Apa Itu NJOP? Ini Pengertian, Fungsi, hingga Cara Hitungnya

2 Okt 2020 - Imam

Apa Itu NJOP? Ini Pengertian, Fungsi, hingga Cara Hitungnya

foto: jateng.tribunnews.com

NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak adalah salah satu dokumen penting yang harus dipahami dalam transaksi jual beli rumah. 

Memahami dokumen-dokumen ini sangat menentukan kelancaran proses transaksi, sekaligus mampu menghindarkan kita dari kerugian. 

NJOP termasuk dokumen legal dan sah di mata hukum, seperti juga akta jual beli dan sertifikat hak milik.

Karenanya Panduan 99.co Indonesia dalam artikel ini akan membahas:

  • Pengertian NJOP
  • Fungsi NJOP
  • Cara menentukan NJOP
  • Cara mengetahui NJOP/meter
  • Cara menghitung NJOP lengkap dengan rumus NJOP
  • Perbedaan NJOP dan NJKP

Yuk, ketahui lebih lanjut di bawah!

Pengertian NJOP

njop

foto: borneonews.co.id

Apa itu NJOP? NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. 

Pengertian tersebut dikutip dari Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah via kemenkeu.go.id.

Jika tidak ada transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti.

Sederhananya, NJOP merupakan harga rata-rata suatu objek kena pajak yang diperoleh dari hasil transaksi jual beli.

Dalam jual beli properti, NJOP mencakup bumi dan bangunan yang diperjualbelikan. 

NJOP adalah jumlah taksiran harga bangunan dan tanah yang diperoleh dari perhitungan berdasarkan luas tanah dan bangunan.

Nilai ini penting karena memberikan perhitungan berkaitan dengan Pajak Bumi dan Bangunan yang harus ditanggung dari transaksi jual beli rumah dan menentukan harga terendah objek tersebut.

Lalu, siapa yang menentukan NJOP?

Dikutip dari bppk.kemenkeu.go.id, menentukan NJOP ditetapkan berdasarkan Surat Keputusan Kepala Daerah (Bupati atau Walikota).

Fungsi dan Manfaat NJOP

Dengan memahami NJOP, Anda bisa mengetahui jumlah dana dan pajak yang mesti ditanggung dari transaksi jual beli properti.

Anda juga dapat mengetahui harga terendah rumah atau properti yang bersangkutan.

Karenanya Anda dapat mengetahui jika harga rumah dijual terlalu mahal, dengan melihat apakah harganya terlalu jauh dari NJOP. 

Jika harganya terlalu rendah, Anda bisa lebih waspada karena bisa saja ada masalah pada rumah tersebut.

Kesimpulannya, NJOP berfungsi dalam pembayaran pajak pada negara serta menentukan harga rumah atau properti lainnya.

Cara menentukan NJOP

njop

foto: okezone.com

Nilai Jual Objek Pajak sifatnya berubah-ubah, tergantung pada harga jual tanah dan bangunan di kawasannya.

Sebagai contohnya NJOP di daerah pelosok nilainya rendah, sementara di lokasi yang strategis NJOP-nya tinggi. 

Suatu kawasan yang asalnya terpencil bisa mengalami kenaikan NJOP seiring dengan semakin berkembangnya kawasan tersebut.

Misalnya, suatu lokasi menjadi berkembang dengan adanya pembangunan kawasan residensial dan infrastruktur. 

Waktu masih sepi NJOP-nya Rp50 ribu per meter persegi tetapi begitu ada perumahan dan infrastruktur bisa jadi Rp600 ribu sampai Rp1,2 juta per meter persegi.

Berdasarkan UU No. 12 Tahun 1985 tentang PBB, Bab V, Ayat 2, umumnya penetapan NJOP adalah 3 tahun sekali oleh Menteri Keuangan.

Namun khusus untuk daerah tertentu yang memiliki perkembangan pesat, penetapan Nilai Jual Objek Pajak ditetapkan setahun sekali.

NJOP dipakai untuk menentukan jumlah pajak yang dibayar wajib pajak setiap tahun. Jika tidak ada transaksi jual beli, ada tiga cara untuk menentukan NJOP.

Perbandingan harga objek sejenis

NJOP bisa ditentukan dari perbandingan dengan objek properti sejenis di lokasi yang berdekatan dengan harga jual yang telah diketahui.

NJOP Pengganti

NJOP ditentukan berdasarkan pemasukan dari objek pajak yang dinilai.

Nilai perolehan baru

NJOP ditentukan dari total biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan objek pajak tersebut.

Dalam prosesnya, kondisi fisik objek pajak ikut menentukan perhitungan.

