Prosedur dan Biaya Balik Nama Rumah Bekas serta Warisan

26 Jul 2021 - Dyah Siwi Tridya

Prosedur dan Biaya Balik Nama Rumah Bekas serta Warisan

Dalam proses pembelian rumah bekas, ada banyak langkah yang harus dilakukan sampai Anda bisa memilikinya.

Termasuk menyiapkan dana yang besar untuk membayar DP rumah, cicilan per bulan, hingga menyiapkan biaya balik nama rumah.

Bea balik nama (BBN) sendiri masuk dalam kategori biaya akad kredit, yang prosedurnya diurus oleh pihak notaris maupun pribadi.

Tahap ini sebaiknya jangan dilewatkan begitu saja. Apabila bukti kepemilikan belum diganti, maka akan mempersulit Anda ketika ingin merenovasi rumah atau menjualnya kembali.

Untuk mencegah hal tersebut, ada baiknya untuk mengetahui prosedur dan besar biaya balik nama sertifikat rumah di bawah ini!

Pengertian Biaya Balik Nama Rumah

Ini adalah biaya atau pajak yang harus dikeluarkan ketika melakukan prosedur pergantian nama dalam Sertifikat Hak Milik (SHM). 

Biasanya biaya balik nama muncul untuk pembelian rumah bekas maupun rumah warisan, sehingga dokumen legalitas harus segera diurus ketika melakukan transaksi jual-beli.

Ada baiknya sebelum melakukan balik nama Anda, cek kembali informasi terkait bangunan mulai dari letaknya, bentuk, hingga batas luas tanah yang sudah diukur oleh BPN melalui surat ukur.

Selanjutnya, cek status kepemilikan tanah dari sertifikat tanah atau riwayat kepemilikan tanah sebelumnya.

Cara Balik Nama Sertifikat Rumah

biaya balik nama rumah

Sudah disebutkan di atas, bahwa biaya pembuatan sertifikat balik nama sering dijumpai pada syarat akad KPR untuk rumah bekas ataupun rumah warisan.

Untuk mengetahui perbedaannya, berikut ini beberapa syarat-syarat pengajuan dan besaran biaya yang harus Anda siapkan.

Balik Nama Sertifikat Rumah Second

biaya balik nama rumah

Buat Anda yang ingin membeli rumah bekas, sebaiknya pahami dulu dasar perubahan yuridis tentang kepemilikan hunian yang akan dibeli.

Untuk sertifikat rumah bekas tersedia dua prosedur yang bisa dipilih, yakni pengajuan balik nama melalui notaris-PPAT atau bisa mengurus sendiri ke kantor pertanahan nasional setempat.

Syarat Pengajuan di Notari-PPAT

Keuntungan menggunakan jasa notaris-PPAT, ialah Anda tidak perlu pusing harus mengurus semua dokumennya dari awal.

Karena semua proses perjanjian dari pemindahan hak hingga memberikan hak baru dilakukan oleh notaris/PPAT, serta dilanjutkan ke kantor BPN setempat. 

Yang perlu Anda lakukan adalah menyiapkan dokumen pendukung untuk syarat pengajuan balik nama, seperti:

  • Fotokopi KTP pembeli dan penjual
  • Sertifikat tanah asli dari penjual
  • Akta Jual Beli dari PPAT
  • Bukti pelunasan SSP PPh
  • Surat permohonan balik nama 
  • Bukti pelunasan Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (SSB BPHTB)

Untuk biaya yang harus dikeluarkan jika melalui notaris/PPAT adalah 0.5% hingga 1% dari total transaksi. Biaya ini sudah termasuk dengan pengecekan sertifikat, pembuatan AJB, validasi pajak, dan biaya jasa.

Syarat Pengajuan secara Pribadi

Apabila ingin mengurus bea balik nama secara mandiri, Anda bisa datang langsung ke kantor BPN terdekat dan membawa dokumen pendukung, seperti:

  • Surat pernyataan dari calon pembeli
  • Surat pengantar dari PPAT
  • Melampirkan SPPT PBB

Setelah membawa semua berkas, pihak BPN akan memproses BBN dalam waktu dua minggu sampai Sertifikat Hak Milik dengan nama baru selesai dicetak.

