Memulai bisnis kos-kosan bisa menjadi salah satu opsi jika Anda ingin terjun ke dunia bisnis properti.
Kendati begitu, modal bisnis kos-kosan terbilang besar dan tidak bisa dilakukan sembarangan.
Perlu perhitungan matang, pengelolaan yang baik, dan ilmu yang cukup agar bisnisnya tidak merugi.
Jika Anda merupakan pemula yang ingin memulai bisnis properti ini, berikut langkah-langkah yang bisa dilakukan.
Langkah-Langkah Memulai Bisnis Kos-kosan
1. Tahapan Persiapan: Hitung Biaya, Kumpulkan Modal, dan Lakukan Riset
Langkah pertama yang mesti Anda lakukan tentu saja mempersiapkan modalnya.
Untuk mengetahui seberapa besar modal atau biayabangun kos kosan, Anda harus menghitung rinciannya terlebih dahulu.
Berikut adalah rincian biaya membangun rumah kos-kosan, dilansir dari laman idxchannel.com.
Simulasi perhitungan ini dilakukan untuk biaya bangun kost 10 kamar yang luas per kamarnya adalah 3×4 meter.
Luas tanah yang dibangun 120 meter persegi. Prediksi harga tanah per meternya adalah Rp1 juta.
Lalu, biaya untuk membangun kos per kamarnya diperkirakan sekitar Rp2 juta per meter persegi.
Perhitungan Biaya Bangun Usaha Kos-kosan
- Biaya pembelian tanah: Rp120.000.000 karena 120 meter persegi x Rp1.000.000.
- Biaya membangun satu kamar: Rp24.000.000 karena 12 meter persegi x Rp2.000.000.
- Biaya membangun 10 kamar: Rp240.000.000 karena 10 kamar x Rp24.000.000.
- Jadi, biaya membangun kos-kosan 10 kamar adalah Rp360.000.000 karena Rp120.000.000 + Rp 240.000.000.
Selain biaya membangun kos-kosan, ada biaya lain yang mesti diperhitungkan dalam bisnis kost. Berikut rinciannya:
Perhitungan Biaya Lain dalam Bisnis Kost
- Biaya pembelian tanah: Contoh, jika harga tanah di daerah Anda adalah Rp1 juta per meter persegi, dan Anda membeli tanah 200 meter persegi, maka harganya sekitar Rp200 juta.
- Biaya perizinan dan legalitas: Meliputi penerbitan/balik nama sertifikat, IMB, PBB, dll.
- Biaya fasilitas dan interior; Termasuk furnitur, AC atau kipas angin, lampu, peralatan elektronik, perlengkapan kamar mandi. Bisa menghabiskan Rp3-10 juta per kamar.
- Biaya pengelolaan dan operasional: Di antaranya ada biaya listik dan air, gaji untuk petugas kebersihan atau penjaga kosan, biaya internet dan TV kabel, dan biaya keamanan. Estimasi biayanya adalah sekitar Rp500 ribu-Rp2 juta.
- Biaya promosi atau pemasaran: Membuat iklan di platform digital, seperti di 99.co atau Rumah123 hingga biaya brosur atau spanduk. Estimasinya Rp1 juta hingga Rp5 juta, tergantung frekuensi pemasaran.
Lakukan Riset
Lantaran bisnis kos-kosan merupakan bisnis yang membutuhkan modal besar, berarti risikonya juga tinggi.
Karena itu, Anda harus melakukan riset yang mendalam sebelum mulai membangun propertinya.
Ada beberapa aspek yang mesti diteliti terlebih dahulu, seperti desain yang sedang tren, fasilitas yang diinginkan oleh penghuni, dan harga sewanya.
Cara paling sederhana melakukan riset tersebut tentu saja dengan bertanya-tanya ke penghuni kos-kosan lain.
Anda bisa menghubungi teman atau kenalan yang masih tinggal di kosan.
Ajaklah mereka bertemu untuk kemudian lakukan sesi wawancara.
Dari mereka, Anda bisa mendapatkan masukkan yang bermanfaat sebagai bahan pertimbangan.
2. Tahapan Eksekusi: Mulai Rancang dan Bangun Kos-kosannya
Jika sudah siap dengan modal buat kos-kosan, saatnya memulai eksekusi pembangunannya.
Anda bisa bekerja sama dengan kontraktor yang sudah berpengalaman membangun kos-kosan, atau merekrut sendiri ahli bangunan yang akan bekerja untuk Anda.
