Bisnis kos-kosan atau indekost dinilai sebagai salah satu bisnis properti yang bisa mendatangkan keuntungan pasif menggiurkan.
Seorang investor kos-kosan, Chica Amalia dalam CNBC mengatakan, properti indekost adalah kebutuhan utama bagi masyarakat karena menyangkut tempat tinggal.
Dia mengaku menargetkan pangsa pasar karyawan atau orang kantoran. Dengan begitu, kosan yang dibuatnya bermanfaat untuk mendekatkan karyawan tersebut ke tempat kerja.
Namun tentu saja, untuk membuat kosan berpotensi cuan tinggi, harus memilih lokasi yang strategis, misalnya dekat ke kampus, sekolah, atau perkantoran.
Nah, sebagai referensi untuk Anda jika ingin bisnis sewa indekos, berikut adalah beberapa pertimbangkan untung rugi bisnis kosan-kosan menurut 99.co Indonesia.
Anda akan mengetahui jawaban dari pertanyaan “bisnis kos-kosan apakah menguntungkan?”.
Kelebihan Bisnis Kos-kosan
1. Sumber Pendapatan Pasif
Potensi keuntungan bisnis kos-kosan pertama adalah bisa menjadi sumber penghasilan pasif.
Apabila memiliki bisnis indekos, setiap bulannya Anda akan menerima pendapatan dari hasil sewa kos.
Agar lebih mudah, Anda bisa memperkirakan pendapatan bersih dari sewa-sewa kos-kosan menggunakan perhitungan ini:
- Pendapatan Bersih Bulanan = Pendapatan Kotor Bulanan − Total Biaya Operasional Bulanan
- Pendapatan Bersih Tahunan = Pendapatan Kotor Tahunan − Total Biaya Operasional Tahunan
Adapun biaya operasional meliputi:
- pemeliharaan dan perbaikan,
- utilitas (tagihan listrik, air, gas, internet),
- gaji karyawan seperti penjaga dan petugas kebersihan,
- pajak properti,
- asuransi properti, dan
- biaya administrasi seperti biaya iklan dan pengelolaan.
2. Memberi Keuntungan Jangka Panjang maupun Pendek
Keuntungan kos-kosan bisa untuk jangka pendek dan jangka panjang.
Apabila ingin mendapatkan untung dalam jangka panjang, Anda bisa menyewakan kos-kosan dalam sistem sewa tahunan.
Biasanya, kosan tahunan disewa oleh mahasiswa dan pelajar.
Jadi, Anda bisa membangun kos-kosan di sekitar kampus atau sekolah.
Sementara itu, jika ingin mendapatkan keuntungan dalam jangka pendek, seperti harian, mingguan, atau bulanan, Anda bisa menyewakannya ke masyarakat umum atau karyawan.
Atau, Anda bisa merancang indekosnya sebagai guest house bagi para pelancong, apabila lokasinya berada di area wisata.
3. Indekos Relatif Ramai Peminat, Apalagi Rumah Kos Modern di Kawasan Pendidikan
Bisa dikatakan, indekos adalah jenis properti yang tak pernah sepi peminat, apalagi untuk rumah kos modern yang berada di kawasan pendidikan.
Jika berada di lokasi tersebut, target market dari kos-kosannya di kawasan pendidikan lebih jelas, yakni mahasiswa, dosen, atau staf di universitas.
Salah satu contoh rumah kos modern yang berada di kawasan pendidikan adalah New Alesha di BSD City.
Konsep New Alesha fokus pada kegiatan outdoor di halaman, dengan adanya kolam renang dan tempat berjemur khusus.
Alesha House juga memiliki golf cart untuk menghubungkan setiap blok.
Sementara untuk fasilitasnya, di Alesha House terdapat mobil golf, rasio parkir 1: 1 (terpisah dari rumah), club house Vanya Park dengan kolam renang, shuttle bus, Danau Vanya Park, dan connectivity path.
Dari segi lokasi, New Alesha berada di kawasan BSD City, tepatnya di Jalan Raya Pagedangan No.67, Pagedangan, Tangerang, Banten.
Letaknya hanya 12 menit dari Universitas Prasetiya Mulya, 15 menit dari Jakarta Nanyang School, dan 35 menit dari Binus University.