Jika ada perubahan berupa penyusutan, total biaya awal dikurangi sesuai penyusutan kondisi fisik objek pajak.

Cara mengetahui NJOP Per Meter

Untuk mengetahui NJOP per meter, Anda bisa mendatangi kantor kecamatan di kawasan lokasi tanah dan bangunan yang akan diperjualbelikan.

Selain itu, Anda juga bisa mengecek NJOP online dengan mengunjungi situs resmi pemerintah.

Sebagai contohnya, Anda dapat mengunjungi situs Badan Pendapatan Daerah Provinsi DKI Jakarta untuk NJOP Jakarta, situs Badan Pengelolaan Keuangan dan Pajak Daerah Surabaya untuk NJOP Surabaya, dan situs Kota Bogor untuk NJOP Bogor.

Cara Menghitung NJOP

njop

foto: Pixabay

Bagi Anda yang berencana menjual rumah, Anda dapat melihat harga rumah lainnya di kawasan tersebut.

Selain itu, Anda juga dapat menentukan harga rumah berdasarkan NJOP. Begini langkah-langkah cara menghitung NJOP:

  • Cari tahu mengenai NJOP/meter tanah dan bangunan di lokasi rumah
  • Hitung total luas tanah
  • Hitung total luas bangunan

Setelah mencari tahu NJOP/meter dan luas tanah dan bangunan, ikuti rumus NJOP berikut:

  • Total harga tanah = luas tanah x NJOP/meter tanah
  • Total harga bangunan = luas bangunan x NJOP/meter bangunan 
  • Nilai jual rumah = nilai harga tanah + nilai harga bangunan

Berikut contoh cara menghitung NJOP untuk menentukan harga jual rumah:

  • Luas tanah = 72 meter persegi
  • Luas bangunan = 45 meter persegi
  • NJOP/meter tanah = Rp1.000.000 per meter persegi
  • NJOP/meter bangunan = Rp2.000.000 per meter persegi
  • Total harga tanah = 72 x Rp1.000.000 = Rp72.000.000
  • Total harga bangunan = 45 x Rp2.000.000 = Rp90.000.000
  • Nilai jual rumah = Rp72.000.000 + Rp90.000.000 = Rp162.000.000

Kelebihan dan Kekurangan NJOP

njop

Setelah mengetahui penjelasan NJOP, berikut beberapa kelebihan yang bisa kita dapatkan jika memiliki surat tersebut, seperti:

  • Menjadi harga acuan
  • Harga menyesuaikan dengan wilayah yang berbeda
  • Nilai persentase ditentukan oleh Kepala Daerah

Adapun kekurangan dari NJOP, meliputi:

  • Harga tanah dan bangunan semakin melejit di setiap tahun
  • Harganya sama dengan bangunan tipe yang berbeda di sekitarnya

Perbedaan NJOP dan NJKP

njop

NJKP atau Nilai Jual Kena Pajak (assessment value) adalah nilai yang dipergunakan sebagai dasar perhitungan pajak dari nilai jual sebenarnya. 

Pengertian NJKP tertuang dalam Pasal 6 ayat 3 Undang-Undang Pajak Bumi dan Bangunan.

Pemerintah pun sudah menetapkan ketentuan persentase NJKP berdasarkan KMK Nomor 201/KMK.04/2000, yakni persentase objek pajak perkebunan, kehutanan dan pertambangan sebesar 40%.

NJKP bisa berada di angka yang sama dengan nilai jual, bahkan lebih rendah atau tinggi dari nilai jual.

Serendah-rendahnya besaran NJKP adalah 20%, sedangkan persentase maksimalnya mencapai 100% dari nilai jual.

Adapun perbedaan dari NJOP dan NJKP yang bisa menjadi informasi untuk Anda, yakni:

NJOP

NJKP

Surat persentasenya berdasarkan keputusan kepala daerah

Persentasenya berdasarkan ketentuan pemerintah yakni 20% hingga 40%

Harga rata-rata transaksi jual beli

Besaran nilai objek pajak

Disesuaikan dengan lokasi tanah dan bangunan

Disesuaikan dengan NJOP

Nah, itulah pembahasan lengkap mulai dari pengertian NJOP sampai cara menghitungnya.

Bila tertarik untuk membeli rumah dengan KPR, Anda bisa menghitung simulasi cicilan dengan kalkulator KPR 99.co Indonesia.

Jika belum mendapatkan rumah, tersedia beragam penawaran menarik seperti Golden Estesia dan My Home Arcamanik yang bisa dipilih.

Kunjungi 99.co Indonesia untuk keperluan transaksi jual beli rumah dan properti lainnya.

Semoga bermanfaat!

Author:

Imam