Pilih Lokasi Buat Kos-kosannya Strategis
Pastikan kos-kosannya dibangun di lokasi yang strategis.
Lokasi yang dekat dengan fasilitas publik seperti perkantoran, kampus, sekolah, hingga pusat transportasi adalah pilihan tepat.
Atau, Anda juga bisa memilih lokasi kos-kosan dekat perumahan karena kawasannya biasanya lebih aman.
Baca juga: 5 Contoh Iklan Kos Kosan Menarik yang Disukai Calon Penyewa
Terapkan Konsep Unik nan Kekinian Saat Buat Kos-kosan
Akhir-akhir ini, banyak kos-kosan yang menawarkan desain kamar kosan dengan konsep yang unik dan kekinian.
Jika ingin usaha kos-kosanmu jadi incaran, Anda bisa renovasi atau bikin kos-kosan dengan gaya tertentu, seperti minimalis atau industrial.
Kedua gaya ini terbilang happening sehingga diminati banyak orang.
Anda bisa mengambil inspirasi dari perumahan yang dibangun pengembang ternama, seperti Podomoro Park Bandung yang menghadirkan rumah modern tropis.
Baca juga: 11 Untung-rugi Bisnis Kos-kosan yang Perlu Diketahui
Suguhkan Fasilitas Lengkap
Selain lokasi, kelengkapan fasilitas merupakan aspek lain yang menjadi pertimbangan bagi banyak orang dalam memilih kos-kosan.
Meski hanya tempat tinggal sementara, kos-kosan juga harus memiliki fasilitas mumpuni yang mampu membuat penghuni merasa betah.
Anda bisa menyediakan fasilitas seperti kamar mandi dalam, AC, Wi-Fi, area parkir luas, CCTV, dapur bersama, dan sebagainya.
Baca juga: 11 Untung-rugi Bisnis Kos-kosan, Bisa Cuan Besar?
3. Tahap Promosi: Tentukan Harga Sewa dan Mulai Pemasarannya
Setelah bisnis rumah kost Anda sudah siap dijalankan, saatnya Anda mulai menghitung harga sewa yang cocok, dan mulai promosikan!
Tentukan Harga Sewa Kosan
Anda bisa melakukan riset untuk menentukan harga sewa yang tepat, seperti harga rata-rata dan fasilitas yang dimiliki kompetitor.
Misalnya, Anda dapat melihat-lihat harga kosan dijual di Bandung atau kosan dijual di Jakarta.
Jika kosannya unggul dibandingkan pesaing, Anda bisa mematok harga sewa lebih tinggi.
Intinya, jangan asal menentukan harga sewa kos sebelum melakukan riset dan membandingkannya dengan kosan di sekitar.
Baca juga: 5 Desain Rumah Kos Kosan yang Sehat | Bisnis Properti Makin Lancar
Lakukan Promosi atau Pemasaran Khusus Buat Kos-kosan
Pemasaran menjadi hal krusial dalam bisnis. Agar usaha dikenal dan diketahui banyak orang, Anda wajib mengenalkannya ke khalayak ramai.
Saat ini ada banyak media pemasaran yang bisa dimanfaatkan, seperti media sosial hingga situs properti seperti 99.co Indonesia.
Selain itu, Anda juga bisa memberikan sejumlah promo sebagai pemanis dalam pemasaran yang dilakukan.
Patut diketahui, promosi dengan memasang iklan kos-kosan adalah langkah penting agar bisnis dikenal dan berjalan lancar.
4. Tahap Operasional
Sebagai pemilik usaha kos-kosan, tentu tugas Anda tidak hanya berhenti pada memasarkan dan mendatangkan penyewa saja.
Selanjutnya, Anda juga mesti memerhatikan operasional bisnis kos-kosannya. Berikut beberapa aspek yang mesti diperhatikan.
Sistem Kebersihan Berkala
Foto: Trip.com
Memberi kenyamanan bagi penghuni kos-kosan bisa diwujudkan dengan sesederhana menjaga kebersihan.
Siapa yang tak tertarik tinggal di kosan yang selalu bersih dan membuat penghuninya nyaman?
Karena itu, sebaiknya pekerjakan orang yang bertugas untuk menjaga kebersihan serta penjaga keamanan.
Jalin Hubungan Baik dengan Penghuni
Ada istilah bahwa pembeli adalah raja, yang berarti konsumen harus diperlakukan dengan baik.
