tanah dan/atau bangunan (penyewa) wajib menyetorkan PPh dengan besaran 10% dikali total biaya sewa.
  • Penyewa wajib memberikan bukti pemotongan PPh kepada pemilik tanah dan/atau bangunan.
  • Pemilik tanah dan/atau bangunan wajib menerbitkan faktur pajak atas pungutan PPn dikali biaya sewa.
  • Jika pemilik tanah dan/atau bangunan adalah Pengusaha Kena Pajak (PKP), maka biaya sewa yang dibayarkan untuk satu periode per tahun tidak termasuk PPn.
  • Sedangkan jika pemilik bukan PKP, maka biaya sewa yang dibayarkan harus termasuk PPn.

Lalu dari ketentuan di atas, terbitlah rumus untuk menghitung pajak sewa ruko, bagaimana cara menghitungnya?

Cara Menghitung Pajak Sewa Ruko

pajak sewa ruko

Pemilik dan penyewa tanah dan/atau bangunan memiliki hak dan kewajiban masing-masing terkait pajak.

Sebagaimana yang tersirat sebelumnya, wajib pajak di sini dapat berupa badan, perusahaan dan/atau individu.

Diketahui bahwa perusahaan yang menyewa suatu bangunan wajib menyetorkan PPh sebesar 10%.

Sedangkan perusahaan yang menyewakan bangunannya, apabila yang bersangkutan PKP, maka wajib memungut PPn 10%.

Selain itu, perusahaan tersebut juga wajib menerbitkan faktur pajak. Nah agar tidak bingung, berikut contoh perhitungannya.

PT Indonesia Jaya menyewa sebuah ruko untuk dijadikan kantor dari PKP dengan harga sewa Rp10.000.000,00 per bulan.

Kemudian ruko tersebut akan disewa oleh PT Indonesia Jaya dalam jangka waktu dua tahun, sehingga total biaya sewanya adalah:

Biaya Sewa Ruko = (Harga Sewa Per Bulan x 12 bulan) x 2 tahun

Biaya Sewa Ruko = (Rp10.000.000,00 X 12 bulan) x 2 tahun

Biaya Sewa Ruko = (Rp120.000.000,00) x 2 tahun

Biaya Sewa Ruko = (Rp240.000.000,00)

Diketahui bahwa biaya sewa ruko yang harus dibayar PT Indonesia Jaya adalah Rp240.000.000,00 sehingga dia menanggung PPh sebesar:

PPh = 10% x Biaya Sewa Ruko

PPh = 10% x Rp240.000.000,00

PPh = Rp24.000.000,00

Sedangkan untuk PPn harus dibayarkan oleh PKP, tetapi biayanya tetap ditanggung oleh PT Indonesia Jaya sebagai penyewa ruko.

Sebaliknya, pemilik ruko (PKP) pun wajib membayar PPn ke kas negara dan wajib dibayarkan oleh penyewa ruko.

Besar PPn = Besar PPh, yaitu Rp24.000.000,00

Dengan begitu, diketahui bahwa penghasilan bersih pemilik ruko (PKP) setelah dikenai pajak, yaitu sebagai berikut.

Penghasilan Bersih = (Biaya Sewa Ruko + PPn) – (Biaya Sewa Ruko x PPh) – PPn

Penghasilan Bersih = (Rp240.000.000,00 + Rp24.000.000,00) – (Rp240.000.000,00 x 10%) – 10%

Penghasilan Bersih = (Rp264.000.000,00) – (Rp24.000.000,00) – Rp24.000.000,00

Penghasilan Bersih = Rp237.600.000,00

Baca juga:

7 Rekomendasi Ruko Minimalis di Jakarta dan Sekitarnya

Perhitungan yang dijabarkan di atas merupakan perhitungan untuk contoh kasus wajib pajak perusahaan dan individu (PKP).

Sementara itu, jika wajib pajaknya sesama perusahaan, misalnya PT Indonesia Jaya menyewa ruko kepada developer, maka semua pajak wajib dibayarkan oleh developer.

Nah, itulah informasi mengenai peraturan pajak sewa ruko dan cara menghitungnya, semoga ini bermanfaat ya.

Setelah memahami seluk-beluk pajak sewa ruko, ini waktunya untuk mencari pilihan ruko di laman 99.co Indonesia. Contohnya ada ruko minimalis, ruko modern, ruko 2 lantai dan masih banyak lagi.

Selamat berburu ruko!

Author:

Miyanti Rahman