Cara Membuat Akta Jual Beli Tanah yang Belum Bersertifikat

Penting mempelajari cara membuat akta jual beli (AJB) tanah yang belum bersertifikat.

Pasalnya, dokumen ini dibutuhkan untuk berbagai keperluan, terutama saat transaksi properti.

Sacara umum, AJB adalah dokumen resmi yang mencatat proses jual beli properti antara penjual dan pembeli.

Dokumen ini tidak boleh dibuat sendiri, harus melalui pihak ketiga seperti PPAT/notaris.

Dengan adanya AJB, maka transaksi jual beli properti akan dianggap sah di mata hukum.

Agar tidak keliru, berikut syarat dan cara membuat akta jual beli tanah yang belum bersertifikat.

Syarat Membuat AJB Tanpa Sertifikat

Pada dasarnya, tata cara jual beli tanah yang belum bersertifikat hampir sama dengan yang sudah bersertifikat.

Namun, ada sedikit perbedaan pada dokumen yang harus disertakan oleh penjual (bisa individu ataupun badan hukum) kalau akan membuat AJB tanahnya.

1. Syarat Dokumen Penjual

Dokumen pribadi bagi individu

• Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) suami istri.
• Fotokopi Kartu Keluarga (KK) dan akta nikah/cerai.
• Salinan keterangan Warga Negara Indonesia (WNI) atau ganti nama.

Jika penjual adalah badan hukum, maka harus melampirkan dokumen perusahaan.

• Fotokopi KTP tim direksi serta komisaris.
• Fotokopi anggaran dasar lengkap ditambah pengesahannya dari Kemenkumham.
• Laporan Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS) perusahaan untuk menjual atau Surat Pernyataan Sebagian Kecil Aset.

Lalu, untuk mengurus akta atau surat jual beli tanah resmi dari PPAT juga membutuhkan dokumen lahan berikut.

• Surat tanda terima setoran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
• Bukti pembayaran air, listrik dan telepon.
• Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT).
• Surat bukti hak atas tanah (girik, letter C, petok D, surat hijau atau eigendom verponding).
• Surat keterangan dari kepala desa atau camat.

Sedang cara buat akta jual beli tanah, tinggal melampirkan sertifikat tanah atau SHM dan surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) saja (poin 3 sampai 5 tidak perlu).

Perlu diketahui SKPT diterbitkan oleh kantor pertanahan. Surat ini memuat informasi status riwayat tanah secara detail dan terperinci.

2. Syarat Dokumen Pembeli

Hanya ada tiga dokumen penting yang perlu diserahkan oleh pembeli guna mengurus akta jual beli tanah tanpa sertifikat, yaitu:

• KTP suami istri;
• KK; dan
• Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP).
  

Cara Mengurus AJB Tanah Tanpa Sertifikat

Saking pentingnya AJB, tidak sembarang orang bisa membuat dokumen ini, melainkan harus Pejabat Pembuat Akta Tanah atau PPAT.

Jangan mengikuti tata cara membuat AJB tanpa notaris, karena sangat berisiko.

Selain itu, kedua pihak harus memastikan pajak sudah dibayar.

Ada kewajiban membayar Pajak Penghasilan (PPh) bagi penjual. Sedangkan bagi pembeli, yaitu Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Alur atau cara membuat AJB tanpa sertifikat, yaitu sebagai berikut.

• Penjual dan pembeli mendatangi PPAT setempat sambil membawa dua orang saksi. Jika kedua atau salah satu pihak sudah menikah, maka istri atau suaminya harus ikut serta.
• PPAT akan membacakan dan menjelaskan isi serta tujuan pembuatan AJB. Pejabat pembuat akta ini juga akan menerangkan progres transaksi, apakah sudah lunas atau belum.
• Sebelum menandatangani AJB sebaiknya kedua pihak memeriksa seluruh format AJB, yaitu:
  • Identitas para pihak (pihak pertama penjual dan pihak kedua pembeli).
  • Detail transaksi jual beli yang dilakukan, meliputi tanggal, bulan, dan tahun.
  • Landasan hukum atas pengalihan hak tanah yang bersangkutan.
  • Alamat objek yang diperjualbelikan.
  • Identitas para saksi.
  • Jika tanah dimiliki oleh lebih dari satu orang, maka harus ada pernyataan pembagian tanah.
  • Nomor hak milik tanah.
  • Data objek yang diperjualbelikan seperti luas dan harga jual.
  • Tanda tangan pihak pertama, kedua, saksi-saksi dan pihak PPAT.
• Jika isinya sudah disetujui, maka seluruh pihak yang hadir (penjual, pembeli, saksi-saksi, dan pihak PPAT) bisa langsung memberikan tanda tangan.
• Lalu PPAT akan membuatkan dua rangkap AJB asli untuk disimpan di kantor PPAT dan diberikan ke kantor pertanahan setempat untuk keperluan pembuatan sertifikat atau balik nama. Sedangkan penjual dan pembeli diberi salinannya.

Demikian informasi dokumen yang diperlukan serta cara mengurus akta jual beli tanah yang belum bersertifikat.

Semoga penjelasan ini membantu, ya.

