Mengenal Hak Guna Bangunan dan Bedanya dengan SHM

26 Des 2019 - Yuhan Al Khairi

Mengenal Hak Guna Bangunan dan Bedanya dengan SHM

Kita pasti sering mendengar istilah hak guna bangunan, namun mungkin tak banyak yang tahu, apa maksud dan manfaatnya?

Bahkan, beberapa orang tak bisa membedakan antara hak guna bangunan dengan sertifikat hak milik. 

Padahal, keduanya memiliki pengertian dan kegunaan yang berbeda.

Mengetahui jenis-jenis sertifikat tanah dan bangunan penting, apalagi bagi Anda yang ingin melakukan transaksi jual beli tanah atau bangunan.

Secara umum, sertifikat tanah berfungsi menunjukkan hak kepemilikan properti. 

Sehingga, jika tidak terlampir sertifikat pada saat transaksi jual beli, ada indikasi transaksi tersebut bodong. 

Baca juga:

Cara Cek Keaslian Tanah Dijual agar Terhindar dari Penipuan

Maka dari itu, penting bagi kita untuk mengetahui dengan jelas seluk-beluk hak guna bangunan. 

Supaya tidak salah, simak penjelasannya di bawah ini.

Pengertian Hak Guna Bangunan (HGB)

hak guna bangunan

Hak Guna Bangunan atau HGB merupakan kewenangan atau hak yang diberikan kepada individu atau lembaga oleh pemerintah untuk menggunakan dan mengelola lahan yang bukan miliknya dalam waktu tertentu.

Lalu, berapa lama jangka waktu hak guna bangunan?

Biasanya, HGB diberikan dengan tenor hingga 30 tahun. 

Namun pemegang hak bisa saja meminta perpanjangan jangka hingga maksimal 20 tahun, asal memenuhi syarat dan pertimbangan khusus.

Jika melihat dari penjelasan di atas, dapat disimpulkan bahwa yang memegang HGB berarti hanya memiliki hak atas bangunannya saja, itu pun dibatasi dalam jangka waktu tertentu.

Oleh sebab itu, banyak orang memanfaatkan properti berstatus hak guna bangunan untuk kebutuhan komersial, yang meski hanya digunakan dalam waktu tertentu, namun memberi timbal balik yang besar.

Lantas, apa bedanya dengan Sertifikat Hak Milik (SHM)? 

Bukannya keduanya sama-sama bisa digunakan sebagai kebutuhan komersial? 

Ya, namun keduanya tetap memiliki perbedaan yang cukup mendasar.

Sebelum membahas SHM, bagi Anda yang memegang SHGB, terdapat kewajiban terkait sertifikat tersebut yang ada dalam peraturan pemerintah.

Kewajiban sebagai Pemegang HGB

Perlu diketahui, sebelum memiliki SHGB, Anda akan dikenakan uang dengan jumlah dan cara pembayaran yang ditetapkan.

Selanjutnya, Anda memiliki hak untuk menggunakan bangunan di atas lahan tersebut. 

Namun, tetap harus digunakan dengan syarat yang sudah ditetapkan dalam keputusan perjanjian HGB.

Ketika hak guna bangunan telah habis masa berlakunya, maka Anda harus kembali menyerahkan tanah tersebut kepada pemegang Hak Pengelola serta mengembalikan SHGB kepada Kepala Kantor Pertanahan.

Mengenal Sertifikat Hak Milik (SHM)

hak guna bangunan

Sementara SHM merupakan jenis sertifikat properti yang tertinggi dan terkuat di antara sertifikat kepemilikan lainnya.

Pasalnya, individu atau lembaga yang memegang SHM memiliki kuasa penuh atas properti yang ia miliki. 

Bahkan, dapat dikatakan jika SHM menunjukkan hak kepemilikan tunggal atas suatu properti.

Jadi, jika ingin beli properti misalnya beli rumah sebaiknya pilihlah yang sudah dilengkapi SHM.

