AJB adalah Dokumen Wajib Jual Beli Properti, Begini Cara Mengurusnya

Foto: Okezone

Ada beberapa dokumen yang perlu diperhatikan sebelum membeli hunian idaman, di mana salah satunya adalah Sertifikat Hak Milik (SHM).

Dalam menawarkan unit hunian, banyak pengembang yang sudah melengkapi rumah yang dijual dengan SHM, contohnya adalah Grand Fatih Cluster Ujung Berung.

Namun sebelum SHM, ada dokumen yang harus dibuat terlebih dahulu, yaitu AJB. 

Meski selalu disertakan dalam setiap proses jual-beli properti, masih banyak yang belum tahu apa itu AJB.

Singkatnya, Akta Jual Beli atau yang lebih dikenal dengan AJB adalah bukti otentik dari peralihan hak atas tanah dan bangunan. 

Biasanya, pihak yang merilis sertifikat AJB adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), yang dalam hal ini diatur melalui Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban). 

Karena sudah diatur secara hukum, maka pihak PPAT biasanya hanya tinggal mengikuti format yang sudah dibuat.

Waktu pembuatan surat AJB adalah ketika seluruh pajak dan biaya yang timbul karena jual beli tanah atau bangunan sudah dibayarkan oleh kedua belah pihak.

Jika semua beban biaya sudah dibayarkan oleh penjual maupun pembeli, proses yang harus dilakukan berikutnya adalah mendaftarkan peralihan hak atas properti ke kantor pertanahan setempat. 

Proses inilah yang biasanya dikenal dengan balik nama. 

Bila tahapan di atas selesai, maka segala hak atas tanah atau properti berarti sudah beralih ke pembeli.

Untuk Anda yang masih bingung, berikut penjelasan lebih rinci dan sederhana dari proses tersebut.

Proses dalam Pembuatan AJB

Pemeriksaan Sertifikat dan Pajak Bumi & Bangunan (PBB)

Foto: Pixabay

Sebelum transaksi berlangsung, pemeriksaan ini adalah hal pertama yang akan dilakukan oleh PPAT. 

Dalam proses ini, pihak PPAT akan meminta sertifikat asli tanah dan Surat Tanda Terima Setoran PBB dari penjual.

Oleh karena itu, ketahui cara bayar PBB yang tepat dan tidak telat dari jadwal pembayaran.

Tujuan proses AJB yang pertama ini adalah untuk memastikan:

• Tanah tidak dalam sengketa/dalam jaminan/penyitaan
• Tidak menunggak PBB
• Kesesuaian data dalam sertifikat tanah dengan buku tanah di Kantor Pertanahan

Persetujuan dari Pasangan Penjual

Foto: Unsplash

Setelah menikah, ada percampuran harta yang merupakan harta bersama milik pasangan suami istri. 

Maka dari itu, perlu adanya persetujuan dari pasangan (suami/istri) dari pihak penjual.

Jika yang bersangkutan telah meninggal dunia, maka diperlukan surat keterangan kematian dari pejabat setempat.

Sebagai gantinya, maka perlu kehadiran anak-anak dari hasil perkawinan sebagai ahli waris yang juga harus memberi persetujuannya.

Pembayaran Biaya Tambahan

Foto: Unsplash

Seperti yang disebutkan, AJB bisa dibuat setelah semua biaya yang timbul atas transaksi jual-beli ini dibayarkan oleh masing-masing pihak.

Selain harga jual properti itu sendiri, ada komponen lain yang masuk dalam biaya AJB, yaitu:

• Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga tanah yang dibayarkan oleh penjual
• Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% setelah dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP), dan biaya ini ditanggung oleh pembeli.

NJOPTKP dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) biasanya berbeda-beda di setiap daerah. 

Sebagai contoh, ada tanah seluas 500 meter persegi di kawasan Jakarta Selatan dengan NJOP Rp1 juta per meter, sementara NJOPTKP Jakarta adalah sebesar Rp80 juta.

Lalu jika harga jualnya adalah Rp2 juta per meter, maka nilai transaksi (NJOP) adalah Rp1 miliar.

