Ilustrasi: Canva
Melakukan proses jual-beli lahan tidak bisa dilakukan sembarangan.
Banyak hal yang harus diperhatikan agar transaksi tersebut berjalan lancar, salah satunya menghitung biaya balik nama sertifikat tanah.
Perlu diketahui, biaya balik nama sertifikat tanah sendiri sepenuhnya ditentukan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN), dengan besaran tergantung pada luas tanah dan lokasi lahan tersebut berada.
Terdengar cukup rumit memang, namun jika kamu sudah tahu cara menghitung biaya balik nama sertifikat tanah secara benar, proses tersebut sebenarnya tidak sesulit yang dibayangkan.
Lantas, bagaimana sih cara hitung biaya balik nama sertifikat tanah?
Berapa besaran dana yang harus dipersiapkan sebelum melakukan proses tersebut?
Untuk mengetahuinya, simak penjabaran berikut ini.
Rincian Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah
Ilustrasi: Canva
Memang, jika kamu ingin membeli sebuah lahan pastinya bukan cuma biaya pembelian tanah saja yang harus dipersiapkan, namun juga biaya balik nama tanah tersebut.
Hal ini penting, agar proses jual-beli berjalan lancar dan statusmu sebagai pemilik baru lahan tersebut sah secara hukum.
Jika demikian, apa saja rincian dana yang harus kamu persiapkan? Berikut di antaranya.
Biaya Pengukuran Tanah
Penting untuk diingat, sebelum mengajukan balik nama sertifikat tanah di kantor pertanahan, biasanya petugas yang berwenang akan meminta seluruh rincian data dari objek yang sedang dibaliknamakan.
Rincian data tersebut umumnya berbentuk surat ukur atau gambar situasi lahan, di dalamnya terdapat informasi perihal letak lahan, batas, bentuk dan luas dari tanah tersebut.
Apabila kamu telah memiliki ukuran pasti dari tanah yang akan diperjualbelikan, maka juru ukur BPN akan melakukan pengecekan langsung ke lokasi lahan.
Proses pengukuran ini memakan biaya sebagai berikut:
- Jika luas tanah berkisar 1-10 hektare, maka perhitungan biayanya menggunakan rumus ‘Tu = (L/500 × HSBKu) + Rp100.000’
- Jika luas tanah mencapai 10-1.000 hektare, maka rumus perhitungan biayanya menjadi ‘Tu = (L/4.000 x HSBKu) + Rp14.000.000’
- Jika luas tanah lebih dari 1.000 hektare, maka cara menghitung biaya pengukurannya menggunakan rumus ‘Tu = (L/10.000 × HSBKu) + Rp134.000.000’
*Keterangan: Tu (tarif ukur), L (luas tanah), HSBku (harga satuan biaya khusus kegiatan pengukuran).
Itu tadi rincian biaya balik nama sertifikat tanah berdasarkan pelayanan pengukuran lahan oleh petugas badan pertanahan.
Setelah mengetahui biaya tersebut, maka kamu bisa lanjut ke tahap berikutnya.
Biaya Cek Keaslian Sertifikat Tanah
Apabila kamu bertindak sebagai pembeli tanah, jangan lupa lakukan pengecekan terlebih dahulu terhadap keaslian sertifikat tanah sebelum membelinya.
Pengecekan ini bisa kamu lakukan di kantor BPN setempat.
Namun, sama seperti biaya balik nama sertifikat tanah, proses pengecekan surat juga menelan sejumlah biaya.
Biasanya, biaya pengecekan tersebut dikenakan sekitar Rp25 ribu hingga Rp 100 ribu-an.
Beda hal jika tanah yang tersebut ternyata belum memiliki sertifikat tanah.
Untuk mengecek keasliannya kamu bisa melihat bukti kepemilikan dan riwayat kavling di kantor kelurahan/kecamatan setempat.
Biaya Akta Jual Beli
Apabila tanah yang diperoleh merupakan hasil jual-beli bukan tanah warisan, maka kamu pun harus menyiapkan biaya pembuatan Akta Jual Beli (AJB).
