Tukar guling tanah pribadi kerap dilakukan berbagai pihak, terutama di kalangan masyarakat desa. Biasanya, praktik ini dilakukan dengan berbagai alasan.
Beberapa alasannya adalah untuk kepentingan umum, pembangunan, pemanfaatan lahan yang lebih optimal, atau sekadar untuk mencapai kesepakatan yang menguntungkan bagi kedua belah pihak.
Namun, bagaimana dasar hukum tukar guling tanah? Apakah diperbolehkan oleh negara?
Untuk mengetahuinya, simak ulasan lengkapnya di bawah ini!
Apa Itu Tukar Guling Tanah Pribadi?
Tukar guling tanah pribadi adalah proses pertukaran tanah antara pemilik tanah dengan pihak lain, bisa dengan perorangan, pemerintah, atau badan hukum.
Dengan kata lain, proses tukar-menukar tanah dilakukan antara dua pihak tanpa melibatkan penambahan uang atau menyesuaikan dengan kesepakatan.
Dalam hal ini, masing-masing pihak akan memberikan tanah miliknya kepada pihak lain dan sebagai gantinya, mereka menerima tanah milik pihak lain yang mereka inginkan.
Proses ini biasanya dilakukan dengan kesepakatan bersama dan dengan persetujuan kedua belah pihak mengenai nilai tanah yang ditukar, serta syarat dan ketentuannya.
Meskipun praktik ini sering terjadi, namun perlu diperhatikan bahwa tukar guling tanah harus sesuai dengan peraturan yang berlaku.
Pasalnya, tukar guling tanah memiliki dasar hukum yang diatur dalam sejumlah undang-undang.
Baca Juga:
Contoh Surat Minat Beli Tanah yang Baik dan Benar Secara Lengkap, Dijamin Sukses!
Dasar Hukum Tukar Guling Tanah
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) mengatur tukar guling yang dikenal dengan istilah ruilslag.
Menurut buku Perihal Tanah Dan Hukum Jual Belinya Serta Tanggung Jawab PPAT Terhadap Akta yang Mengandung Cacat Perspektif Negara Hukum oleh Solahudin Pugung, tukar menukar diatur dalam KUH Perdata, yaitu pada Pasal 1541 sampai Pasal 1546.
Pasal 1541 menyebutkan
“Tukar menukar ialah suatu persetujuan dengan mana kedua belah pihak mengikatkan diri untuk saling memberikan suatu barang secara timbal balik sebagai ganti suatu barang lain.”
Sementara itu, Pasal 1452 berbunyi
“Segala sesuatu yang dapat dijual, dapat pula jadi pokok persetujuan tukar-menukar.”
Dari ketentuan tersebut, secara substantif tukar-menukar masuk ke dalam hukum perjanjian yang merupakan bagian dari hukum perikatan.
Dalam praktiknya, sudah banyak terjadi tukar-menukar tanah baik dalam lingkungan masyarakat adat maupun dalam masyarakat modern.
Contohnya, tukar guling tanah Bulog dengan PT Goro Batara Sakti yang ramai di media masa sekitar tahun 1995.
Sayangnya, proses tukar-menukar tersebut terhambat oleh masalah hukum sehingga tidak berjalan lancar.
Hanya saja, masalahnya bukan pada tukar-menukarnya itu sendiri, melainkan pada aspek hukum yang terkait.
Oleh karena itu, perjanjian tukar guling tanah lebih baik dilakukan secara tertulis dengan dibuktikan dengan adanya akta notaril sehingga memudahkan peralihan hak atas tanah.
Prosedur Tukar Guling Tanah Pribadi
Perjanjian tukar menukar serupa dengan perjanjian jual beli tanah pada umumnya.
Namun, perbedaannya terletak pada kewajiban kedua pihak dalam tukar menukar untuk menyerahkan barang.
Sementara itu, dalam jual beli, satu pihak menyerahkan barang dan pihak lainnya memberikan uang sebagai alat dalam pelaksanaan perjanjian.
Berikut adalah prosedur umum yang bisa diikuti untuk tukar guling tanah pribadi:
1. Perundingan dan Kesepakatan Awal
Prosedur yang pertama adalah kedua belah pihak harus sepakat mengenai jenis tanah yang akan dipertukarkan, termasuk lokasi, ukuran, dan nilai tanah masing-masing.
Biasanya, kesepakatan ini didahului dengan penilaian tanah oleh pihak ketiga, misalnya, ahli penilai tanah.
2. Penyusunan Perjanjian Tukar Guling
Setelah ada kesepakatan harga dan nilai tukar, prosedur selanjutnya adalah kedua pihak akan membuat perjanjian tukar guling yang sah secara hukum.
Dokumen surat tukar guling tanah harus mencakup detail properti yang akan ditukar, serta syarat dan ketentuan lainnya.
Praktik ini wajib disahkan di hadapan notaris agar sah secara hukum.
3. Pemeriksaan Legalitas Tanah
Saat melakukan tukar-menukar tanah, pastikan status tanah yang akan dipertukarkan jelas dan tidak ada masalah hukum, seperti sengketa atau permasalahan hak milik.
