Foto: Unsplash
Sebagai warga negara yang baik, sudah sewajarnya kalau kita membayar pajak. Ada berbagai jenis pajak yang diterapkan, salah satunya adalah pajak properti.
Seperti namanya, pajak properti adalah pajak ad valorem nilai properti yang biasanya dipungut oleh otoritas yang mengatur yurisdiksi di mana properti tersebut berada.
Secara umum, memiliki investasi properti dalam jangka menengah dan panjang juga dikenakan pajak properti.
Namun tak hanya pembeli atau pemilik rumah biasa saja, beberapa developer besar juga dikenakan pajak.
Dalam hal ini, penjual properti dikenakan pajak karena menerima uang dari transaksi jual-beli, sementara pembeli dikenakan pajak karena menerima barang atau hak.
Agar lebih jelasnya, mari simak beberapa jenis pajak untuk properti di bawah ini.
7 Jenis Pajak Properti di Indonesia
Pajak Bumi dan Bangunan
Foto: Lifepal
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah pajak yang ditanggungkan atas tanah dan bangunan.
Pajak ini ditetapkan sesuai Undang-Undang No. 12 tahun 1985, yang kemudian diubah dan disesuaikan kembali di Undang-Undang No. 12 Tahun 1994.
PBB dikenakan karena adanya keuntungan atau kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik atas tanah atau bangunan yang sudah ditempatinya.
Setiap orang, khususnya pelaku usaha yang memperoleh manfaat atas tanah dan bangunan tersebut, memiliki kewajiban untuk membayar pajak PBB setiap tahunnya.
Besarnya nilai PBB sendiri tergantung lokasi, yang bisa dilihat di Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB).
Di dalam SPPT, tercantum besarnya Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan besarnya PBB yang harus dibayar.
Agar tahu cara menghitung PBB rumah, mari simak contoh kasusnya di bawah ini:
Anda membeli rumah di Mustika Village Sukamulya dengan luas bangunan 30 m² yang memiliki nilai Rp3.000.000 per meter.
Sedangkan luas tanahnya 60 m² dengan nilai Rp11.500.000 per meter.
Untuk menentukan besaran pajaknya, Anda harus menghitung NJOP, NJOPTKP, NJKP, dan PBB-nya.
NJOP Bumi = (luas bangunan x nilai banguan) + (luas tanah x nilai tanah) = (30 m² x Rp3.000.000) + (60 m² x Rp11.500.000)
NJOP = Rp90.000.000 + Rp690.000.000 = Rp780.000.000
NJKP = 20% x Rp780.000.000 = Rp156.000.000
PBB terhutang = 0,5% x Rp156.000.000 = Rp780.000
Setelah menghitungnya, sekarang kita tahu kalau PBB untuk rumah dijual di Bekasi tersebut adalah Rp780 ribu.
Tentu saja, nilai tersebut sangat kecil jika dibanding dengan nilai objek pajak sesungguhnya.
Pajak Pertambahan Nilai
Foto: Kompasiana
Pajak Pertambahan Nilai (PPN) adalah pungutan pemerintah yang dibebankan atas setiap transaksi jual-beli barang maupun jasa yang dilakukan.
PPN dibebankan oleh wajib pajak pribadi atau wajib pajak badan yang telah menjadi Pengusaha Kena Pajak (PKP).
Dalam bidang properti, PPN dikenakan terhadap properti primary yang dijual oleh pengembang ke konsumen.
Jadi, transaksi jual beli properti secondary atau rumah seken tidak dikenakan PPN. Besarnya PPN adalah 10% dari Nilai Peralihan.
Namun, nilai ini tidak berlaku pada peralihan hak untuk rumah sederhana. Rumah sederhana yang dimaksud di sini adalah rumah yang harga jualnya diatur oleh pemerintah.
Rumah ini juga dikenal sebagai rumah subsidi. Terdapat beberapa jenis subsidi properti dari pemerintah yang terbagi ke dalam beberapa bentuk:
- Harga rumah subsidi yang murah, contohnya untuk perumahan di Pulau Jawa dan Sumatera harga rumah subdisi berada di kisaran Rp116,5 juta.
- Uang muka yang rendah, hanya sekitar 1% dari harga rumah. Dengan demikian, masyarakat berpendapatan rendah (MBR) hanya perlu menyediakan uang muka sekitar Rp1 juta ditambah dengan biaya lain seperti BPHTB, biaya PPAT/Notaris, biaya provisi dan administrasi bank yang jumlahnya tidak lebih dari Rp4 juta.
- Bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) 5%, lebih rendah dibandingkan bunga KPR untuk perumahan non subsidi yang masih di atas 8% bahkan sampai di atas 10%.
Jika kebetulan sedang mencari rekomendasi rumah subsisi, Anda bisa cek Perumahan The Valley Esma dan Griya Panorama Cimanggung.
PPnBM
Foto: News Vex
Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM) adalah pajak yang dikenai pada barang-barang mewah.
Pajak ini juga berlaku untuk wajib pajak yang mengimpor barang yang termasuk ke dalam kategori barang mewah dalam kegiatan usaha atau pekerjaannya.
Sama seperti PPN, PPnBM dalam sektor properti hanya berlaku untuk primary product (rumah atau produk properti lainnya) dari pengembang ke konsumen.