Setiap kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) menerapkan biaya yang berbeda-beda. Namun biasanya 0,5 sampai 1% dari nilai transaksi.
Saat memilih kantor PPAT untuk membuat AJB carilah referensi sebanyak-banyaknya. Setidaknya pilih dua sampai tiga kantor kemudian bandingkan semuanya.
Pilih kantor PPAT yang menerapkan tarif paling masuk akal untuk pembuatan AJB. Jangan lupa untuk mengecek kredibilitasnya.
Biaya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Biaya balik nama sertifikat tanah dan rumah berikutnya, yaitu biaya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Misalnya kamu membeli rumah di Central Park Juanda Sidoarjo seharga Rp1.400.000.000. Maka besar BPHTB yang perlu disiapkan adalah 5% dari harga rumah.
Kemudian, dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak atau NPOPTKP. Kamu bisa bebas dari biaya ini apabila developer memberikan promo free BPHTB.
Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah
Sudah membayar biaya pengukuran tanah dan biaya cek keaslian sertifikat, serta biaya AJB dan BPHTB khusus pembeli rumah baru?
Maka langkah selanjutnya yang harus kamu lakukan adalah membayar biaya balik nama sertifikat tanah tersebut.
Perlu dipahami, penentuan biaya balik nama sertifikat tanah sendiri didasarkan pada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah tersebut, sehingga masing-masing orang bisa saja dikenakan harga yang berbeda.
Meski begitu, kamu tidak perlu khawatir sebab biasanya biaya tersebut tidak terlalu mahal.
Seorang yang memiliki NJOP tanah sebesar Rp4 juta misalnya, hanya dikenakan biaya balik nama sebesar Rp54 ribu.
Prosesnya enggak ribet dan terbilang cepat.
Untuk pengurusan balik namanya sendiri umumnya hanya menelan waktu kurang dari sehari.
Hanya saja, sertifikat tersebut baru keluar setelah 5 hari berikutnya.
Bagaimana jika proses balik nama sertifikat tanah dilakukan melalui notaris, apakah tetap dikenakan sejumlah biaya? Jawabannya iya.
Bahkan, kamu harus menyiapkan biaya-biaya tambahan lainnya seperti yang sudah disebutkan di atas, yaitu AJB dan BPHTB.
Cara Menghitung Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah Keseluruhan
Ilustrasi: Canva
Bagaimana, setelah membaca penjabaran di atas kamu sudah tahukan berapa biaya balik nama sertifikat tanah, serta biaya-biaya tambahan lain yang harus dibayarkan?
Menghitung biaya balik nama secara keseluruhan sangat mudah. Kamu tinggal menjumlahkan saja seluruh tarif yang sudah disebutkan pada penjelasan rincian biaya balik nama sertifikat tanah di atas.
Silakan menjumlahkah:
- Tarif pengukuran tanah;
- tarif cek keaslian sertifikat;
- biaya pembuatan AJB; dan
- biaya balik namanya.
Perlu digarisbawahi, biaya balik nama sertifikat tanah tak bisa disamaratakan. Ini sangat tergantung kepada NJOP dan nilai transaksi jual beli rumah.
Berapa Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah di Notaris?
Ilustrasi: Canva
Sekarang kamu sudah mengetahui bagaimana menghitung biaya balik nama sertifikat rumah secara keseluruhan. Sekarang mari kita lakukan simulasi perhitungannya agar lebih jelas.
Misalnya, Rian membeli rumah di Wang Residence Sukodono Sidoarjo seharga Rp472.000.000. Hunian ini berdiri di atas tanah seluas 72 meter persegi. Lalu katakanlah NJOP-nya Rp2.500.000 per meter persegi.
Diketahui nilai NPOPTKP setiap daerah berbeda-beda, tetapi mari kita ambil batas paling rendah berdasarkan Undang-undang (UU) Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak dan Retribusi Daerah, yaitu Rp60.000.000 per wajib pajak.
