Sebelum memutuskan untuk menjual hunian, ada baiknya ketahui dulu cara menghitung pajak penjualan rumah yang benar.
Pasalnya, tidak hanya bagi penjual, ada pula pajak dan biaya yang harus ditanggung oleh para pembeli rumah.
Melalui artikel ini, 99.co Indonesia akan membahas secara rinci mengenai cara menghitung pajak jual-beli rumah.
Penasaran? Berikut ulasan lengkapnya.
Mengenal Pajak Jual Beli Rumah
Bagi yang belum tahu, pajak jual-beli rumah adalah pajak yang dikenakan ketika transaksi rumah dan properti serupa berlangsung.
Pajak ini dikenakan oleh pemerintah untuk mempercepat pelaksanaan program pembangunan di seluruh negeri.
Selain itu, pajak pembelian dan penjualan rumah juga bertujuan untuk melindungi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Seperti yang sudah dijelaskan, ada beberapa jenis pajak yang dibebankan kepada pembeli maupun penjual rumah.
Tentunya, perhitungan pajak penjual dan pembeli rumah juga akan berbeda-beda.
Pajak Jual Beli Rumah untuk Penjual
Foto: OnTheMarket
Pajak yang dibebankan kepada penjual antara lain adalah Pajak Penghasilan (PPh) dan Pajak Bumi Bangunan (PBB).
Agar lebih jelas, berikut ulasan lebih rinci tentang dua jenis pajak ini.
Pajak Penghasilan (PPh)
Ketentuan tentang PPh diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 tahun 2016, yang menyebutkan bahwa:
- PPh Atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan
- Perjanjian Pengikatan Jual-Beli Atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya.
Biasanya, besaran yang dibebankan untuk Pajak Penghasilan sebagai pajak jual beli rumah adalah 2,5 % dari harga penjualan rumah.
Perlu diingat, PPh sendiri harus dilunasi sebelum Akta Jual Beli (AJB) diterbitkan.
Pajak Bumi Bangunan (PBB)
Selain PPh, penjual rumah juga harus membayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
Pajak penjualan rumah ini harus dibayarkan sebelum serah terima kepada pembeli.
Pembayaran PBB dilakukan setahun sekali dengan persentase 0,5% dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) dikali Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Perlu diketahui, rumah dengan nilai jual di bawah Rp1 miliar dikenakan NJKP sebesar 20%.
Sedangkan rumah dengan nilai jual lebih dari Rp1 miliar dibebankan NJKP sebesar 40%.
Biaya Notaris
Rincian biaya notaris telah diatur oleh pemerintah dan tertuang dalam Undang-Undang No.30 Tahun 2004 pasal 36.
Biaya ini harus ditanggung oleh penjual sebagai imbal jasa notaris PPAT yang terdaftar.
Nilai honorarium notaris adalah 2,5% untuk harga rumah Rp100 juta, serta 1,5% jika harganya di atas Rp100 juta sampai Rp1 miliar.
Dengan patokan tersebut, cara hitung pajak penjual rumah satu ini pun terbilang mudah.
Pajak Jual Beli Rumah untuk Pembeli
Foto: Mashvisor
Selain pajak untuk penjual rumah, ada pula pajak yang dibebankan kepada pembeli, dua di antaranya adalah BPHTB dan PPN.
Perhitungan pajak jual beli rumah ini tentunya berbeda, berikut penjelasannya.
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pungutan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Pada awalnya, BPHTB jual-beli rumah dipungut oleh pemerintah pusat.
Kendati demikian, sesuai dengan amanat Undang-Undang (UU) Nomor 28 tahun 2009, ketentuan ini berubah.
Maka, sejak 1 Januari 2011, BPHTB dialihkan menjadi pajak daerah yang dalam prosesnya dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota.
Besaran tarif pajak BPHTB jual-beli rumah yang dibebankan kepada pembeli adalah 5% dari nilai perolehan objek pajak.
Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
PPN atau pajak konsumsi dibebankan kepada pembeli secara tidak langsung.
Jika membeli rumah dari developer sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP), maka PPN yang harus dibayar 10% dari harga jual rumah.
Sementara jika membeli rumah dari perorangan, maka PPN bisa disetor sendiri langsung ke kantor pajak.
Dalam kasus ini, biasanya pajak sudah termasuk nilai pembelian yang dibayarkan.
