Cara menghitung BPHTB tanah kosong haruslah dipahami dengan benar bagi Anda yang baru saja melakukan proses jual beli properti, hibah, dan transaksi lainnya.
Menurut buku Otonomi Dan Kinerja Pemerintah Daerah oleh Kamilaus Konstanse Oki, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB adalah bea yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.
Setiap perolehan hak atas tanah dan bangunan, baik dalam jual beli, hibah, warisan, tukar menukar, lelang, dan lain-lain, diwajibkan membayar BPHTB pada Badan Pendapatan Daerah Kabupaten/Kota.
Untuk tanah kosong atau tanah yang belum dibangun apa-apa, pemilik tanah juga wajib membayar pajak.
Namun, apa itu BPHTB tanah kosong? Simak ulasan lengkapnya di bawah ini!
Apa Itu BPHTB Tanah Kosong?
BPHTB tanah kosong adalah pajak yang dikenakan ketika seseorang memperoleh tanah yang belum dibangun alias kosong.
Walaupun tidak ada bangunan di atasnya, pajak ini tetap dikenakan karena yang dikenai pajak adalah perolehan hak atas tanahnya, bukan bangunannya saja.
Jadi, ketika Anda membeli sebidang tanah kosong dari orang lain, kamu tetap wajib membayar BPHTB karena kamu mendapatkan hak atas tanah tersebut.
Menurut Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD), perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan meliputi:
pemindahan hak karena:
- jual beli;
- tukar-menukar;
- hibah;
- hibah wasiat;
- waris;
- pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain;
- pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
- penunjukan pembeli dalam lelang;
- pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
- penggabungan usaha;
- peleburan usaha;
- pemekaran usaha; atau hadiah; dan
pemberian hak baru karena:
- kelanjutan pelepasan hak; atau
- di luar pelepasan hak.
Adapun, hak atas tanah dan/atau bangunan meliputi:
- hak milik;
- hak guna usaha;
- hak guna bangunan;
- hak pakai;
- hak milik atas satuan rumah susun; dan
- hak pengelolaan.
Lantas, bagaimana cara menghitung BPHTB tanah kosong?
Baca Juga:
Contoh BPHTB yang Sudah Divalidasi, Lengkap dengan Caranya. Ternyata Mudah!
Cara Menghitung BPHTB Tanah Kosong
Cara menghitung BPHTB tanah kosong sebenarnya cukup sederhana karena prinsipnya sama dengan BPHTB pada umumnya.
Berikut adalah rumus menghitung BPHTB menurut buku Seluk Beluk Perpajakan Indonesia: Menuju Cipta Kerja yang disusun oleh Mujiyati dan Abdul Aris:
- BPHTB Terutang: 5% × (NPOP-NPOPTKP)
Keterangan:
- NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak): Harga jual tanah, atau nilai pasar, atau NJOP (mana yang lebih tinggi).
- NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak): Nilai bebas pajak yang ditentukan oleh Pemda setempat (besarnya NPOPTKP ditetapkan paling sedikit sebesar Rp80 juta untuk perolehan hak pertama Wajib Pajak di wilayah daerah tempat terutangnya BPHTB).
- 5%: Tarif BPHTB yang berlaku secara nasional.
Dari rumus tersebut, kamu bisa melakukan simulasi perhitungan BPHTB dengan sederhana.
Simak contohnya di bawah ini!
Contoh Menghitung BPHTB Tanah Kosong
Untuk mengetahui nilai pajak yang dikenakan, cara hitung BPHTB, misalnya, Anda membeli tanah kaveling di Kabupaten Bandung senilai Rp400 juta.
Nah, NPOPTKP di Kabupaten Bandung diketahui sebesar Rp60 juta.
Jadi, berapa BPHTB terutang yang harus dibayarkan?
Berikut adalah hasil cara menghitung BPHTB tanah kosong tersebut:
- Hitung nilai kena pajak: Rp400 juta-Rp60 juta = Rp340 juta
- Hitung BPHTB (5%): 5% × Rp340 juta = Rp17 juta
Jadi, BPHTB yang harus dibayar adalah sebesar Rp17 juta.
Baca Juga:
Cara Menghitung BPHTB Rumah karena Jual Beli dan Waris
Contoh lainnya, misalnya, Ibu Ega membeli tanah kosong seluas 40 meter persegi seharga Rp500 juta di Tangerang Selatan dengan NPOPTKP sebesar Rp60 juta.
Berikut adalah hasil perhitungannya:
- NPOP = Rp500 juta
- NPOPTKP = Rp60 juta
- Dasar pengenaan pajak = Rp500 juta-Rp60 juta = Rp440 juta
- BPHTB = 5% × Rp440 juta = Rp22 juta
Dari penghitungan tersebut, nilai BPHTB tanah kosong yang harus dibayarkan Ibu Ega adalah Rp22 juta.
***
Demikian cara menghitung BPHTB tanah kosong yang perlu Anda pahami.
Semoga ulasannya bermanfaat.
Simak berbagai informasi lain seputar properti hanya di Panduan 99.co Indonesia.
Tak lupa, temukan tanah impian Anda untuk investasi hanya di www.99.co/id!
Foto cover: Freepik/jannoon028