Seperti Synthesis Homes bagi Anda yang mencari rumah dijual di Tangerang Selatan. Atau Shoji Land yang jadi pilihan rumah dijual di Sidoarjo.

Selain itu, SHM juga tidak memiliki jangka waktu kepemilikan, serta dapat diwariskan jika pemegang hak meninggal dunia. Hal ini sangat berbeda dengan jenis sertifikat hak guna bangunan.

Berbicara soal perbedaan, SHM bisa digunakan sebagai jaminan jika Anda ingin mengajukan kredit ke bank.

Oleh sebab itu, tidak heran kalau properti dengan sertifikat SHM biasanya dijual lebih mahal dibanding properti dengan sertifikat HGB.

Perbedaan SHGB dan SHM

Setelah mengetahui penjelasan SHGB dan SHM, berikut ini adalah tabel perbedaan antara keduanya.

HGB

SHM

Hanya memiliki kuasa penuh pada bangunan tanpa tanah

Memiliki otoritas penuh pada tanah dan bangunan

Perlu diperpanjang dan memiliki keterbatasan waktu

Memiliki kuasa dan kedudukan yang lebih tinggi

Berisiko menjadi Beban Hak Tanggungan

Bisa dijadikan agunan dan jaminan

Dapat menjadi investasi jangka pendek

Dapat menjadi investasi jangka panjang

 

Kelebihan dan Kekurangan HGB

hak guna bangunan

Dari penjelasan di atas, Anda pasti sudah bisa menebak apa-apa saja yang menjadi kelebihan dan kekurangan dari sertifikat hak guna bangunan bukan?

Biar enggak keliru, berikut kami jabarkan beberapa kelebihan dan kekurangan yang dapat Anda jadikan pertimbangan ketika ingin membeli properti bersertifikat HGB.

Kelebihan:

  • Karena tidak memiliki hak dan kewenangan sebesar SHM, harga jual properti bersertifikat HGB biasanya lebih murah, sehingga tidak perlu menyiapkan dana terlalu besar ketika ingin membelinya.
  • Properti bersertifikat hak guna bangunan cocok untuk Anda yang menetap dalam jangka waktu tertentu serta dapat dimanfaatkan sebagai tempat membuka usaha.
  • Bagi warga negara asing, properti HGB dapat dijadikan tempat tinggal atau tempat usaha berdasarkan undang-undang yang berlaku di Tanah Air.

Kekurangan:

  • Penggunaan HGB hanya berlaku hingga 30 tahun. Bisa diperpanjang hingga 20 tahun ke depan dengan mengajukan pemenuhan beberapa syarat.
  • Memiliki sertifikat HGB tentu tidak sebebas memiliki sertifikat SHM. Pemegang HGB tidak bisa seenaknya mengubah atau mengalihfungsikan bangunan yang ia miliki tanpa izin atau persetujuan dari pemilik tanah.

Mengubah HGB menjadi SHM

hak guna bangunan

Membeli properti berstatus hak guna bangunan sebenarnya tidak semerta-merta membuat kita rugi kok

Apalagi jika properti tersebut dibeli sesuai aturan serta difungsikan secara baik dan tepat.

Sehingga, enggak perlu berkecil hati jika properti yang Anda miliki hanya dilengkapi dengan sertifikat hak guna bangunan. 

Lagipula, Anda bisa kok mengubah jenis sertifikat HGB menjadi SHM.

Caranya dengan mengajukan permohonan perubahan status properti dari HGB ke SHM ke kantor badan pertanahan setempat, hal ini sesuai dengan Keputusan Menteri Negara Agraria No.2/1998.

