Tanah merupakan aset berharga yang prospektif dan fleksibel untuk dijadikan sebagai instrumen investasi properti.
Disebut prospektif karena harga jual tanah terus mengalami kenaikan setiap tahunnya, sehingga bisa memberi return of investment (ROI) yang besar.
Tanah juga merupakan aset properti yang fleksibel karena dapat diperjualbelikan dan disewakan untuk menghasilkan passive income.
Sewa-menyewa tanah terbilang lazim di Indonesia.
Umumnya, tanah disewakan untuk berbagai keperluan seperti pertanian, perkebunan, atau tempat berdirinya sebuah bangunan.
Jika Anda tertarik untuk menyewakan aset tersebut kepada pihak lain, maka penting untuk mengetahui seluk-beluk sistem sewa tanah.
Lantas, apa itu sistem sewa tanah? Bagaimana pula ketentuannya? Simak ulasan berikut ini.
Sistem Sewa Tanah pada Masa Penjajahan
Sistem sewa tanah adalah kesepakatan antara pemilik dan penyewa terkait penggunaan lahan dalam periode tertentu dengan membayar sejumlah uang.
Di Indonesia, sistem menyewakan tanah sudah ada sejak zaman kolonial, tepatnya ketika Inggris menduduki Indonesia pada 1811–1816.
Sosok sentral yang mencetuskan sistem tersebut adalah Sir Thomas Stamford Raffles, letnan gubernur Indonesia (Hindia Belanda) yang ditunjuk kala itu.
Sistem sewa tanah pada masa penjajahan dikenal dengan istilah land rent.
Tujuan pemberlakuan sistem ini adalah untuk meningkatkan kesejahteraan rakyat dengan menghapus praktik kerja rodi.
Land rent yang diberlakukan oleh Raffles merupakan kebijakan mengenai status tanah sebagai faktor produksi.
Menurut Raffles, pemerintah merupakan satu-satunya pemilik tanah sah pada kala itu.
Bila masyarakat ingin memanfaatkannya, maka masyarakat harus menyewa tanah kepada pemerintah dan membayar pajak secara rutin.
Pelaksanaan Sistem Sewa Tanah Saat Ini
Setelah Indonesia merdeka, pelaksanaan sistem sewa tanah di Indonesia tidak serta-merta dihapuskan.
Bedanya, saat ini semua orang boleh memiliki tanah secara pribadi dan menyewakannya kembali kepada orang lain.
Artinya, tanah tidak dimonopoli seluruhnya oleh negara.
Sistem mengenai sewa-menyewa tanah pun diatur secara jelas dalam Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
Disebutkan dalam pasal 44 ayat (1) UUPA, orang atau badan hukum dapat menyewa tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan atau keperluan lainnya.
Pihak penyewa pun diwajibkan membayar sejumlah uang sewa kepada pemilik tanah sesuai yang tertera pada surat perjanjian.
Surat perjanjian memiliki kedudukan penting, yakni untuk menghindari risiko kerugian yang tidak diinginkan di masa depan.
Contoh Sistem Sewa Tanah di Indonesia
Lantas, bagaimana contoh sistem sewa tanah yang berlaku di Indonesia saat ini?
Ada dua contoh sewa tanah yang biasa terjadi di masyarakat, yakni hak sewa atas bangunan dan hak sewa untuk bangunan.
Sebagai informasi, berikut penjelasan masing-masingnya.
1. Hak Sewa atas Bangunan
Hak sewa atas bangunan adalah ketika Anda menyewa atau menyewakan tanah beserta bangunan yang berdiri di atasnya.
Sistem tersebut berlaku ketika Anda hendak menyewa rumah atau ruko milik orang lain.
2. Hak Sewa untuk Bangunan
Sementara, hak sewa untuk bangunan adalah menyewa atau menyewakan tanah kosong yang nantinya akan didirikan bangunan.
Secara hukum, bangunan tersebut adalah hak penyewa, kecuali ada perjanjian lain yang disepakati oleh pemilik dan penyewa.
Syarat Sewa Tanah
Jika Anda memiliki bidang tanah yang hendak disewakan, penting untuk mengetahui syarat-syarat sewa tanah sesuai hukum yang berlaku di Indonesia.
Syarat-syarat tersebut juga penting untuk dipahami bagi Anda yang hendak menyewa bidang tanah untuk berbagai keperluan.
Berikut syarat sewa tanah sesuai hukum di Indonesia
1. Adanya Surat Perjanjian Sewa
Syarat utama yang harus dipenuhi jika hendak sewa-menyewakan tanah adalah adanya surat perjanjian sewa.
Surat perjanjian sewa membuat transaksi berjalan aman dan jelas secara hukum.
Pasalnya, inti dari surat perjanjian ini adalah mencatat kesepakatan antara pemilik dan penyewa dalam transaksi tersebut.
