Rincian biaya balik nama sertifikat tanah menjadi hal yang perlu diketahui sebelum terlibat dalam transaksi jual-beli tanah ataupun rumah.
Biaya balik nama sertifikat sejatinya ditentukan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Penentuan besar-kecilnya biaya yang dikenakan, tergantung luas tanah yang menjadi objek jual-beli.
Kendati demikian, agar kamu mengetahui gambaran atau estimasi biaya yang harus dikeluarkan dalam balik nama sertifikat, penting bagi kamu mengetahui rincian biaya dan cara hitungnya.
Lantas, bagaimana cara menghitung biaya balik nama sertifikat tanah?
Berapa besaran dana yang harus dipersiapkan sebelum melakukan proses tersebut?
Untuk mengetahuinya, simak penjabaran berikut ini.
Rincian Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah
Foto: Canva
Ada banyak komponen yang digunakan dalam menentukan dan menghitung biaya balik nama sertifikat tanah. Mulai dari biaya pengukuran hingga balik nama sertifikat itu sendiri.
Agar lebih jelas, berikut adalah rincian biaya balik nama sertifikat tanah dan cara menghitungnya.
1. Biaya Cek Keaslian Sertifikat Tanah
Sebelum melakukan balik nama sertifikat, hal yang perlu dilakukan sebelum membeli bidang tanah dari orang lain adalah memastikan keaslian dokumen legalitas dari tanah yang akan dibeli.
Caranya kamu bisa mengecek keaslian sertifikat tanah tersebut ke kantor ATR/BPN setempat.
Biaya pengecekan dikenakan sebesar Rp50 ribu per sertifikat.
2. Biaya Akta Jual Beli
Jika sudah melakukan pengecekan sertifikat dan diketahui sertifikat tanah tersebut asli, kamu bisa melanjutkan transaksi jual-beli.
Apabila kamu sudah mencapai kesepakatan harga dengan penjual, kamu dan penjual bisa mendatangi kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuat Akta Jual Beli (AJB).
Lantas berapakah biaya pembuatan AJB? Setiap PPAT menerapkan biaya yang berbeda-beda. Namun biasanya 0,5 sampai 1% dari nilai transaksi.
3. Biaya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Biaya balik nama sertifikat tanah dan rumah berikutnya, yaitu biaya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Misalnya kamu membeli rumah seharga Rp1.400.000.000. Maka besar BPHTB yang perlu disiapkan adalah 5% dari harga rumah.
Kemudian, dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak atau NPOPTKP.
Kamu bisa bebas dari biaya ini apabila developer memberikan promo free BPHTB.
4. Biaya Pengukuran Tanah
Dalam proses balik nama sertifikat tanah, petugas BPN akan meminta rincian data objek tanah yang akan dibaliknamakan.
Rincian data tersebut berbentuk surat ukur atau gambar situasi lahan, yang di dalamnya memuat informasi terkait letak, batas, bentuk dan luas tanah tersebut.
Apabila kamu telah memiliki ukuran pasti dari tanah yang akan diperjualbelikan, maka juru ukur BPN akan melakukan pengecekan langsung ke lokasi lahan.
Proses pengukuran ini memakan biaya sebagai berikut:
- Jika luas tanah berkisar 1-10 hektare, maka perhitungan biayanya menggunakan rumus ‘Tu = (L/500 × HSBKu) + Rp100.000’
- Jika luas tanah mencapai 10-1.000 hektare, maka rumus perhitungan biayanya menjadi ‘Tu = (L/4.000 x HSBKu) + Rp14.000.000’
- Jika luas tanah lebih dari 1.000 hektare, maka cara menghitung biaya pengukurannya menggunakan rumus ‘Tu = (L/10.000 × HSBKu) + Rp134.000.000’
*Keterangan: Tu (tarif ukur), L (luas tanah), HSBku (harga satuan biaya khusus kegiatan pengukuran).
5. Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah
Langkah selanjutnya yang harus kamu lakukan adalah membayar biaya balik nama sertifikat tanah tersebut.
Perlu dipahami, penentuan biaya balik nama sertifikat tanah sendiri didasarkan pada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah tersebut, sehingga masing-masing orang bisa saja dikenakan harga yang berbeda.
Misalnya, tanah tersebut memiliki NJOP sebesar Rp4 juta. Maka biaya balik nama yang dikenakan hanya sebesar Rp54 ribu.
Prosesnya enggak ribet dan terbilang cepat.
Untuk pengurusan balik namanya sendiri umumnya hanya menelan waktu kurang dari sehari.
Hanya saja, sertifikat tersebut baru keluar setelah 5 hari berikutnya.