Mempraktikkan hal tersebut tidak cukup dengan hanya menyediakan fasilitas yang memadai.
Lebih dari itu, Anda juga perlu menjalin hubungan baik dengan penghuni kosan agar mereka merasa betah.
Efek positifnya mereka bisa membantu memasarkan kos-kosanmu, dengan cara merekomendasikannya kepada teman atau kolega.
Baca juga: Cek Dulu Peraturan dan Tata Tertib selama Tinggal di Kos Kosan
Tentukan Nomor Pengaduan
Selain harus dibersihkan secara rutin, kos-kosan juga wajib dirawat secara berkala.
Jika bangunan kosannya terawat, kemungkinan besar banyak orang yang tertarik untuk menyewanya.
Jadi, sejak awal membangun kos-kosan, sebaiknya Anda pekerjakan petugas yang secara rutin mengecek kondisi bangunannya.
Lalu, siapkan juga nomor telepon yang bisa dihubungi penghuni seandainya ada kerusakan di kos-kosan.
Beberapa aspek yang mesti dirawat secara berkala dari kos-kosan adalah kondisi tembok, kamar mandi, kondisi tempat sampah, dan langit-langit.
Itulah dia beberapa langkah atau cara memulai bisnis kos-kosan.
Sudah tergambar akan melakukan langkah apa saja untuk memulai bisnis properti ini?
Jika sudah, Anda bisa mengetahui info lainnya seputar usaha kos-kosan berikut.
Keuntungan Bisnis Kos-kosan
1. Pendapatan Stabil
Anda berpotensi mendapatkan pendapatan yang stabil jika berbisnis kosan-kosan.
Itu karena pembayaran sewa penghuninya dilakukan secara bulanan atau tahunan.
Sebagai contoh, Anda mematok harga sewa Rp1.000.000 per kamar kosan. Jumlah kamar di kosannya ada 10.
Jika semua kamar ada penghuninya, dalam sebulan Anda bisa memperoleh Rp10.000.000.
2. Potensi Pengembangan Bisnis
Permintaan akan hunian murah terus bertumbuh karena harga properti semakin meningkat.
Kos-kosan, apalagi yang memiliki ruang keluarga, dapur, dan kamar mandi, akan semakin diminati keluarga baru.
Karena itu, bisnis kos-kosan dapat berkembang pesat dan memiliki potensi pasar yang luas.
3. Mudah Dikelola
Bisnis kos-kosan dapat dikelola dengan mudah karena hanya memerlukan tenaga kerja yang sedikit.
Anda cukup mempekerjakan satu orang untuk menjaga kebersihan dan keamanan di kosan.
Pekerja tersebut pun bisa Anda gaji Rp3.000.000-5.000.000 per bulannya, tergantung dari beban kerja setiap harinya.
4. Biaya Operasional yang Rendah
Biaya operasional bisnis kos-kosan relatif rendah karena hanya memerlukan biaya untuk pemeliharaan dan renovasi ruangan.
Jadi, Anda tak perlu repot menghitung banyaknya pengeluaran dari bisnis ini.
Kekurangan Bisnis Kos-kosan
1. Biaya Awal yang Tinggi
Memulai bisnis kos-kosan memerlukan modal awal yang besar untuk membeli properti atau sewa properti.
Seperti pada simulasi perhitungan sebelumnya, setidaknya untuk kos-kosan 10 kamar Anda perlu menyiapkan modal Rp360.000.000.
Biaya tersebut belum termasuk dana tak terduga yang mungkin dibutuhkan ketika proses pembangunan.
2. Pengelolaan Risiko yang Tinggi
Bisnis kos-kosan dapat terkena risiko seperti kelalaian penghuni dalam membayar sewa atau kerusakan yang diakibatkan oleh penghuni.
Selain itu, bisa saja penghuni melakukan tindakan melanggar hukum ketika berada di kos-kosan.
Jadi, mau tidak mau Anda harus lebih teliti lagi ketika akan menerima seseorang untuk menjadi penghuni kos-kosan.
Nah, demikian langkah-langkah atau cara memulai bisnis kos-kosan yang perlu diketahui oleh para pemula.
Jika Anda sedang mencari properti yang prospektif untuk dijadikan kos-kosan, ada banyak rekomendasi kosan dijual di 99.co Indonesia.
Semoga bermanfaat!
**Foto cover: wazzadu
