Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak atau NJOPTKP merupakan salah satu komponen dalam perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
Secara umum, NJOPTKP adalah batas nilai jual objek pajak atau NJOP yang tidak dikenakan dalam penentuan PBB.
Penetapan besaran PBB terutang setiap wajib pajak akan diberikan pengurangan berupa NJOPTKP.
Karena itu, bisa dikatakan bahwa NJOPTKP dan NJOP merupakan dua komponen yang saling terkait dalam penentuan besaran PBB.
NJOPTKP sendiri digunakan untuk mengurangi NJOP dalam perhitungan PBB.
Dasar Hukum NJOPTKP
Patut diketahui, NJOPTKP hanya dikenakan satu kali dalam setiap satu tahun pajak.
Karena itu, jika Anda memiliki lebih dari satu properti, hanya properti dengan nilai terbesarlah yang akan diberikan pengurangan NJOPTKP.
Pengurangan NJOPTKP juga tidak bisa digabungkan dengan objek pajak lainnya.
Sebagai informasi, aturan mengenai NJOPTKP sendiri tertuang dalam sejumlah undang-undang (UU) dan produk hukum.
Misalnya UU No.28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah Dan Retribusi Daerah dan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No.23 tahun 2014.
Dalam Pasal 77 ayat (4) dan Pasal 87 ayat (4) UU No. 28 Tahun 2009, diterangkan bahwa NJOPTKP paling rendah untuk setiap wajib pajak adalah Rp10 juta.
Sementara, PMK No.23/ 2014 mengatur penyesuaian besaran nilai NJOPTKP PBB.
Disebutkan, NJOPTKP sebesar Rp12 juta hanya berlaku untuk PBB yang bergerak selain di sektor perdesaan dan perkotaan.
Namun, besaran NJOPTKP disesuaikan dengan kebijakan masing-masing daerah.
Misalnya DKI Jakarta yang menetapkan besaran NJOPTKP senilai Rp60 juta untuk setiap wajib pajak.
Aturan tersebut diatur dalam Pasal 33 Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta No.1 tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
Cara Menghitung NJOPTKP
Lantas, bagaimana cara menghitung NJOPTKP dan NJOP suatu properti? Mari kita simulasikan!
Misalnya Anda tinggal di sebuah rumah dengan luas 200 m2 dengan luas tanah 250 m2.
Lokasinya berada di Jakarta Pusat, sehingga besaran NJOP-nya adalah Rp1,7 juta per m2.
Jadi, nilai PBB yang harus Anda bayar adalah:
- NJOP Bangunan: 200 m² x Rp1.700.000 = Rp340.000.000
- NJOP Bumi: 250 m² x Rp1.700.000 = Rp425.000.000
- Total NJOP sebagai dasar pengenaan PBB: Rp340.000.000 + Rp425.000.000 = Rp765.000.000
Kemudian, tentukan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) dengan rumus;
NJOP sebagai dasar PBB – nilai NJOPTKP.
Mari kita asumsikan jika nilainya sesuai dengan ketentuan minimal, yakni sebesar Rp60.000.000.
Maka, perhitungannya adalah:
- Nilai NJOP: Rp765.000.000 – Rp60.000.000 = Rp705.000.000
- NJKP 20%: 20% x Rp705.000.000 = Rp141.000.000
- PBB yang harus dibayarkan: 0,5% x Rp141.000.000 = Rp705.000
Perlu diingat, ketentuan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) berbeda-beda.
Untuk NJOP dengan nilai lebih dari Rp1 miliar, maka NJKP-nya dikenakan sebesar 40%.
Sementara, jika besaran NJOP kurang dari Rp1 miliar, maka persentase NJKP-nya adalah 20%.
Perbedaan NJOPTKP dan NPOPTKP
Foto: propsocial.my
Selain NJOPTKP, tidak jarang pula kita mendengar istilah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
Kebanyakan orang menganggap keduanya adalah sama, tetapi sebenarnya berbeda.
Supaya lebih mudah dipahami, berikut perbedaan NJOPTKP dan NPOPTKP:
1. NPOPTKP
- Merupakan salah satu komponen perhitungan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
- Merujuk Pasal 77 ayat (4) dan Pasal 87 ayat (4) UU No. 28 Tahun 2009, NPOPTKP ditetapkan paling rendah Rp60 juta.
- Diberikan satu kali per wajib pajak.
2. NJOPTKP
- Merupakan salah satu komponen perhitungan PBB.
- Merujuk Pasal 77 ayat (4) dan Pasal 87 ayat (4) UU No. 28 Tahun 2009, NJOPTKP ditetapkan paling rendah Rp10 juta.
- Diberikan satu kali per wajib pajak untuk setiap tahun pajak
Demikian ulasan mengenai NJOPTKP, cara menghitung dan bedanya NPOPTKP.
Punya pertanyaan lain seputar properti? Yuk, diskusikan di Teras123!
Semoga artikel ini bermanfaat.