Dari sini kita bisa menghitung besaran:

• PPh yang harus dibayarkan oleh penjual yakni 5% dari Rp1 miliar yakni Rp50 juta.
• BPHTB yang harus dibayarkan pembeli yaitu 5 % x (NJOP – NJOPTKP) = 5% x (Rp1.000.000.000 – Rp80.000.000) = Rp46 juta.
• Biaya jasa PPAT yang dalam hal ini ditanggung oleh kedua belah pihak, penjual dan pembeli.

Penandatanganan AJB

Foto: Pixabay

Proses berikutnya dalam pembuatan surat tanah AJB adalah penandatanganan. 

Dalam tahapan ini, baik penjual maupun pembeli sudah menyerahkan dokumen wajib mulai dari sertifikat tanah, bukti pembayaran pajak hingga identitas kedua belah pihak. 

Mereka juga harus sudah membayar seluruh biaya yang timbul dari transaksi ini.

Proses penandatangan harus dilakukan di hadapan pejabat PPAT dengan setidaknya dua orang saksi yang berasal dari kantor PPAT bersangkutan. 

Kedua saksi ini nanti juga akan diminta untuk menandatangani AJB.

 

Dari penjelasan di atas, Anda mungkin sudah tahu bahwa ada beberapa berkas yang harus dipersiapkan jika ingin mengurus AJB.

Nah, untuk lebih jelasnya, dokumen yang perlu dipersiapkan oleh penjual adalah:

• Kartu identitas suami dan istri (copy)
• Kartu Keluarga (copy)
• Akta Nikah (copy)
• Sertifikat tanah (asli)
• Surat Tanda Terima Setoran PBB
• Surat persetujuan pasangan

Sementara apabila pasangan sudah meninggal, maka dokumen yang harus disiapkan adalah:

• Surat keterangan kematian pasangan (asli)
• Surat keterangan ahli waris (asli) 

Sedangkan dokumen yang harus disiapkan pembeli adalah sebagai berikut:

• Kartu identitas / KTP (copy)
• Kartu Keluarga (copy)
• Akta nikah (copy)
• NPWP (copy)

Proses Balik Nama dengan AJB

Foto: Pixabay

Saat membuat akta AJB, harus dipastikan kalau surat ini dibuat dalam dua lembar asli dimana yang satu disimpan oleh pihak PPAT dan lembar lainnya dibawa ke Kantor Pertanahan guna proses balik nama. 

Proses balik nama ini dilakukan oleh PPAT di Kantor Pertanahan dan prosesnya akan memakan waktu kurang lebih 14 hari. 

Namun dalam praktiknya bisa mencapai waktu 1 hingga 3 bulan.

Untuk mengurus proses balik nama, berkas khusus yang harus disiapkan adalahAkta Jual Beli (AJB) dari PPAT dan Surat Permohonan Balik Nama yang telah ditandatangani pembeli (SPJB).

Lalu, apa itu SPJB?

Meski memiliki fungsi yang sama dengan AJB, yakni sebagai bukti transaksi jual beli properti dan memastikan kedua belah pihak telah memenuhi kewajiban masing-masing, SPJB tetap berbeda dengan AJB.

Pada dasarnya, SPJB hanya melibatkan penjual dan pembeli tanpa ada PPAT atau notaris. 

Meskipun surat ini adalah akta non-otentik, tapi tetap saja memiliki kekuatan yang mengikat penjual dan pembeli, yang nantinya bisa dijadikan pegangan dalam proses mengurus AJB ke PPAT.

Keterangan yang ada dalam SPJB antara lain adalah identitas dan kontak lengkap dari kedua belah pihak.

Tercantum pula pernyataan penjual bahwa properti bebas sengketa. 

Sementara pernyataan dari pembeli adalah mengenai tanggal pembayaran cicilan disertai sanksi jika telat atau tidak membayar.

SPJB harus ditandatangani pula di hadapan dua saksi yang merupakan perwakilan dari masing-masing pihak.

Setelah membaca penjelasan di atas, Anda tentu jadi lebih paham tentang proses pembuatan AJB.

 

Bagi yang masih mencari properti idaman, situs 99.co Indonesia juga menyediakan beberapa rekomendasinya.

Salah satunya bagi yang ingin membeli rumah dijual di Bekasi, beberapa yang bisa dipertimbangkan adalah Srimaya Residence. Atau sedang mencari apartemen, Anda bisa lirik Vasanta Innopark  sebagai salah satu pilihannya.

Semoga informasi di atas bermanfaat!