Tidak hanya jual-beli, transaksi sewa-menyewa properti juga mengisyaratkan sejumlah pajak bagi pemberi sewa maupun penyewanya.
Seperti namanya, pajak sewa bangunan adalah jenis pajak yang dipungut atas transaksi sewa-menyewa properti.
Objek dari pajak ini tidak hanya berupa bangunan seperti rumah, ruko, gudang atau perkantoran, tetapi juga tanah yang disewakan kepada orang lain.
Ada dua jenis pajak yang dikenakan dalam transaksi sewa-menyewa properti, yakni Pajak Penghasilan (PPh) Pasal 4 ayat 2 dan Pajak Pertambahan Nilai (PPN).
Hal ini sesuai dengan amanat perundang-undangan yang berlaku di Indonesia.
Dasar Hukum dan Aturan Pajak Sewa Bangunan
Kewajiban membayar PPh Pasal 4 ayat 2 dan PPN dalam transaksi sewa menyewa properti diatur dalam sejumlah undang-undang (UU) dan peraturan pemerintah (PP).
Salah satunya adalah UU Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan, yakni pembaharuan dari UU 36/2008 dan UU 42/2009.
Selain itu, kewajiban perpajakan ini juga diatur dalam PP No.34 Tahun 2017 tentang PPh atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan.
Di dalam beleid tersebut diejawantahkan berbagai aturan dan besaran pajak sewa bangunan, meliputi:
1. Aturan PPN Sewa Bangunan
- Atas pembayaran sewa bangunan oleh sebuah perusahaan, pemilik tanah dan bangunan wajib menerbitkan faktur pajak atas pungutan PPN sebesar 11%, dikali seluruh biaya sewa atas transaksi sewa bangunan tersebut.
- Apabila pemilik tanah merupakan PKP, maka biaya sewa yang dibayarkan untuk satu periode per tahun tidak termasuk dengan pajak PPN. Bila pemilik tanah bukan PKP, maka biaya sewa merupakan uang sewa ditambahkan PPN.
2. Aturan PPh Sewa Bangunan
- Selain PPN, penyewaan bangunan pun dikenakan PPh pasal 4 ayat 2 sebesar 10% dari seluruh biaya sewa.
- Penyewa wajib memberikan bukti pemotongan PPh pasal 4 ayat 2 ke pemilik bangunan atau tanah.
- Pajak sewa bangunan adalah jenis pajak yang bersifat final, sesuai dengan yang tertulis di Undang-Undang No.7 tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan.
3. Ketentuan Subjek Pajak Sewa Bangunan
Selain itu, dijelaskan pula bahwa ketentuan pajak ini berlaku apabila penyewa bangunan atau tanah merupakan:
- Badan pemerintah;
- Subjek pajak dalam negeri;
- Penyelenggara kegiatan;
- Bentuk usaha tetap;
- Kerja sama operasi; dan
- Perusahaan luar negeri.
Jika penyewa adalah wajib pajak dan bukan pemotong pajak, maka sistemnya berupa pembayaran sendiri.
Dengan kata lain, pemilik tanah atau bangunan menyetorkan PPh atas penghasilan yang diperolehnya secara pribadi.
Baca juga: 7 Jenis Pajak Properti yang Wajib Diketahui oleh Pemilik Properti
Cara Menghitung Pajak Sewa Bangunan
Cara menghitung pajak sewa gedung atau bangunan sejatinya cukup sederhana.
Tarif PPh dapat dihitung dengan rumus; nilai sewa x 10%.
Sedangkan tarif PPN dapat dikalkulasikan dengan rumus; nilai sewa x 11%.
1. Simulasi Perhitungan PPh Sewa Bangunan
Misalnya PT Sarana Jaya hendak menyewa gedung kantor kepada PT Makmur Jaya Sentosa sebesar Rp40 juta per tahun.
Diketahui bahwa PT Sarana Jaya dan PT Makmur Jaya Sentosa merupakan Pengusaha Kena Pajak atau PKP.
Maka, tarif PPh sewa gedung tersebut per tahun adalah;
Tarif PPh = Rp40 juta x 10% = Rp4 juta.
Lalu, PT Sarana Jaya sebagai pihak penyewa melaporkan SPT Masa PPh Pasal 4 ayat 2 atas pemotongan ini.
Mereka juga memberikan bukti potongnya ke pemilik bangunan.
2. Simulasi Perhitungan PPN Sewa Bangunan
Sementara, PT Makmur Jaya Sentosa sebagai pemilik bangunan memotong PPN dengan besaran sebagai berikut;
Rp40.000.000 x 11% = Rp4.400.000
Maka, cara menghitung biaya sewa per tahun yang harus dibayarkan PT Sarana Jaya selaku penyewa gedung, ialah;
Biaya sewa + PPN – PPh Pasal 4 ayat 2
Rp40.000.000 + Rp4.400.000 – Rp4.000.000 = Rp40.400.000.
Baca juga: Cara Menghitung Pajak Penjualan Rumah bagi Pembeli dan Penjual
Cara Membayar Pajak Sewa Bangunan
Foto: signdocumentlive.com
Terdapat beberapa langkah yang harus diperhatikan untuk membayar pajak sewa bangunan, yakni:
- Melakukan penyetoran PPh Pasal 4 Ayat 2 dengan terlebih dahulu membuat kode billing. Setelah kode billing selesai dibuat, penyetoran dilakukan paling lambat 15 bulan setelahnya.
- Pelaporan PPh Pasal 4 Ayat 2 juga bisa dilakukan secara online, yaitu menggunakan aplikasi E-Spt PPh melalui layanan elektronik DJP.
Sementara itu, terdapat mekanisme pemotongan dengan ketentuan khusus jika penyewa termasuk dalam kategori Pemotong Pajak.
Pihak penyewa akan memotong PPh sebesar 10% dari uang sewa yang dibayarkan paling lambat tanggal 10 dari bulan berikutnya setelah masa pajak berakhir.
Itulah penjelasan mengenai pajak sewa bangunan yang perlu Anda ketahui.
Berminat membeli atau menyewa properti untuk kebutuhan usaha? 99.co Indonesia punya beragam pilihan properti komersial yang bisa Anda pilih.
Jika tertarik, silakan klik tautan ini untuk mendapatkan rekomendasi unit terbaiknya.
Semoga bermanfaat!