4. Biaya Perawatan Relatif Murah
Dari segi biaya perawatan, keuntungan bisnis kos-kosan adalah relatif lebih murah dibandingkan dengan apartemen atau rumah kontrakan.
Itu karena, ukuran kamar kos yang relatif kecil meminimalkan risiko kerusakan bangunan.
Sehingga, membeli rumah dijual untuk disulap menjadi kos kosan sangat mungkin untuk dipertimbangkan.
Sebagai perbandingan, berikut adalah biaya yang dibutuhkan untuk merawat ketiga model properti itu.
Kos-kosan
- Perbaikan rutin seperti pengecatan, perbaikan pintu dan jendela, serta perawatan fasilitas umum seperti dapur bersama dan kamar mandi bersama.
- Pemeliharaan fasilitas tambahan seperti mesin cuci, dispenser air, dan perabotan di kamar.
Rumah Kontrakan
- Perbaikan struktur bangunan seperti atap, dinding, dan lantai.
- Perawatan taman, halaman, dan fasilitas luar rumah seperti pagar.
- Perbaikan peralatan rumah tangga yang disediakan oleh pemilik (jika ada).
Apartemen
- Perawatan interior unit apartemen seperti pengecatan, perbaikan AC, dan peralatan dapur.
- Kontribusi untuk biaya pemeliharaan fasilitas umum di apartemen (misalnya kolam renang, gym, area bermain).
Dari rincian di atas, kita bisa tahu harga perawatan rumah lebih tinggi karena ada perbaikan struktur bangunan, perawatan taman, hingga peralatan rumah tangga.
Sementara itu, perawatan apartemen mahal karena ada biaya IPL yang bisa mencapai Rp1 juta per bulan.
5. Lebih Menguntungkan dan Cepat Balik Modal
Harga membangun satu rumah kontrakan dengan satu bangunan kos-kosan 10 kamar bisa saja tak berbeda jauh.
Namun, keuntungan sewa kos-kosan bisa berkali lipat lebih banyak.
Misalnya, satu rumah kontrakan hanya disewakan dengan harga Rp20 juta per tahun. Berarti, per bulannya Anda hanya mendapatkan Rp1,6 jutaan.
Sedangkan, dalam satu bangunan indekos dengan 10 kamar, Anda bisa mendapatkan hingga Rp 10 juta per bulan. Itu karena satu kamarnya bisa disewa dengan biaya Rp1 juta per bulannya.
Jadi, usaha kos-kosan bisa menghasilkan keuntungan berkali-kali lipat dibandingkan rumah kontrakan.
Balik modalnya diperkirakan bisa terjadi dalam waktu 5-10 tahun saja.
Baca juga: 7 Cara Memulai Bisnis Kos-kosan untuk Pemula
6. Investasi Minim Risiko
Banyak yang mengamini investasi properti adalah salah satu aset investasi minim risiko.
Beberapa risiko yang berpotensi terjadi dari investasi kos-kosan adalah:
- Kerusakan yang terjadi pada propertinya.
- Kos-kosannya kurang laku dan tidak terisi penuh.
Untungnya, kedua risiko itu sangat bisa diantisipasi secara mudah.
Untuk kerusakan, Anda bisa mempersiapkan dana tak terduga, menyisihkan dari keuntungan kos-kosan yang didapatkan per bulan atau per tahunnya.
Sementara untuk membuat kosan banyak diminati, Anda bisa memanfaatkan pemasaran via digital, seperti melalui situs properti 99.co atau Rumah123.
7. Semakin Banyak Fasilitas, Semakin Mahal Biaya Sewa
Cara untuk menaikkan harga sewa kos-kosan termasuk mudah.
Anda bisa melengkapinya dengan fasilitas penunjang yang membuat penghuni nyaman, seperti jaringan internet, tempat tidur spring bed, lemari, dan jaringan TV kabel.
Lalu, untuk membuat kos-kosan berstatus eksklusif, Anda bisa menambahkan AC, water heater, area kerja bersama (coworking space), atau area untuk bermain game bersama.
Semakin lengkap fasilitasnya, harga sewanya juga bisa semakin tinggi.
Namun, pastikan pangsa pasar di lokasi kos-kosan tepat.
Kos-kosan eksklusif akan laku jika berada di dekat kampus elite atau dekat perkantoran perusahaan multinasional.