Besarnya PPnBM adalah 20 % dari Nilai Transaksi.
Terdapat beberapa syarat transaksi jual beli properti yang dikenakan PPnBM, yaitu:
- Hunian mewah seperti apartemen, kondominium, townhouse, luas 150 m² atau lebih dan harga jual bangunan mencapai Rp4.000.000/m².
- Rumah termasuk rumah kantor (rukan) atau rumah toko (ruko) dengan luas bangunan minimal 400 m² dan harga jual bangunan Rp3.000.000/m².
Namun saat ini, kedua syarat di atas tidak berlaku lagi, dengan dasar Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 206/PMK.010/2015.
Aturan itu berbunyi bahwa suatu properti dapat digolongkan barang mewah apabila harganya mencapai Rp20 miliar untuk rumah tapak dan Rp10 miliar untuk apartemen.
BPHTB
Foto: Justdial
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sendiri merupakan pajak atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.
Pajak ini ditanggung oleh pembeli dan hampir mirip dengan PPh, sehingga pihak penjual dan pembeli sama-sama memiliki tanggung jawab untuk membayarnya.
Besarnya BPHTB adalah 5% dari Nilai Transaksi, di mana Nilai Transaksi dikurangi terlebih dahulu dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
Besarnya NPOPTKP berbeda-beda setiap daerah. Misalnya di Jakarta NPOPTKP mencapai Rp80 juta, sedangkan untuk Bodetabek (Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi) Rp60 juta.
BPHTB = 5% x (Nilai Transaksi-NPOPTKP)
Kita ambil contoh satu unit rumah di Mustika Park Place, Bekasi, yang dijual dengan harga Rp400 juta. Maka besarnya BPHTB adalah:
= 5% x (400 juta – 60 juta)
= 5% x 340 juta
= Rp17 juta
BPHTB juga dikenakan terhadap permohonan pembuatan sertifikat untuk pertama kali.
Contoh, tanah seluas 500 m² di Menteng, Jakarta Pusat, memiliki nilai NJOP Rp4 juta/m². Tanah tersebut belum bersertifikat, maka BPHTB-nya adalah:
= 5% (500m² x 4 juta – 80 juta)
= 5% (2 miliar – 80 juta)
= 5% x 1,92 miliar
= Rp96 juta
PNBP
Foto: Unsplash
Penerimaan Negara Bukan Pajak atau PNBP adalah bentuk pendapatan negara yang tidak bersumber dari pajak.
Besarnya PNBP dalam transaksi jual beli bisnis properti adalah (0,1 % x Zona Nilai Tanah) + Rp50.000.
Zona Nilai Tanah (ZNT) yang dikeluarkan Kementerian ATR/BPN adalah poligon yang menggambarkan nilai tanah yang relatif sama dari sekumpulan bidang tanah di dalamnya.
Batasan ZNT sendiri bisa bersifat imajiner ataupun nyata sesuai dengan penggunaan tanah.
Perlu diingat kalau penetapan nilai ZNT yang berdasarkan perkiraan dan analisa harga tanah di lokasi belum termasuk nilai bangunannya.
Bea Balik Nama atau BBN
Foto: Unplash
Pajak properti ini dikenakan kepada pembeli untuk proses balik nama sertifikat properti yang ditransaksikan dari penjual.
Umumnya, pajak BBN diurus oleh pihak developer sehingga konsumen tinggal membayarnya.
Tentunya hal ini berlaku jika Anda membeli hunian seperti rumah di Freja BSD City yang dikembangkan oleh Sinarmas Land.
Namun, jika Anda membeli properti secara perorangan, biaya ini harus diurus sendiri atau dibantu oleh pihak notaris.
Besarnya pajak BBN berbeda di setiap daerah, namun rata-rata sekitar 2% dari nilai transaksi.
PPh Final
Foto: Klikpajak
Terakhir, ada pajak properti yang bernama PPh Final atau Pajak Penghasilan yang berhubungan dengan pengalihan hak atas tanah dan bangunan.
Pajak Penghasilan (PPh) Final adalah pajak yang dikenakan dengan tarif dan dasar pengenaan pajak tertentu atas penghasilan yang diperoleh selama tahun berjalan.
Pembayaran atau pemungutan PPh Final yang dipotong pihak lain maupun yang disetor sendiri bukan merupakan pembayaran dimuka atas PPh Terutang.
Akan tetapi merupakan pelunasan PPh Terutang atas penghasilan tersebut, sehingga wajib pajak dianggap telah melakukan kewajiban jika membayarnya.
Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Tarif Baru PPh Final Atas Pengalihan Hak Atas Tanah atau Bangunan, nominal PPh adalah sebesar 2.5%
Kita ambil contoh sebuah rumah Tipe Neo Hazelnut di Cluster Helios Prime at Suvarna Sutera yang ditransaksikan dengan harga Rp3 milyar.
Dengan demikian, pemiliknya akan dikenakan PPh Final sebesar:
2,5% x Rp3.000.000.000 = Rp75.000.000
Itulah tadi penjelasan mengenai beberapa jenis pajak properti yang harus diketahui, baik oleh penjual maupun pembeli properti.
Semoga ulasan di atas dapat membantu, ya!
