NJOP adalah Nilai Penentu Harga Rumah & Pajak. Ketahui Cara Hitungnya!

2 Okt 2020 - Imam

NJOP adalah Nilai Penentu Harga Rumah & Pajak. Ketahui Cara Hitungnya!

foto: jateng.tribunnews.com

NJOP adalah salah satu dokumen penting yang harus dipahami dalam transaksi jual beli rumah.

Memahami dokumen-dokumen berkenaan dengan jual beli rumah sangat menentukan kelancaran proses transaksi, dan dapat menghindari kerugian. 

NJOP termasuk dokumen legal yang penting, seperti juga akta jual beli dan sertifikat hak milik.

Karenanya, Panduan 99.co Indonesia dalam artikel ini akan membahas:

  • Pengertian NJOP
  • Fungsi NJOP
  • Cara menentukan NJOP
  • Cara mengetahui NJOP/meter
  • Cara menghitung NJOP lengkap dengan rumus NJOP

Yuk, ketahui lebih lanjut di bawah!

Pengertian NJOP

njop

foto: borneonews.co.id

Apa itu NJOP?

Kepanjangan NJOP adalah Nilai Jual Objek Pajak. Dikutip dari Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah via kemenkeu.go.id, NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. 

Jika tidak ada transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti.

Sederhananya, NJOP adalah harga rata-rata suatu objek kena pajak yang diperoleh dari hasil transaksi jual beli.

Dalam jual beli properti, NJOP mencakup bumi dan bangunan yang diperjualbelikan. 

NJOP adalah jumlah taksiran harga bangunan dan tanah yang diperoleh dari perhitungan berdasarkan luas tanah dan bangunan.

Nilai ini penting karena memberikan perhitungan berkaitan dengan Pajak Bumi dan Bangunan yang harus ditanggung dari transaksi jual beli rumah dan menentukan harga terendah objek tersebut.

Fungsi NJOP

Dengan memahami NJOP, Anda bisa mengetahui jumlah dana dan pajak yang mesti ditanggung dari transaksi jual beli rumah dan properti.

Anda juga dapat mengetahui harga terendah rumah atau properti yang bersangkutan.

Karenanya, Anda dapat mengetahui jika harga rumah dijual terlalu mahal, dengan melihat apakah harganya terlalu tinggi di atas harga NJOP. 

Anda juga dapat mengetahui jika harga rumah terlalu rendah. Jika harga terlalu rendah, Anda bisa lebih waspada karena bisa saja ada masalah pada rumah yang dijual karena harga yang rendah tersebut.

Kesimpulannya, NJOP berfungsi dalam pembayaran pajak pada negara terkait transaksi jual beli dan juga dalam menentukan harga rumah atau properti lainnya.

Cara menentukan NJOP

njop

foto: okezone.com

Nilai Jual Objek Pajak sifatnya berubah-ubah, tergantung pada harga jual tanah dan bangunan di kawasannya.

Sebagai contohnya, NJOP di daerah pelosok nilainya rendah sementara di lokasi yang strategis NJOP-nya tinggi. 

Suatu kawasan yang asalnya terpencil dengan NJOP yang rendah bisa memiliki kenaikan Nilai Jual Objek Pajak seiring dengan semakin berkembangnya kawasan tersebut, karena harga tanah dan bangunan pun naik. 

Misalnya, suatu lokasi menjadi berkembang dengan adanya pembangunan kawasan perumahan baru dan area ruko. Waktu masih sepi NJOP-nya Rp50 ribu per meter persegi tetapi begitu ada perumahan dan ruko bisa jadi Rp600 ribu sampai Rp1,2 juta per meter persegi.

Berdasarkan UU No. 12 Tahun 1985 tentang PBB, Bab V, Ayat 2, umumnya penetapan NJOP adalah 3 tahun sekali oleh Menteri Keuangan.

Namun khusus untuk daerah tertentu yang memiliki perkembangan pesat, penetapan Nilai Jual Objek Pajak ditetapkan setahun sekali.

NJOP dipakai untuk menentukan jumlah pajak yang dibayar wajib pajak setiap tahun. Jika tidak ada transaksi jual beli, ada 3 cara untuk menentukan NJOP.

Perbandingan harga objek sejenis

NJOP bisa ditentukan dari perbandingan dengan objek properti sejenis di lokasi yang berdekatan dengan harga jual yang telah diketahui.

NJOP Pengganti

NJOP ditentukan berdasarkan pemasukan dari objek pajak yang dinilai.

Nilai perolehan baru

NJOP ditentukan dari total biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan objek pajak tersebut.

Dalam prosesnya, kondisi fisik objek pajak ikut menentukan perhitungan.

Jika ada perubahan berupa penyusutan, total biaya awal dikurangi sesuai penyusutan kondisi fisik objek pajak.

Cara mengetahui NJOP/meter

Untuk mengetahui NJOP/meter, Anda bisa mendatangi kantor kecamatan di kawasan lokasi tanah dan bangunan yang akan diperjualbelikan.

Selain itu, Anda juga bisa mengecek NJOP online dengan mengunjungi situs resmi pemerintah. 

Sebagai contohnya, Anda dapat mengunjungi situs Badan Pendapatan Daerah Provinsi DKI Jakarta untuk NJOP Jakarta, situs Badan Pengelolaan Keuangan dan Pajak Daerah Surabaya untuk NJOP Surabaya, dan situs Kota Bogor untuk NJOP Bogor.

Cara Menghitung NJOP

njop

foto: Pixabay

Bagi Anda yang berencana menjual rumah, Anda dapat melihat harga rumah lainnya di kawasan tersebut.

Selain itu, Anda juga dapat menentukan harga rumah berdasarkan NJOP. Begini langkah-langkah cara menghitung NJOP:

  • Cari tahu mengenai NJOP/meter tanah dan bangunan di lokasi rumah
  • Hitung total luas tanah
  • Hitung total luas bangunan

Setelah mencari tahu NJOP/meter dan luas tanah dan bangunan, ikuti rumus NJOP berikut:

  • Total harga tanah = luas tanah x NJOP/meter tanah
  • Total harga bangunan = luas bangunan x NJOP/meter bangunan 
  • Nilai jual rumah = nilai harga tanah + nilai harga bangunan

Berikut contoh cara menghitung NJOP untuk menentukan harga jual rumah:

  • Luas tanah = 72 meter persegi
  • Luas bangunan = 45 meter persegi
  • NJOP/meter tanah = Rp1.000.000 per meter persegi
  • NJOP/meter bangunan = Rp2.000.000 per meter persegi
  • Total harga tanah = 72 x Rp1.000.000 = Rp72.000.000
  • Total harga bangunan = 45 x Rp2.000.000 = Rp90.000.000
  • Nilai jual rumah = Rp72.000.000 + Rp90.000.000 = Rp162.000.000

Nah, itulah pembahasan lengkap mulai dari pengertian NJOP sampai rumah dan cara menghitung NJOP.

Semoga informasi ini bisa membantu Anda dalam transaksi jual beli rumah Anda.

Kunjungi 99.co Indonesia untuk keperluan transaksi jual beli rumah dan properti lainnya. Semua bisa dilakukan secara lebih mudah!

Author:

Imam