Cara Menghitung Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah Keseluruhan
Foto: Canva
Setelah mengetahui rincian biaya balik nama sertifikat tanah yang akan dikenakan, kini saatnya kamu mengetahui cara menghitungnya secara keseluruhan.
Caranya cukup mudah, kamu tinggal menjumlahkan saja seluruh tarif yang sudah disebutkan di atas.
Simulasi perhitungannya adalah sebagai berikut:
Misalnya, Rian membeli rumah di Wang Residence Sukodono Sidoarjo seharga Rp472.000.000.
Hunian ini berdiri di atas tanah seluas 72 meter persegi. Lalu katakanlah NJOP-nya Rp2.500.000 per meter persegi.
Diketahui nilai NPOPTKP setiap daerah berbeda-beda, tetapi mari kita ambil batas paling rendah berdasarkan Undang-undang (UU) Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak dan Retribusi Daerah, yaitu Rp60.000.000 per wajib pajak.
Maka simulasi perhitungannya sebagai berikut.
- Biaya pengukuran tanah Rp0, karena luas lahan rumah yang dibeli oleh Rian sudah diketahui yaitu 72 meter persegi.
- Misalnya, biaya untuk mengecek keaslian sertifikat tanah adalah Rp50.000.
- Biaya AJB yaitu 1% dari harga rumah, yaitu Rp4.720.000.
- Tarif BPHTB adalah 5% dari (Rp472.000.000 dikurangi Rp60.000.000), yaitu Rp20.600.000
- Biaya balik nama yaitu nilai jual tanah & bangunan dibagi 1000 hasilnya Rp472.000.
Jika hasil perhitungan di atas dijumlahkan, maka akan diperoleh tarif balik nama secara keseluruhan, yaitu sekitar Rp25.842.000.
Berapa Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah di Notaris?
Foto: Canva
Bagaimana jika proses balik nama sertifikat tanah dilakukan melalui notaris, apakah tetap dikenakan sejumlah biaya? Jawabannya iya.
Jika menggunakan jasa notaris dalam mengurus balik nama sertifikat rumah, kamu akan dikenakan bea tambahan berupa biaya jasa notaris.
Terkait besaran biaya jasa notaris untuk balik nama sertifikat, setiap notaris memiliki tarif berbeda.
Tetapi, kamu bisa memperkirakannya karena bea tersebut diatur dalam UU No.30 Tahun 2004.
Disebutkan dalam peraturan tersebut bahwa perhitungan tarif notaris jual beli rumah terbagi dalam dua jenis, yakni melalui nilai ekonomi dan sosiologis.
Nilai Ekonomis
Honorarium notaris jika ditentukan dari nilai ekonomis, ditentukan dari objek setiap akta, dengan rincian sebagai berikut:
- Jika transaksi mencapai Rp100 juta, honor yang didapat paling besar 2,5% dari nilai transaksi
- Jika transaksi antara Rp100 juta hingga Rp1 miliar, honor yang didapat 1,5%
- Jika transaksi di atas Rp1 miliar, tarif notaris sebesar 1% dari nilai transaksi.
Nilai Sosiologis
Honorarium notaris jika ditentukan berdasarkan fungsi sosial dari objek setiap akta, maka honorarium yang diterima paling besar adalah Rp5.000.000.
Hal-Hal yang Perlu Dipertimbangkan
1. Syarat Balik Nama Sertifikat Rumah
Seperti yang sudah disebutkan di atas, proses balik nama tidak ribet dan terbilang cepat.
Asalkan, kamu sudah menyiapkan syarat-syaratnya secara lengkap.
Sebelum pergi ke kantor BPN, sebaiknya siapkan semua berkas yang diperlukan meliputi fotokopi identitas diri, Kartu Keluarga, surat nikah atau akta cerai, fotokopi Surat Pemberitahuan Tahunan (SPT) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), dan lain sebagainya.
2. Prosedur Balik Nama
Kamu akan mengetahui alur atau cara balik nama sertifikat tanah setelah memahami persyaratan dokumen yang diperlukan.
Balik nama membutuhkan Akta Jual Beli (AJB), maka langkah pertama yang harus ditempuh adalah mencari notaris yang kredibel untuk membuat dokumen penting ini.
Jangan datang ke kantor BPN terlebih dahulu, karena permohonan kamu tidak akan diterima.
Langkah ini tidak efektif dan membuang banyak waktu.
3. Biaya Balik Nama
Yang terakhir tentu saja biaya.
Nah, cara menghitung biaya balik nama sertifikat tanah warisan dan jual beli sudah dijelaskan di atas.
Perhitungan ini juga berlaku untuk biaya balik nama sertifikat tanah orang tua yang sudah meninggal atau tanah warisan.
Semoga bermanfaat, ya.
Leave a comment