Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP, ialah salah satu dokumen penting dalam transaksi jual beli rumah. 

Memahami dokumen-dokumen tersebut diperlukan, demi kelancaran proses transaksi sekaligus menghindarkan kita dari kerugian. 

NJOP termasuk dokumen legal dan sah di mata hukum, seperti halnya Akta Jual Beli (AJB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM).

Karena itu, Panduan 99.co Indonesia akan memberi ulasan lengkap mengenai NJOP. Yuk, ketahui lebih lanjut di bawah ini!

Pengertian NJOP

Foto: borneonews.co.id

NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. 

Pengertian tersebut dikutip dari Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah via kemenkeu.go.id.

Jika tidak ada transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek sejenis, nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti.

Sederhananya, NJOP merupakan harga rata-rata suatu objek kena pajak yang diperoleh dari hasil transaksi jual beli.

Dalam jual beli properti, NJOP mencakup bumi dan bangunan yang diperjualbelikan. 

Ini menjadi acuan dalam menaksir harga bangunan dan tanah, yang diperoleh dari perhitungan berdasarkan luas tanah dan bangunan.

Nilai ini penting karena berkaitan dengan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang harus ditanggung dari transaksi jual beli rumah.

Jika demikian, siapa yang menentukan NJOP?

Dikutip dari bppk.kemenkeu.go.id, NJOP ditetapkan berdasarkan Surat Keputusan Kepala Daerah (Bupati atau Walikota).

Fungsi dan Manfaat NJOP

Dengan memahami NJOP, Anda bisa mengetahui jumlah dana dan pajak yang mesti ditanggung dari transaksi jual beli properti.

Ini juga termasuk mengetahui kisaran harga tertinggi maupun terendah dari sebuah rumah atau properti.

Hal itu dapat membantu Anda dalam melakukan penawaran yang tepat dalam transaksi jual-beli rumah maupun properti. 

Kesimpulannya, selain berfungsi untuk menentukan besaran PBB, NJOP berguna untuk mengetahui harga pasaran rumah atau properti lainnya di satu daerah.

Cara menentukan NJOP

Foto: okezone.com

Nilai jual objek pajak sifatnya berubah-ubah, tergantung pada harga jual tanah dan bangunan di kawasannya.

Sebagai contoh, NJOP di daerah pinggiran nilainya pastilah rendah, sementara di lokasi yang strategis NJOP-nya tinggi. 

Suatu kawasan yang asalnya terpencil bisa mengalami kenaikan NJOP seiring dengan berkembangnya kawasan tersebut.

Misalnya, suatu lokasi menjadi berkembang dengan adanya pembangunan kawasan residensial dan infrastruktur. 

Waktu masih sepi, NJOP-nya Rp50 ribu per m2. Namun begitu ada perumahan dan infrastruktur, bisa jadi Rp600 ribu sampai Rp1,2 juta.

Berdasarkan UU No.12 Tahun 1985 tentang PBB, Bab V, Ayat 2, penetapan NJOP adalah 3 tahun sekali oleh Menteri Keuangan.

Namun khusus untuk daerah tertentu yang memiliki perkembangan pesat, penetapan nilai jual objek pajak ditetapkan setahun sekali.

NJOP dipakai untuk menentukan jumlah pajak yang dibayar wajib pajak setiap tahunnya.

Namun, bagaimana cara menentukan NJOP bila tidak ada transaksi jual beli? Setidaknya ada tiga cara, berikut penjabarannya.

Perbandingan harga objek sejenis

NJOP bisa ditentukan dari perbandingan dengan objek properti sejenis di lokasi yang berdekatan, dengan harga jual yang telah diketahui.

NJOP Pengganti

NJOP ditentukan berdasarkan pemasukan dari objek pajak yang dinilai.

Nilai perolehan baru

NJOP ditentukan dari total biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan objek pajak tersebut.

Pada prosesnya, kondisi fisik objek pajak ikut menentukan perhitungan.

Jika ada perubahan berupa penyusutan, total biaya awal dikurangi sesuai penyusutan kondisi fisik objek pajak.