Untuk itu, kedua belah pihak wajib mengecek sertifikat tanah di Badan Pertanahan Nasional (BPN) atau melalui sistem informasi pertanahan.
Kedua belah pihak juga dapat meminta bantuan notaris untuk mengecek status tanah yang akan ditukarkan.
4. Penyelesaian Administrasi Tanah
Selanjutnya adalah mengurus perubahan nama pada sertifikat tanah masing-masing melalui kantor BPN.
Ada beberapa dokumen yang mesti diserahkan, yaitu sebagai berikut:
- Sertifikat tanah asli
- KTP dan NPWP kedua belah pihak
- Surat perjanjian tukar guling tanah
- Bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan (PBB)
- Surat keterangan tidak sengketa (opsional)
5. Pembayaran Pajak
Biasanya, pajak yang terkait dengan transaksi tukar guling harus dibayar oleh masing-masing pihak.
Untuk memastikan semuanya sesuai dengan hukum, kamu perlu memperhatikan pajak yang dikenakan pada transaksi properti, salah satunya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Baca Juga:
Cara Menghitung BPHTB Tanah Kosong dan Simulasi Perhitungannya
6. Pengurusan Balik Nama
Setelah semua dokumen dan kewajiban pembayaran selesai, kedua pihak harus mengurus balik nama sertifikat tanah ke kantor BPN.
Hal ini wajib dilakukan agar hak milik tanah dapat berpindah sesuai perjanjian tukar guling sehingga terhindar dari masalah sengketa di masa mendatang.
7. Penyelesaian dan Penyerahan
Setelah seluruh proses administratif selesai, tanah dapat dipertukarkan dan diserahterimakan berdasarkan perjanjian yang telah dibuat.
Pastikan seluruh proses sudah sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku.
Hal ini termasuk dalam pembuatan surat perjanjian tukar guling tanah yang dapat kamu simak di bawah ini!
Contoh Surat Perjanjian Tukar Guling Tanah
SURAT PERJANJIAN TUKAR GULING TANAH
Nomor: …………
Pada hari ini, …………, tanggal …………, kami yang bertanda tangan di bawah ini:
Nama : …………
Alamat : …………
Nomor KTP : …………
selanjutnya disebut sebagai PIHAK PERTAMA
Nama : …………
Alamat : …………
Nomor KTP : …………
selanjutnya disebut sebagai PIHAK KEDUA
Kedua belah pihak dengan ini sepakat untuk melakukan perjanjian Tukar-Menukar Tanah dengan syarat dan ketentuan sebagai berikut:
PASAL 1
Objek Tukar Guling
PIHAK PERTAMA memiliki sebidang tanah dengan rincian sebagai berikut:
Lokasi: …………
Luas: ………… m²
Status: Sertifikat Hak Milik/Girik/Hak Guna/ lainnya
Nomor Sertifikat: …………
Batas :
- Utara dengan …………
- Barat dengan …………
- Selatan dengan …………
- Timur dengan …………
PIHAK KEDUA memiliki sebidang tanah dengan rincian sebagai berikut:
Lokasi: …………
Luas: …………m²
Status: Sertifikat Hak Milik/Girik/Hak Guna/lainnya
Nomor Sertifikat: …………
Batas :
- Utara dengan …………
- Barat dengan …………
- Selatan dengan …………
- Timur dengan …………
PASAL 2
Kesepakatan Tukar Guling
Kedua belah pihak sepakat untuk menukar tanah masing-masing sebagaimana disebutkan pada Pasal 1.
Tukar guling ini dilakukan atas dasar suka rela, tanpa paksaan dari pihak mana pun.
Apabila terdapat selisih nilai atau luas tanah, maka akan disepakati kompensasi secara tertulis dalam adendum tersendiri atau dalam perjanjian ini jika perlu.
PASAL 3
Prosedur dan Biaya
Proses tukar guling dilakukan secara sah di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Biaya-biaya yang timbul, seperti biaya notaris/PPAT, balik nama, pajak, dan lain-lain akan ditanggung masing-masing pihak.
Kedua pihak sepakat untuk bekerjasama dalam mengurus dokumen-dokumen yang dibutuhkan.
PASAL 4
Lain-lain
Apabila terjadi perselisihan dalam pelaksanaan perjanjian ini, maka akan diselesaikan secara musyawarah.
Jika musyawarah tidak membuahkan hasil, kedua pihak sepakat untuk menyelesaikannya melalui jalur hukum sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
PASAL 5
Penutup
Demikian surat perjanjian ini dibuat dan ditandatangani di ………… pada hari dan tanggal tersebut di atas, dalam rangkap dua yang masing-masing memiliki kekuatan hukum yang sama.
PIHAK PERTAMA PIHAK KEDUA
Meterai Rp10.000 Meterai Rp10.000
(tanda tangan dan nama jelas) (tanda tangan dan nama jelas)
Saksi Pihak Pertama:
- …………
- …………
Saksi Pihak Kedua:
- …………
- …………
***
Demikian informasi mengenai tukar guling tanah pribadi.
Semoga bermanfaat.
Simak ulasan lainnya pada laman Panduan 99.co Indonesia.
Tak lupa, temukan tanah untuk investasi masa depan hanya di www.99.co/id!