Kisaran dana yang harus disiapkan dapat dihitung berdasarkan nilai jual tanah dikali luas tanah, lalu dibagi dengan 1.000.

Contoh perhitungannya seperti ini:

Misalnya Anda membeli rumah dijual di Semarang dengan luas tanah 72 m2 seharga Rp600 juta, nilai tanah yang tercantum di PBB adalah Rp1,5 juta per meter persegi. 

Semua tahapan biaya akad sudah dibayarkan kecuali biaya balik nama. Jika demikian, maka rumus yang tepat adalah:

= (Nilai jual rumah x luas tanah per meter persegi) : 1.000

= (Rp1.500.000 x 72) : 1.000 

= Rp108.000

Ketentuan dan Biaya Balik Nama Rumah Warisan

biaya balik nama rumah

Jika sebelumnya dibahas mengenai syarat dan dana yang harus disiapkan untuk balik nama rumah bekas, kali ini kita bahas prosedur dan biaya balik nama sertifikat rumah warisan.

Dalam pengajuan balik nama rumah waris, Anda harus mendapatkan Surat Hak Waris (SHW) dari kelurahan.

Namun sebelum itu, Anda harus membuat Surat Keterangan Waris (SKW) dan surat pengantar dari RT/RW setempat dengan melampirkan persyaratan berikut ini:

  • Fotokopi Kartu Keluarga
  • Fotokopi KTP
  • Fotokopi surat nikah orang tua
  • Fotokopi surat tanda kematian pewaris

Setelah itu, datang ke kelurahan dan isi formulir yang sudah tersedia beserta SKW-nya. Jika sudah, pihak kelurahan akan mengeluarkan SHW.

Langkah kedua adalah mendatangi langsung Kantor Badan Pertanahan Nasional terdekat dengan membawa semua persyaratan, yakni:

  • Surat permohonan yang ditandatangani diatas materai
  • Mengisi formulir permohonan balik nama
  • Fotokopi KTP dan KK pemohon serta seluruh ahli waris
  • Surat Hak Waris
  • SPPT PBB
  • Bukti pembayaran BPHTB (untuk tanah lebih dari Rp60 juta)
  • Sertifikat rumah asli

Lalu, biaya harga balik nama rumah warisan? 

Total biaya tersebut tergantung dari nilai NJOP bangunan. Untuk contoh kasusnya, simak simulasi di bawah ini.

Mendiang orang tua Anda membeli rumah dijual di Bogor dan mewariskannya kepada Anda tanpa membagi ke anggota keluarga lainnya.

Luas tanah rumah yang diberikan sekitar 300 m2 dengan nilai NJOP Rp3,1 juta, lalu NJOPTKP untuk perolehan hak karena waris dikenakan Rp400 juta.

Maka, NJOP total adalah = Luas Tanah (m2) x NJOP wilayah

= 300 x Rp3.100.000

= Rp930.000.000

Kemudian NJOPTKP hak waris sebesar Rp400 juta, maka nilai transaksi BPHTB adalah = 5% x (NPOP - NJOPTKP)

= 5% x (Rp930.000.000 - Rp400.000.000)

= Rp26.500.000

Biaya tersebut mencangkup biaya lainnya, sama seperti BBN di notaris/PPAT untuk rumah bekas.

Meskipun biaya balik nama terbilang cukup mahal, hal ini sepadan dengan kekuatan hukum yang mengikat. Sehingga membuat rumah lebih aman dari sengketa hak waris.

Buat Anda yang tak ingin ambil pusing melakukan proses balik nama dan lebih memilih perumahan baru.

Situs properti 99.co Indonesia menyediakan berbagai pilihan hunian yang sudah dilengkapi SHM, seperti perumahan The Sanctuary Collection, Cendana Residence, dan masih banyak lagi.

Author:

Dyah Siwi Tridya