Seperti diketahui, pemerintah juga sempat mencanangkan program rumah bebas PPN dan rumah diskon PPN.
Selain tiga jenis pajak penjualan rumah di atas, masih ada biaya lain yang harus dikeluarkan untuk beberapa hal, seperti:
- Biaya cek sertifikat
- Biaya balik nama rumah
- Biaya pembuatan akta jual-beli.
Rumus Menghitung Pajak Jual Beli Rumah
Saat ini, Anda sudah mengetahui tentang seluk-beluk pajak yang dikenakan kepada pembeli dan penjual rumah.
Hal selanjutnya yang harus diketahui adalah cara menghitung pajak penjualan rumah itu.
Agar tidak salah saat melakukan perhitungan pajak penjualan rumah, mari simak cara hitung pajak penjualan rumah yang benar di bawah ini.
Pajak Penghasilan (PPh)
Perhitungan pajak penjualan rumah satu ini bisa dilakukan dengan menggunakan rumus:
Jumlah harga penjualan rumah sama dengan luas tanah x harga tanah per m² ditambah luas bangunan x harga bangunan per m²
Setelah mendapatkan angka, jumlah harga penjualan itu dikali 5%.
Untuk mempermudah, lihat contoh kasusnya sebagai berikut:
Diketahui, terdapat rumah dijual Bogor seluas tanah 100 m², dengan perkiraan harga per meter perseginya mencapai Rp800 ribu.
Kemudian, rumah tersebut memiliki luas bangunan berkisar 60 m², dengan harga Rp700 ribu per meter persegi.
Jika demikian, maka perhitungannya adalah;
Luas tanah: 100 m² x Rp800.000,00 = Rp80.000.000,00
Luas bangunan: 60 m² x Rp700.000,00 = Rp42.000.000,00
Rp80.000.000,00 + Rp42.000.000,00 = Rp122.000.000,00
Dengan begitu, PPh yang harus dibayarkan oleh penjual rumah adalah Rp122.000.000,00 x 5% = Rp6.100.000,00.
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Sebelum menyimak cara menghitung pajak penjual rumah ini, Anda harus mengetahui besaran NPOPTKP terlebih dahulu.
Tarif pajak jual beli ini adalah sebesar 5% dari harga jual rumah, dengan dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
NPOPTKP ditetapkan paling rendah sebesar Rp60.000.000 untuk setiap wajib pajak.
Misalnya, Anda akan membeli rumah di CitraHarmoni Sidoarjo senilai Rp800 juta.
Maka, BPHTB-nya adalah jumlah harga penjualan rumah dikurangi NPOPTKP dikali 5%;
Rp800.000.000,00 – Rp60.000.000,00 = Rp740.000.000,00
= Rp740.000.000,00 x 5%
= Rp37.000.000,00.
Jadi, hasilnya adalah Rp37 juta.
Pajak Bumi Bangunan (PBB)
Kita sudah tahu rumus pajak jual beli rumah dari PPh dan BPHTB, sekarang saatnya kita menghitung besaran PBB.
Kita ambil contoh perumahan Jatinangor City Park, unit rumahnya dijual seharga Rp790 juta sehingga memiliki NJKP sebesar 20%.
Sedangkan besaran NPOPTKP, seperti yang sudah disebutkan, yakni Rp60.000.000.
Sementara itu, NJOP sama dengan jumlah harga penjualan rumah.
Cara menghitung PBB bisa menggunakan rumus;
(NJOP – NPOPTKP) x 20% x 0,5%.
Rp790.000.000,00 – Rp60.000.000,00 = Rp730.000.000,00
= Rp730.000.000,00 x 20% = Rp146.000.000,00
= Rp116.000.000,00 x 0,5% = Rp730.000,00
Jadi, biaya PBB yang harus dibayar adalah Rp730 ribu.
Cara Menghitung Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
Terakhir, ada cara menghitung PPN dengan rumus;
10% x jumlah harga penjualan rumah.
Sebagai contoh, misalnya Anda ingin membeli rumah Tipe Ajisai di Springhill Yume Lagoon seharga Rp620 juta.
Maka, PPN yang harus dibayarkan adalah sebesar Rp62.000.000.
Setelah mengetahui cara menghitung pajak penjualan rumah, Anda dapat menghitung estimasi biaya yang akan dikeluarkan.
Semoga artikel ini membantu!