Cara Cek NJOP Tanah Per Meter

Untuk mengetahui NJOP per meter, Anda bisa mendatangi kantor kecamatan di kawasan lokasi tanah dan bangunan tersebut berada.

Selain itu, Anda juga bisa mengecek NJOP online dengan mengunjungi situs resmi pemerintah.

Sebagai contoh, Anda dapat mengunjungi situs Badan Pendapatan Daerah DKI Jakarta untuk NJOP Jakarta, atau situs Badan Pengelolaan Keuangan dan Pajak Daerah Surabaya untuk NJOP Surabaya

Cara Menghitung NJOP Tanah Per Meter

Jika berencana menjual rumah, Anda dapat menentukan harga rumah berdasarkan NJOP. Begini perhitungan NJOP:

• Cari tahu mengenai NJOP per m2 tanah dan bangunan di lokasi rumah tersebut
• Hitung total luas tanah
• Hitung total luas bangunan.

Setelah mengetahui NJOP per m2 dan luas tanah serta bangunannya, ikuti rumus penghitungan NJOP berikut:

• Total harga tanah = luas tanah x NJOP/meter tanah
• Total harga bangunan = luas bangunan x NJOP/meter bangunan 
• Nilai jual rumah = nilai harga tanah + nilai harga bangunan

Berikut cara menghitung harga tanah dari NJOP untuk menentukan harga jual rumah:

• Luas tanah = 72 meter persegi
• Luas bangunan = 45 meter persegi
• NJOP/meter tanah = Rp1.000.000 per meter persegi
• NJOP/meter bangunan = Rp2.000.000 per meter persegi
• Total harga tanah = 72 x Rp1.000.000 = Rp72.000.000
• Total harga bangunan = 45 x Rp2.000.000 = Rp90.000.000
• Nilai jual rumah = Rp72.000.000 + Rp90.000.000 = Rp162.000.000

Kelebihan dan Kekurangan NJOP

Setelah mengetahui penjelasan NJOP, berikut kelebihan yang bisa kita dapatkan jika memiliki surat tersebut, seperti:

• Menjadi harga acuan
• Harga menyesuaikan dengan wilayah yang berbeda
• Nilai persentase ditentukan oleh Kepala Daerah.

Adapun kekurangan dari NJOP, meliputi:

• Harga tanah dan bangunan semakin melejit di setiap tahun
• Harganya sama dengan bangunan tipe yang berbeda di sekitarnya.

Perbedaan NJOP dan NJKP

NJKP atau Nilai Jual Kena Pajak (assessment value) adalah nilai yang digunakan sebagai dasar perhitungan pajak dari nilai jual sebenarnya. 

Pengertian NJKP tertuang dalam Pasal 6 ayat 3 Undang-Undang Pajak Bumi dan Bangunan.

Pemerintah pun sudah menetapkan ketentuan persentase NJKP berdasarkan KMK Nomor 201/KMK.04/2000, yakni persentase objek pajak perkebunan, kehutanan dan pertambangan sebesar 40%.

NJKP bisa berada di angka yang sama dengan nilai jual, bahkan lebih rendah atau tinggi dari nilai jual.

Serendah-rendahnya besaran NJKP adalah 20%, sedangkan persentase maksimalnya mencapai 100% dari nilai jual.

Adapun perbedaan dari NJOP dan NJKP yang bisa menjadi informasi untuk Anda, yakni:

NJOP	NJKP
Surat persentasenya berdasarkan keputusan kepala daerah	Persentasenya berdasarkan ketentuan pemerintah yakni 20% hingga 40%
Harga rata-rata transaksi jual beli	Besaran nilai objek pajak
Disesuaikan dengan lokasi tanah dan bangunan	Disesuaikan dengan NJOP

Nah, itulah pembahasan lengkap terkait pengertian NJOP sampai cara menghitungnya.

Bila tertarik untuk membeli rumah dijual dengan KPR, Anda bisa menghitung simulasi cicilannya dengan kalkulator KPR 99.co Indonesia.

Jika belum mendapatkan rumah, tersedia berbagai penawaran menarik seperti Grand City Balikpapan dan Kawasan Vanya Park. 

Semoga bermanfaat!