Cara menghitung Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah hal yang perlu diketahui sebelum membeli rumah maupun tanah
Sesuai namanya, BPHTB adalah jenis pajak atau pungutan yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Dalam jual beli rumah dan tanah, BPHTB ditanggung oleh pembeli.
Pasalnya, pembeli merupakan pihak yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan melalui transaksi jual-beli.
Ketentuan tersebut tercantum dalam Pasal 85 Undang-Undang 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, yang berbunyi;
“Subjek dan Wajib Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.”
Patut diketahui, selain jual-beli, BPHTB juga dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan karena waris.
Subjek BPHTB warisan adalah penerima waris.
Lantas, berapa tarif BPHTB dan bagaimana cara menghitungnya? Untuk mengetahui hal itu, sila simak ulasan lengkapnya di bawah ini.
Baca juga: NJOP Adalah: Pengertian, Fungsi, Cara Cek Online, dan Perhitungan
Cara Menghitung BPHTB
Karena rumus penentuan tarifnya berbeda, maka cara menghitung BPHTB jual-beli dan waris pun berbeda.
Agar lebih jelas, berikut cara hitung BPHTB jual-beli dan waris beserta simulasi perhitungannya.
1. BPHTB Jual Beli
Sebelum menghitung tarif BPHTB, Anda harus mengetahui terlebih dahulu besaran NPOPTKP.
Besaran NPOPTKP ditetapkan berdasarkan peraturan daerah masing-masing.
Adapun rumus perhitungannya adalah sebagai berikut:
5% x Dasar Pengenaan Pajak (NPOP – NPOPTKP).
Untuk lebih jelasnya, kami berikan contoh bagaimana perhitungan besaran BPHTB terutang yang harus dibayarkan.
Misalnya Anda membeli tanah di Jakarta seharga Rp200 juta, sedangkan NPOPTKP dari tanah tersebut adalah Rp80 juta.
Maka itu, cara menghitung BPHTB jual beli tanah tersebut adalah:
NPOP = Rp200.000.000,00
NPOPTKP = Rp80.000.000,00
BPHTB = 5% x (Rp200.000.000,00 – Rp80.000.000,00)
5% x Rp120.000.000,00 = Rp6.000.000,00
Berdasarkan perhitungan di atas, maka BPHTB terutang yang harus dibayar adalah sebesar Rp6 juta.
2. BPHTB Warisan
Cara menghitung BPHTB warisan sejatinya tidak berbeda dengan jual beli.
Anda terlebih dahulu harus mengetahui NPOPTKP dari tanah atau rumah yang menjadi objek warisan.
Setelah itu, gunakan rumus berikut untuk menghitung BPHTB waris;
50% x (5% x (NPOP – NPOPTKP)).
Misalnya Anda mendapat warisan rumah di Bandung dengan NJOP Rp1 miliar, sedangkan NPOPTKP-nya ditetapkan sebesar Rp300 juta.
Jika demikian, maka cara menghitungnya adalah;
BPHTB = 50% X 5% x (Rp1.000.000.000 – Rp300.000.000) = Rp17.500.000.
Kendati demikian, sejauh penelusuran kami, tidak ada daerah yang memiliki tarif BPHTB sebesar 50%.
Jika belum diatur dalam peraturan daerah, maka dasar perhitungannya merujuk pada pasal 2 PP 111/2022, seperti disebutkan di atas.
Baca juga: Rincian Biaya Pajak Pembelian Rumah & Perhitungannya
Cara Bayar BPHTB Terutang
Setelah mengetahui cara menghitung BPHTB terutang, Anda juga perlu mengetahui tata cara membayarnya.
Nah, untuk bisa membayar BPHTB, pemohon harus mendatangi kantor PPAT/notaris yang sudah ditunjuk BPKAD atau Bapenda.
Jangan lupa membawa beberapa dokumen sebagai persyaratan, seperti:
- Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB untuk tahun yang bersangkutan
- Surat keterangan waris (jika tanah atau rumah berstatus harta warisan)
- Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) wajib pajak
- Fotokopi Surat Tanda Terima Setoran (STTS) atau struk Anjungan Tunai Mandiri (ATM) bukti pembayaran PBB lima tahun terakhir
- Fotokopi bukti kepemilikan tanah seperti sertifikat, Akta Jual Beli (AJB), letter C atau girik
Setelah semua dokumen persyaratan dinyatakan lengkap, pemohon akan mendapatkan nomor booking BPHTB dan Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD).
Kemudian, pemohon mendatangi bank yang telah ditunjuk oleh BPKAD atau Bapenda setempat untuk membayar bea tersebut.
Demikian ulasan lengkap mengenai cara menghitung BPHTB yang penting untuk diketahui.
Semoga informasi di atas dapat membantu!
