Akta Jual Beli atau AJB adalah bukti autentik yang dapat membuktikan terjadinya transaksi jual beli properti antara dua pihak.
AJB hanya dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), bukan pembeli atau penjual secara pribadi.
Dokumen ini memiliki sejumlah fungsi penting, seperti memberikan legalitas pada transaksi dan menyediakan perlindungan hukum.
Selain itu, AJB juga dibutuhkan sebagai syarat untuk mengajukan proses balik nama Sertifikat Hak Milik (SHM).
Sebagai informasi, simak informasi lengkap mengenai arti AJB dan lain sebagainya yang penting diketahui.
Fungsi AJB
Akta jual beli merupakan surat penting yang memiliki banyak fungsi, berikut di antaranya:
- Sebagai bukti kepemilikan sementara sebelum sertifikat tanah diterbitkan atas nama pembeli.
- Dokumen yang berfungsi untuk mengikat kedua belah pihak secara hukum dalam memenuhi kewajibannya.
- Digunakan sebagai dasar untuk mengurus sertifikat tanah di BPN.
Syarat dan Cara Membuat AJB
Foto: Contoh AJB asli
Sebelum mengurus pembuatan akta jual beli, Anda perlu menyiapkan beberapa berkas persyaratan yang akan diminta oleh PPAT/notaris.
Berkas-berkas terkait data diri penjual dan pembeli, serta data rumah/tanah yang menjadi objek transaksi, seperti:
Data Penjual
- KTP dan Kartu Keluarga.
- Surat nikah (jika sudah menikah).
- Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
- Surat persetujuan dari pasangan jika properti milik bersama.
- Surat Kuasa jika penjual diwakilkan.
Data Pembeli
- Kartu Tanda Penduduk (KTP)
- Kartu Keluarga (KK)
- Surat nikah (jika sudah menikah)
- Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
Data Tanah
- Sertifikat tanah asli (jika sudah bersertifikat) atau surat-surat kepemilikan lainnya.
- Izin Mendirikan Bangunan (IMB).
- Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 5 tahun terakhir dan Surat Tanda Terima Setoran
- Surat roya dari bank (jika properti pernah diagunkan)
- Surat keterangan tidak dalam sengketa (bisa didapatkan dari kelurahan/kecamatan).
Setelah semua data terkumpul, langkah selanjutnya adalah mengajukan permohonan pembuatan akta jual beli ke PPAT/notaris.
Nantinya, demi memastikan objek transaksi tidak dalam sengketa, PPAT akan mengecek keaslian sertifikat dan dokumen legalitas lainnya.
Penjual atau pembeli akan diminta untuk membayar pajak-pajak atas tanah tersebut, seperti BPHTB dan PPh
Jika sudah, maka akan dilakukan penandatanganan AJB oleh penjual, pembeli, dan saksi-saksi di hadapan PPAT.
Proses Pembuatan Akta Jual Beli
1. Mengecek Legalitas Dokumen
Nantinya, PPAT akan mengecek keaslian sertifikat dan dokumen legalitas lainnya.
Dokumen yang ada bakal disesuaikan dengan data dari Buku Tanah di kantor Pertanahan.
Proses ini bertujuan agar tanah benar-benar aman atau tidak terlibat dalam sengketa.
2. Membayar Pajak
Selain itu, pihak penjual atau pembeli akan diminta untuk membayar pajak-pajak atas tanah tersebut, seperti BPHTB dan PPh.
Pihak PPAT juga bakal mengecek SPPT PBB dari objek tanah.
Hal ini bertujuan untuk memastikan tidak ada tunggakan pajak dari pemilik sebelumnya.
3. Proses Penandatanganan
Berikutnya akan dilakukan penandatanganan akta jual beli oleh penjual, pembeli, dan saksi-saksi di hadapan PPAT.
Idealnya, saat proses ini pihak-pihak terkait hadir di kantor notaris pada waktu yang sudah disepakati.
Setelah penandatangan, akta jual beli akan terbit dengan kekuatan hukum yang mengikat.
Biaya Pembuatan AJB
Biaya pembuatan akta jual beli di PPAT tidak mahal, aturannya tertera dalam Pasal 4 Permen 33 tahun 2021.