Maka simulasi perhitungannya sebagai berikut.
- Biaya pengukuran tanah Rp0, karena luas lahan rumah yang dibeli oleh Rian sudah diketahui yaitu 72 meter persegi.
- Misalnya, biaya untuk mengecek keaslian sertifikat tanah adalah Rp50.000.
- Biaya AJB yaitu 1% dari harga rumah, yaitu Rp4.720.000.
- Tarif BPHTB adalah 5% dari (Rp472.000.000 dikurangi Rp60.000.000), yaitu Rp20.600.000
- Biaya balik nama yaitu nilai jual tanah & bangunan dibagi 1000 hasilnya Rp472.000.
Jika hasil perhitungan di atas dijumlahkan, maka akan diperoleh tarif balik nama secara keseluruhan, yaitu sekitar Rp25.842.000. Bagaimana menghitungnya mudah, bukan?
Lalu, apa saja yang perlu dipertimbangkan saat melakukan upaya balik nama sertifikat tanah? Berikut penjelasan yang perlu kamu simak.
Hal-hal yang Perlu Dipertimbangkan
Ilustrasi: Canva
Syarat Balik Nama Sertifikat Rumah
Seperti yang sudah disebutkan di atas, proses balik nama tidak ribet dan terbilang cepat. Asalkan, kamu sudah menyiapkan syarat-syaratnya secara lengkap.
Sebelum pergi ke kantor BPN, sebaiknya siapkan semua berkas yang diperlukan meliputi fotokopi identitas diri, Kartu Keluarga, surat nikah atau akta cerai, fotokopi Surat Pemberitahuan Tahunan (SPT) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), dan lain sebagainya.
Prosedur Balik Nama
Kamu akan mengetahui alur atau cara balik nama sertifikat tanah setelah memahami persyaratan dokumen yang diperlukan.
Balik nama membutuhkan Akta Jual Beli (AJB), maka langkah pertama yang harus ditempuh adalah mencari notaris yang kredibel untuk membuat dokumen penting ini.
Jangan datang ke kantor BPN terlebih dahulu, karena permohonan kamu tidak akan diterima. Langkah ini tidak efektif dan membuang banyak waktu.
Biaya Balik Nama
Yang terakhir tentu saja biaya. Nah, cara menghitung biaya balik nama sertifikat tanah warisan dan jual beli sudah dijelaskan di atas. Semoga bisa memberikan gambaran ya.
Perhitungan di atas juga berlaku untuk biaya balik nama sertifikat tanah orang tua yang sudah meninggal atau tanah warisan.
Lalu mengapa pemilik tanah atau rumah perlu melakukan balik nama sertifikat? Nah, berikut alasan pentingnya melakukan hal ini.
Alasan Pentingnya Melakukan Balik Nama Sertifikat Tanah
Ilustrasi: Canva
Jangan pernah meremehkan proses balik nama sertifikat tanah pada saat proses jual-beli lahan.
Pasalnya, proses ini sangatlah penting dan bisa menghindarkanmu dari segala risiko yang terjadi ke depannya.
Misalnya, cukup sering kita temukan adanya pihak-pihak yang bertikai karena klaim sebuah lahan.
Pihak satu merasa tanah tersebut milik dirinya, sedang yang satunya merasa sudah membeli tanah tersebut.
Jika sudah begitu, maka konflik tak bisa terelakkan.
Oleh sebab itu, sangat penting melakukan proses balik nama sertifikat tanah agar hak kepemilikan tanah tersebut menjadi semakin jelas.
Berapapun biaya balik nama sertifikat rumah yang harus dikeluarkan, jangan ragu untuk melakukan proses tersebut, supaya masalah-masalah seperti ini tak terjadi kepadamu atau pihak yang lainnya.
Semoga ulasan di atas bermanfaat untuk kita semua. Untuk mengetahui informasi lebih banyak terkait dunia properti, jangan lupa untuk mengakses Panduan 99.co Indonesia.
Selamat mencoba!
Leave a comment