8. Relatif Lebih Mudah Ketika Dijual Kembali
Banyak pebisnis yang sudah punya modal bisnis kos-kosan besar, tapi bingung mencari lokasi tanah yang cocok.
Jadi, jika Anda sudah memiliki bangunan kos-kosan, dan ingin menjualnya, tak perlu khawatir akan sulit laku.
Anda bisa menawarkan kos-kosan kepada pebisnis yang sudah siap terjun ke bisnis kos.
Selain memanfaatkan media sosial, Anda juga bisa memasarkan indekos melalui situs properti 99.co Indonesia.
Kekurangan Bisnis Kos-kosan
9. Risiko Sepi Peminat
Ada masa pasang-surut pada sebuah bisnis, termasuk bisnis kos-kosan.
Saat kos-kosan sepi, berikut beberapa hal yang bisa dilakukan:
- Tingkatkan pemasaran dan promosi. Manfaatkan situs seperti 99.co dan Rumah123, serta media sosial seperti Facebook, Instagram, dan TikTok.
- Berikan diskon dan promosi khusus untuk penyewaan jangka panjang.
- Memberi insentif kepada penyewa yang merekomendasikan kosan Anda kepada temannya.
- Pastikan kos-kosan selalu bersih dan aman. Pasang CCTV dan petugas keamanan jika perlu.
- Tambakan fasilitas baru, seperti koneksi Wi-Fi cepat, AC, dapur umum, ruang santai, dan ruang bermain serta bekerja bersama.
10. Risiko Penyewa Telat atau Menunggak Pembayaran
Penyewa telat atau menunggak membayar iuran kosan ialah risiko yang paling sering dialami oleh pemilik kosan maupun kontrakan rumah.
Bila ada penyewa yang terlambat atau menunggak uang kosan, tentu menjadi kerugian tersendiri bagi pemilik kosan.
Maka itu, pemilik kosan juga harus bersikap tegas agar pengelolaan dan pembukuan tidak kacau.
Baca juga: 5 Desain Rumah Kos Kosan yang Sehat | Bisnis Properti Makin Lancar
11. Modal yang Dibutuhkan Cukup Besar
Menjadi juragan kosan tentu membutuhkan modal yang besar. Apalagi bila membuat kosan dengan kamar yang banyak dan fasilitas lengkap.
Sehingga modal bisnis kos kosan yang dikeluarkan di awal jumlahnya tidak sedikit.
Tentunya untuk bisa mendapatkan keuntungan besar, Anda perlu membuat perencanaan strategi bisnis kos kosan yang tepat.
Agar keuntungan dari usaha yang dijalani sesuai ekspektasi.
12. Tantangan dalam Mengelola Penghuni
Kekurangan lain dalam investasi kos-kosan adalah tantangan dalam mengelola penghuni.
Kemungkinan terburuknya, ada penghuni yang tidak patuh aturan kos, telat bayar, membuat keributan, atau saling berselisih.
Jadi, sebagai pemilik kos-kosan, kamu harus tegas sekaligus memiliki kemampuan komunikasi yang baik.
13. Persaingan Ketat
Jika membangun kos-kosan di daerah mahasiswa atau daerah dekat perkantoran, Anda akan menghadapi persaingan ketat.
Di daerah dengan banyak kos-kosan, ada persaingan harga dan fasilitas.
Dengan begitu, Anda mesti pintar mengatur strategi supaya tetap menarik bagi calon penghuni.
14. Perawatan dan Pemeliharaan Rutin
Bangunan dan fasilitas kos butuh perawatan berkala.
Perawatan itu meliputi kemungkinan atap bocor, AC rusak, dan listrik bermasalah.
Jika tidak dirawat, bisa menurunkan nilai sewa dan membuat penghuni tidak betah.
Itulah kelebihan dan kekurangan bisnis kos kosan yang perlu diketahui.
Semoga informasi ini bermanfaat.
Catatan: Informasi yang disajikan dalam artikel ini bertujuan untuk memberikan gambaran umum mengenai investasi properti dan bukan merupakan saran keuangan, hukum, atau investasi yang bersifat pribadi. Setiap keputusan investasi sepenuhnya merupakan tanggung jawab Anda. Selalu lakukan riset mendalam, konsultasikan dengan penasihat keuangan atau profesional terkait sebelum membuat keputusan investasi.
