Ilustrasi HGB di atas HPL: Canva
Apartemen dengan legalitas Hak Guna Bangunan (HGB) belum tentu aman.
Bisa jadi hak guna tersebut berdiri di atas tanah berstatus Hak Pengelolaan Lahan (HPL). Apa itu HGB diatas HPL? Mari kita simak!
Sebelum membeli apartemen, kita perlu mencermati legalitasnya. Maka dari itu, Anda perlu memahami dengan benar status kepemilikan HGB dan HPL agar tak terjebak.
Seperti diketahui, HGB adalah status land ownership yang ada di pemerintah. Pemegang sertifikatnya hanya berhak menggunakan bangunan di atasnya tanpa memiliki tanahnya.
HGB mempunyai masa berlaku 30 tahun dan boleh diperpanjang sampai 20 tahun. Artinya, pemilik sertifikat HGB bisa mendiami bangunan paling lama 50 tahun.
Sementara itu, sertifikat HPL tanah adalah status kepemilikan tanah yang ada di pemilik lahan (bisa pemerintah atau perorangan). Sertifikat ini pun ada masa berlakunya, sesuai dengan kesepakatan.
Kemudian, apa masalahnya dengan status tanah HGB diatas HPL? Nah untuk menjawab pertanyaan ini, mari kita mulai dengan penjelasan pengertian HGB di atas HPL.
Pengertian HGB di Atas HPL
Ilustrasi HGB di atas HPL: Canva
Pengertian HGB diatas HPL adalah hak menggunakan bangunan yang dimiliki oleh perorangan di atas tanah milik pihak lain. Pada kasus apartemen, biasanya tanah tersebut milik pemerintah.
Supaya lebih paham HGB diatas HPL maksudnya apa, simak ilustrasi berikut.
Rachmi membeli satu unit apartemen di Jakarta Selatan. Sayangnya, dia membeli properti dari developer nakal (sebut saja A) yang mengecoh konsumen dengan mengatakan apartemen itu berstatus HGB.
Padahal, tanah tersebut milik Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR). Dengan kata lain, A memiliki HGB untuk mengelola lahan saja (sewa), bukan memilikinya secara penuh.
Sebagai pihak yang mengelola lahan, A pun mendirikan dan memasarkan apartemen dengan status HGB. Nah, membeli apartemen sertifikat HGB diatas HPL seperti ini sangat berisiko.
Kamu bisa kehilangan apartemen ketika developer nakal itu tak memberikan rekomendasi perpanjangan HGB, atau Kementerian PUPR menolak perpanjangan HGB diatas HPL tersebut.
Konsekuensi apartemen di atas tanah HPL lainnya adalah nilai properti bisa turun sebab hak atas bangunan bisa hilang sewaktu-waktu. Jadi supaya tak terjebak, konsumen wajib bertanya tentang:
- Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB); dan
- Sertifikat Laik Fungsi (SLF).
Jika kedua dokumen tersebut dipegang oleh pengembang, maka bisa dipastikan apartemen berdiri di atas HGB murni atau milik sendiri. Artinya, bukan tanah sewaan dari pihak lain.
Bagi konsumen yang membeli apartemen di atas tanah HPL, maka hanya akan mengantongi Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG) bukan sertifikat hak milik.
Sementara itu, apartemen yang bebas masalah pasti menawarkan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS). Contohnya seperti proyek baru 99.co Indonesia.
Peraturan HGB di Atas HPL
Ilustrasi HGB di atas HPL: Canva
Peraturan HGB diatas HPL terdapat di Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
Selain itu, ada Undang-undang (UU) Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja di bidang pertanahan. Berdasarkan regulasi, jangka waktu HGB diatas HPL yaitu 15 sampai 25 tahun.
Namun ada wacana pemerintah akan memberikan perpanjangan HGB diatas HPL hingga 90 tahun. Hal ini belum disahkan, masih tertuang dalam rancangan undang-undang yang baru.
Peraturan lain yang perlu diketahui ialah Undang-Undang Pokok Agraria (UU PA). Dalam regulasi ini terdapat pernyataan bahwa tanah HPL tidak dapat dialihkan dan tidak dapat dijadikan jaminan utang.
Itulah beberapa peraturan yang membahas HGB di atas tanah HPL. Lalu, apa peberdaan sertifikat HGB murni dan HGB di atas HPL? Yuk, simak tabel di bawah.
Perbedaan HGB Murni dengan HGB di Atas HPL
Ilustrasi HGB di atas HPL: Canva
| HGB Murni | HGB di Atas HPL |
| HBG singkatan dari Hak Guna Bangunan. | HPL singkatan dari Hak Pengelolaan Lahan. |
| Status tanah milik sendiri. | Status tanah sewaan. |
| Masa berlaku lebih panjang 30 tahun, boleh diperpanjang sampai 20 tahun jadi totalnya 70 tahun. | Masa berlaku hanya 15 sampai 25 tahun saja. |
| Nilai investasi properti di atas HGB murni lebih tinggi. | Nilai investasi properti akan turun. |
| Proses perolehan izin HGB murni lebih panjang dan rumit. | Proses perizinan lebih singkat, karena hanya berupa perjanjian antara kedua pihak terkait. |
Contoh Kasus HGB di Atas HPL
Ilustrasi HGB di atas HPL: Canva
Permasalahan HGB diatas HPL ini tak bisa dipungkiri banyak terjadi. Terutama di kota-kota besar seperti Jakarta dan sekitarnya.
Salah satu kasus HGB diatas HPL, yaitu kasus Mangga Dua Court di Kelurahan Mangga Dua Selatan, Kecamatan Sawah Besar, Kota Jakarta Pusat.
Selain itu, tentu masih banyak kasus lainnya yang tak masuk pemberitaan. Maka dari itu, hati-hati ya sebelum membeli apartemen idaman.
Semoga informasi ini bermanfaat!
Ingin menjual atau menyewakan properti? Pasang iklan properti cepat dan mudah di 99.co Indonesia.
Leave a comment