Wajib Tahu, Besar Pajak Pembelian Rumah dan Kriteria Hunian Bebas Pajak

19 Mar 2021 - Miyanti Rahman

Wajib Tahu, Besar Pajak Pembelian Rumah dan Kriteria Hunian Bebas Pajak

Pandemi COVID-19 telah mendorong pemerintah untuk mengeluarkan sejumlah kebijakan baru, termasuk kebijakan di dunia properti.

Salah satu kebijakan yang menjadi kabar baik bagi calon pembeli landed house ialah kebijakan bebas pajak pembelian rumah.

Perlu dicatat bahwa kebijakan periode Maret hingga Agustus 2021 ini hanya berlaku untuk rumah dengan kriteria tertentu saja.

Kendati demikian, calon pembeli rumah tetap harus mengetahui macam-macam pajak pembelian rumah.

Supaya Anda bisa mempersiapkan dana dengan matang, kalau ternyata rumah idaman tidak masuk kriteria bebas pajak.

Lantas, apa saja sih macam-macam pajak pembelian rumah yang wajib ditanggung oleh pembeli?

Pajak Pembelian Rumah

Selain harus menyiapkan bujet yang memenuhi harga jual rumah, calon pembeli hunian harus menyiapkan dana lainnya.

Dana tersebut diperlukan untuk membayar biaya pembuatan akta jual beli (AJB), sertifikat, balik nama dan biaya pajak pembelian rumah.

Dalam transaksi jual beli rumah, ada dua pajak pembelian yang harus ditanggung oleh pembeli, yaitu PPn dan BPHTB.

Pajak Pertambahan Nilai (PPn)

pajak pembelian rumah

Bukan hanya pelaku bisnis saja yang wajib memahami pajak pertambahan nilai (PPn), tetapi juga calon pembeli rumah.

Jadi, jika Anda berniat untuk beli rumah, maka harus tahu apa itu PPn, berapa tarifnya dan bagaimana aturannya.

Melansir klikpajak.id, PPn adalah pajak yang dikenakan atas konsumsi dalam negeri oleh wajib pajak—bisa perorangan, badan atau pemerintah.

Dalam PPn ini terdapat sejumlah istilah yang harus diketahui seperti pengusaha kena pajak (PKP), objek pajak, pembeli dan lain sebagainya.

Yang dimaksud PKP adalah pengusaha yang melakukan penyerahan barang dan/atau jasa kena pajak berdasarkan undang-undang PPn.

Sementara pembeli adalah perorangan atau badan yang menerima penyerahan barang dan/atau jasa kena pajak.

Nah, di sini yang menjadi objek pajak tentunya adalah bangunan rumah yang diperjual-belikan.

Tarif PPn yaitu 10% dari nilai jual objek pajak, jadi jika developer menjual rumah seharga Rp150.000.000,00, maka besar PPn adalah Rp15.000.000,00.

Jumlah yang tidak sedikit, bukan? Oleh karena itu, Anda perlu mempersiapkannya agar tidak kaget.

Meskipun PPn ditanggungkan kepada pembeli hunian, pajak pembelian rumah yang satu ini dibayarkan oleh penjual.

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

pajak pembelian rumah

Pajak pembelian rumah selanjutnya adalah bea perolehan hak atas tanah dan bangunan atau disingkat BPHTB.

Pengertian BPHTB adalah pungutan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Perolehan tersebut dianggap sebagai peristiwa hukum yang mengakibatkan adanya pajak.

BPHTB bisa dikenakan kepada perorangan ataupun badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan.

Namun, jika PPn dibayarkan oleh penjual, maka pajak ini menjadi tanggung jawab Anda sendiri sebagai pembeli rumah.

Adapun dasar hukum BPHTB, yaitu Undang-undang (UU) Nomor 21 Tahun 1997 dan UU Nomor 20 Tahun 2000.

Menurut kedua peraturan tersebut perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan tidak dalam aktivitas jual beli saja.

Selain itu, berlaku juga dalam aktivitas tukar-menukar, hibah, waris, penunjukkan pembeli dalam lelang, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan dan hadiah.

Tarif pajak yang berlaku untuk BPHTB adalah 5%, adapun dua faktor yang menentukan besarannya yaitu sebagai berikut.

  • Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
  • Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)

Besar NPOPTKP berbeda di setiap wilayah, contohnya di Daerah Khusus Ibukota (DKI) Jakarta besarnya adalah Rp80.000.000,00.

Angka tersebut mengacu pada pasal 13 Peraturan Gubernur Nomor 112 Tahun 2011) tentang Prosedur BPHTB.

Nah, BPHTB sendiri bisa dihitung dengan rumus berikut ini.

BPHTB = NJOP - NPOPTKP (5%) 

Contoh

Sebuah rumah di Jakarta Selatan memiliki luas tanah dan bangunan, masing-masing 96 m2 dan 90 m2.

Lalu, diketahui Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Jakarta Selatan adalah Rp800.000,00 per m2 untuk tanah dan Rp600.000,00 m2 untuk bangunan.

Jika rumah tersebut dijual, maka BPHTB yang harus dibayarkan oleh pembeli adalah sebagai berikut.

NJOP = (96 X Rp800.000,00) tambah (90 X Rp600.000,00)

NJOP = Rp76.800.000,00 tambah Rp54.000.000,00

NJOP = Rp130.800.000,00

Maka BPHTB = Rp130.800.000,0 – Rp80.000.000,00 (5%) = Rp2.540.000,00

Sekarang Anda sudah tahu apa saja pajak pembelian rumah yang ditanggung oleh pembeli, lantas apa saja kriteria hunian bebas pajak ini?

Kriteria Hunian Bebas Pajak

pajak pembelian rumah

Berdasarkan perhitungan yang sudah dijabarkan di atas, dana yang harus disiapkan untuk membayar PPn dan BPHTB memang tidak sedikit.

Oleh karena itu, kebijakan bebas pajak pembelian rumah membawa angin segar bagi mereka yang ingin beli hunian.

Nah, jika Anda ingin memanfaatkan kebijakan tersebut, maka harus membeli rumah yang sesuai dengan kriteria bebas pajak.

Kriteria tersebut tertuang dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 21/PMK.010/2021, berikut rinciannya.

  • Harga rumah tapak maksimal Rp5.000.000.000.00
  • Diserahkan secara fisik pada masa berlakunya kebijakan atau periode pemberian insentif.
  • Rumah baru (belum pernah dipindahtangankan) dan siap huni.
  • Diberikan maksimal satu unit untuk satu orang dan tidak boleh dijual kembali dalam jangka waktu satu tahun.

Rumah tapak yang dijual dengan harga maksimal Rp2.000.000.000,00 bebas pajak pembelian hingga 100%.

Lalu, bebas pajak pembelian rumah sebesar 50% untuk rumah dengan harga Rp2.000.000.000,00 hingga Rp5.000.000.000,00.

Itulah kriteria dan ketentuan bebas pajak pembelian rumah yang telah ditetapkan oleh pemerintah.

Jika perlu referensi hunian dengan kisaran harga di atas, maka Anda tidak perlu repot-repot survei ke lapangan.

Karena 99.co Indonesia memiliki banyak proyek pilihan yang memberikan penawaran terbaik, contohnya:

 

*Sumber Foto: Unsplash

Author:

Miyanti Rahman