Berdasarkan Permen tersebut, biaya pembuatan akta jual beli adalah tidak lebih 1% dari total nilai transaksi, dengan rincian:
- Nilai transaksi kurang dari atau sampai dengan Rp500 juta, biaya jasa pembuatan AJB maksimal 1%;
- Nilai transaksi lebih dari Rp500 juta sampai dengan Rp1 miliar, biaya jasa pembuatan AJB maksimal 0,75%;
- Nilai transaksi lebih dari Rp1–2,5 miliar, biaya jasa pembuatan AJB maksimal 0,5%; serta
- Nilai transaksi lebih dari Rp2,5 miliar, biaya jasa pembuatan AJB maksimal 0,25%.
Apakah Surat Akta Jual Beli Sah?
Akta jual beli adalah dokumen resmi yang membuktikan telah terjadi transaksi jual beli sekaligus perpindahan hak atas tanah atau bangunan tertentu.
Dokumen ini memiliki kekuatan hukum sehingga menjadi dasar yang sah dalam proses pengalihan hak kepemilikan properti.
Perbedaan AJB dan SHM
Foto: housing.com
AJB dan SHM jelas tidak sama, tetapi masih ada masyarakat yang belum mengetahui perbedaan di antara keduanya.
Agar tidak keliru, berikut perbedaan antara AJB dan SHM:
1. AJB
- Fungsi: Dokumen resmi yang membuktikan telah terjadi transaksi jual beli properti antara penjual dan pembeli.
- Status: Bukan bukti kepemilikan final, tetapi dibutuhkan dalam proses balik nama sertifikat tanah.
- Pihak yang menerbitkan: PPAT.
- Masa berlaku: Sesuai kesepakatan dalam perjanjian.
2. SHM
- Fungsi: Bukti kepemilikan tertinggi atas tanah yang diakui negara.
- Status: Menunjukkan bahwa pemiliknya mempunyai hak penuh atas tanah tersebut.
- Pihak yang menerbitkan: Badan Pertanahan Nasional (BPN).
- Masa berlaku: Tidak ada batas waktu.
Cara Mengubah AJB ke SHM
Apakah AJB dapat diubah menjadi SHM? Jawabannya tentu bisa.
Seperti yang sudah disebutkan, akta jual beli merupakan salah satu syarat dalam pembuatan SHM.
Dalam konteks ini, pembuatan akta jual beli dilakukan karena transaksi jual beli.
Namun, untuk membuat SHM, Anda harus melampirkan akta jual beli yang telah dibuat oleh PPAT sebelumnya.
Sebagai referensi, berikut cara mengubah akta jual beli ke SHM:
- Pastikan AJB sudah dibuat dengan benar oleh PPAT
- Kumpulkan dokumen persyaratan, seperti:
- AJB
- Surat bebas sengketa yang ditandatangani oleh RT dan RW, lalu disahkan oleh lurah setempat.
- Sertifikat hak atas tanah (sertifikat lama yang masih atas nama pemilik lama atau penjual)
- Fotokopi KTP penjual dan pembeli
- Fotokopi Kartu Keluarga (KK)
- Fotokopi NPWP
- Bukti lunas pembayaran PPh dan BPHTB
- Ajukan permohonan pembuatan SHM ke BPN setempat.
- Pihak BPN akan melakukan pengukuran tanah secara langsung
- Petugas akan melakukan pemetaan dan pencetakan luas tanah, serta membuat surat ukur.
- Terakhir, petugas akan menerbitkan SK Hak Atas Tanah dalam bentuk SHM.
AJB Tidak Sah
AJB bisa saja dianggap tidak sah, terutama bila dokumen tersebut dibuat di bawah tangan tanpa sepengetahuan PPAT.
Seperti yang telah disebutkan, akta jual beli hanya boleh dibuat oleh PPAT.
Jika diketahui AJB dibuat di bawah tangan, maka konsekuensinya adalah transaksi jual beli dianggap cacat hukum.
Bahkan, peralihan hak tanah dari penjual ke pembeli dianggap tidak sah, meski pembeli tanah telah melakukan pembayaran.
Penjual wajib mengembalikan uang pembelian tanah kepada pembeli.
Lalu, proses penerbitan SHM tanah juga tidak dapat dilakukan karena AJB-nya dianggap tidak sah.
Itulah ulasan lengkap mengenai AJB, mulai dari pengertian hingga cara mengubahnya menjadi SHM.
Semoga artikel ini bermanfaat!