Maka itu, di dalamnya wajib disertakan poin-poin mengenai kesepakatan antara kedua belah pihak, seperti:
- Identitas setiap pihak yang terlibat
- Informasi tanah yang akan disewakan
- Jangka waktu penyewaan tanah
- Harga sewa tanah
- Pemanfaatan tanah
- Tanda tangan dan materai.
Sebagai pemilik, kamu bisa memberi penjelasan kepada penyewa terkait hal-hal yang wajib ditaati.
Ini biasanya berhubungan soal teknis seperti aturan pemanfaatan lahan, sanksi bila melanggar, hingga sistem pembayaran sewa.
Baca juga: Contoh Surat Perjanjian Sewa Tanah Sawah yang Resmi
2. Pajak Sewa Tanah
Selain membuat surat perjanjian, penting juga bagi kedua pihak untuk memenuhi kewajiban masing-masing.
Penyewa berkewajiban membayar uang sewa dengan nominal dan tenggat waktu yang sudah disepakati bersama pemberi sewa.
Kemudian, ada pula pajak yang harus ditanggung dalam transaksi tersebut.
Dalam sewa tanah dan/atau bangunan, setidaknya dua aspek perpajakan yang penting diperhatikan, yakni PPh Pasal 4 ayat (2) dan PPN.
PPh Pasal 4 ayat (2) dikenakan sebesar 10% dikalikan seluruh biaya sewa, apabila tanah dan/atau bangunan itu dimiliki oleh suatu perusahaan.
Pihak penyewa pun wajib memberikan bukti pemotongan PPh Pasal 4 ayat (2) ke pemilik tanah dan bangunan tersebut.
Sementara, pemilik tanah dan/atau bangunan wajib menerbitkan faktur pajak atas pungutan PPN 10% dikali seluruh biaya sewa.
Apabila pemilik tanah merupakan PKP, maka biaya sewa yang dibayarkan untuk satu periode per tahun tidak termasuk pajak PPN.
Namun, apabila pemilik tanah bukan PKP, maka biaya sewa adalah uang sewa ditambah PPN yang telah dibayarkan.
Artinya, biaya sewa yang dibayarkan oleh penyewa sudah mengandung unsur PPN di dalamnya.
Cara Menyewakan Tanah agar Tidak Merugi
Pertama, carilah orang yang ingin menyewa tanah tersebut.
Caranya bisa dengan memasang iklan gratis di portal properti seperti 99.co Indonesia, berikut langkahnya:
- Masuk ke portal properti 99.co/id
- Klik “Pasang Iklan Gratis,” lalu klik “Iklankan Sekarang”
- Buat akun baru dengan cara mengklik “Daftar”
- Isi formulir yang ada di laman tersebut dengan nama lengkap, username, email, dan password
- Setelah akun berhasil dibuat, lalu iklankan properti dengan mengisi informasi terkait tanah tersebut secara lengkap.
Selain itu, kamu juga bisa menyewakan tanah dengan bantuan agen properti profesional.
Kamu akan dibantu untuk mendapatkan calon penyewa, mengurus surat perjanjian sewa tanah, negosiasi harga, dan lain-lain.
Saat sudah menemukan penyewa, hal pertama yang dilakukan adalah membuat surat perjanjian sewa tanah.
Jika isi surat perjanjian sudah disepakati, maka pihak penyewa dan pemilik tanah wajib menandatangani kontrak sewa.
Kemudian, saat masa sewa mendekati akhir, pemilik tanah dan penyewa bisa memutuskan apakah akan memperpanjang kontrak atau mengakhirinya.
Jika ada perpanjangan, kedua belah pihak bisa menyesuaikan perjanjian dengan kontrak yang baru.
Sementara, jika sewa berakhir, maka kamu bisa memastikan bahwa tanah tersebut masih dalam kondisi yang sesuai di awal perjanjian.
Cara Menentukan Harga Sewa Tanah yang Benar
Dalam praktek sewa menyewa, hal yang kerap ditanyakan oleh masyarakat adalah bagaimana cara menentukan harga sewa tanah.
Terkait hal itu, ada beberapa cara yang bisa dilakukan, di antaranya:
- Lakukan riset secara online untuk menentukan kisaran harga sewa sesuai lokasi tanah, salah satunya lewat situs properti.
- Gunakan perhitungan cap rate dengan rumus;
- harga properti x cap rate (%) = Harga Sewa (Rp)/tahun.
- Nilai kapitalisasi tanah kosong umumnya berkisar antara 0,40–2,5%.
- Tentukan harga sewa tanah dengan perhitungan yield menggunakan rumus;
- harga properti x 100.
- Jadikan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebagai acuan perhitungan.
Baca juga: 3 Jenis Pajak Sewa Tanah dan Bangunan beserta Cara Menghitungnya
Itulah informasi mengenai sistem sewa tanah yang perlu diketahui.
Semoga ulasan di atas bermanfaat, ya.