Namun, sebelum mengajukan permohonan tersebut ke kantor BPN, ada baiknya jika Anda menyiapkan segala persyaratan yang diminta oleh pihak berwenang saat proses permohonan diajukan, seperti:

  • Sertifikat asli HGB (yang statusnya akan diubah);
  • Fotokopi IMB;
  • Surat pengantar lurah (PM1) setempat;
  • Identitas diri;
  • Fotokopi SPPT PBB;
  • Surat permohonan kepada kepala pertahanan setempat;
  • Surat pernyataan jika Anda tidak memiliki 5 bidang tanah dengan luas kurang dari 5000 meter persegi; serta
  • Membayar biaya perkara peralihan hak guna bangunan ke sertifikat hak milik.

Perhitungan biaya perkara ini juga bisa dicari kok, rumus yang biasa dipakai adalah 2% x (NJOP tanah – Rp60 juta)

Agar lebih mudah, Anda bisa mewakilkan pengajuan tersebut menggunakan jasa notaris.

Namun, proses pengalihan hak guna bangunan ke sertifikat hak milik tidak bisa dilakukan dalam waktu semalam, sebab mesti melalui beberapa tahap verifikasi terlebih dahulu, seperti tahap roya.

Yakni tahap di mana dilakukan pembebasan hak tanggungan atas lahan yang sedang diajukan. 

Proses ini memakan waktu rata-rata hingga 5-7 hari kerja.

Setelah tahap ini selesai, barulah Anda masuk ke tahap mengurus peningkatan hak. 

Sertifikat SHM sendiri baru akan terbit setelah kurang lebih seminggu setelah pengurusan peningkatan hak.

Cara Perpanjang HGB

hak guna bangunan

Anda pun bisa memperpanjang HGB dengan cara yang mudah.

Namun, perlu digarisbawahi, pengajuan perpanjangan HGB paling lama dilakukan 2 tahun sebelum masa berlakunya selesai. 

Jika terlewat, status HGB akan mati dan biaya perpanjangannya jadi lebih mahal.

Biaya perpanjangan HGB tergantung pada harga tanah per meter persegi yang terdapat pada properti tersebut. 

Jika Anda ingin mengajukan perpanjangan selama 20 tahun, maka rumusnya adalah:

3% x Luas Tanah x Harga Tanah pada tahun ke-31 + dana landreform sebesar 50%.

Sedang, untuk Anda yang ingin menambah tenor HGB 30 tahun, rumus perhitungannya sebagai berikut:

4,5% x Luas Tanah x Harga Tanah pada tahun ke-31 + dana landreform sebesar 50%.

Lakukan pengajuan perpanjangan hak guna bangunan di kantor pertanahan setempat. 

Jangan lupa menyertakan beberapa dokumen seperti KTP, fotokopi HGB, dan surat keterangan pendaftaran tanah.

Dokumen-dokumen tersebut penting, karena biasanya akan diminta sebagai syarat pengajuan perpanjangan.

Perhatikan HPL Sebelum Perpanjang HGB

hak guna bangunan

Selain biaya, ada satu hal lagi yang perlu Anda perhatikan sebelum memperpanjang status hak guna bangunan.

Yakni kebersediaan individu atau instansi pemegang Hak Pengelolaan (HPL) bangunan tersebut.

HGB memang bisa diperpanjang atau diubah menjadi SHM, namun hal tersebut tidak bisa terlaksana jika tidak mendapat persetujuan dari pemegang HPL. 

Bahkan, hal ini bisa jadi bumerang bagi pemegang HGB.

Pasalnya, nilai aset properti tersebut berisiko mengalami penurunan dan hak atas bangunan tersebut bisa hilang sewaktu-waktu. 

Oleh sebab itu, cermatlah sebelum kamu membeli sebuah properti.

Perhatikan status dari bangunan tersebut, apakah milik negara, HPL, atau hak milik pribadi. 

Jangan lupa, lakukan transaksi jual-beli secara tertulis, serta disaksikan oleh pejabat berwenang seperti notaris.

 

Demikian penjabaran lengkap mengenai hak guna bangunan, sertifikat hak milik, hingga cara mengubah HGB menjadi SHM

Semoga ulasan di atas bermanfaat, ya!

Author:

Yuhan Al Khairi