Contoh Akta Jual Beli Tanah Belum Bersertifikat

Dalam contoh akta jual beli tanah yang belum bersertifikat ini terdapat beberapa poin penting seperti:

• Identitas lengkap pihak pertama (penjual) dan kedua (pembeli tanah).
• Detail transaksi jual beli tanah yang dilakukan mulai dari tanggal, bulan dan tahun.
• Alamat lengkap tanah tersebut, bagian ini harus dibuat selengkap mungkin dan spesifik agar tidak menyulitkan saat membuat sertifikat.
• Ada saksi disertai dengan identitas lengkapnya.
• Pembagian tanah dan pihak terkait (apabila tanah tersebut dimiliki oleh lebih dari satu orang).
• Memuat data mengenai luas tanah dan harga jual beli tanah.
• Tanda tangan dari pihak pertama, pihak kedua, saksi, dan pejabat pembuat akta tanah.

Sebagai bahan perbandingan berikut contoh perjanjian jual beli tanah tanpa sertifikat biasa dengan akta jual beli yang dibuat di hadapan notaris.

Contoh Perjanjian Jual Beli Tanah Biasa

PERJANJIAN JUAL BELI TANAH

PERJANJIAN JUAL BELI TANAH ini dibuat dan ditandatangani pada hari ini, ___ tanggal ___, bulan ___, tahun ___ oleh:

• Nama:
• Tempat/Tanggal lahir:
• Alamat:
• NIK:

Selanjutnya dalam perjanjian ini disebut sebagai PIHAK PERTAMA.

• Nama:
• Tempat/Tanggal lahir:
• Alamat:
• NIK:

Selanjutnya dalam perjanjian ini disebut sebagai PIHAK KEDUA.

PIHAK PERTAMA dengan ini sepakat untuk menjual tanah kepada PIHAK KEDUA, dan PIHAK KEDUA dengan ini sepakat untuk membeli tanah tersebut dari PIHAK PERTAMA dengan detail sebagai berikut.

• Alamat lengkap tanah:
• Bangunan:

Batas-batas:

• Sebelah utara berbatasan dengan tanah milik ___
• Bagian selatan berbatasan dengan tanah milik ___
• Sisi barat berbatasan dengan tanah milik ___
• Sebelah timur berbatasan dengan tanah milik ___

Para Pihak dengan ini sepakat bahwa harga jual beli tanah tersebut adalah sebesar Rp ___ (dalam huruf) yang wajib dibayarkan oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA secara tunai segera setelah dibuat dan ditandatanganinya akta ini oleh para pihak dan dilakukan berdasarkan tanda bukti pembayaran yang sah kuitansi yang khusus untuk itu.

PIHAK PERTAMA dengan ini menyatakan dan menjamin bahwa:

• PIHAK PERTAMA adalah pemilik yang sah atas tanah dan tidak ada pihak lain manapun yang berhak atau memiliki atau menguasai tanah tersebut.
• Tanah tidak sedang terlibat dalam sengketa dengan pihak manapun.
• Tanah tidak sedang dijaminkan untuk suatu utang apapun kepada pihak manapun.

Dalam hal jaminan dan pernyataan tersebut di atas ternyata tidak benar, maka PIHAK PERTAMA dengan ini sepakat untuk mengembalikan uang pembelian tanah kepada PIHAK KEDUA, dan PIHAK PERTAMA dengan ini membebaskan PIHAK KEDUA dari tuntutan atau gugatan hukum dari pihak manapun sebagai akibat dari ketidakbenaran pernyataan dan jaminan tersebut.

Demikian dokumen ini dibuat pada waktu dan tempat sebagaimana yang sudah disebutkan.

Kepala Kecamatan (____________________)

***

Download contoh perjanjian jual beli tanah biasa PDF

Download contoh perjanjian jual beli tanah biasa doc Word

Contoh Akta Jual Beli Tanah Belum Bersertifikat

AKTA JUAL BELI TANAH

Pada hari ini (___) tanggal (tanggal, bulan, dan tahun)

Hadir di hadapan saya, (NAMA & GELAR) yang berdasarkan surat Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional (TANGGAL, BULAN & TAHUN) Nomor (___) diangkat/ditunjuk sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang selanjutnya disebut PPAT, yang dimaksud dalam Pasal 7 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dengan daerah kerja (___) dan berkantor di (ALAMAT LENGKAP) dengan dihadiri oleh saksi-saksi yang saya kenal dan akan disebut pada bagian akhir akta ini: 

1. (___), lahir (TANGGAL, BULAN & TAHUN), dan tanah yang dijual ini merupakan hasil pembagian hak bersama dari (___), demikian berdasarkan (___), Warga Negara Indonesia, pekerjaan (___), bertempat tinggal di (ALAMAT LENGKAP). Pemegang Kartu Tanda Penduduk nomor: (___) selaku PENJUAL untuk selanjutnya disebut sebagai: PIHAK PERTAMA.

1. (___), lahir (TANGGAL, BULAN & TAHUN), Warga Negara Indonesia, pekerjaan  (___), bertempat tinggal di (ALAMAT LENGKAP). Pemegang Kartu Tanda Penduduk nomor: (___) Selaku PEMBELI untuk selanjutnya disebut sebagai: PIHAK KEDUA.

Para penghadap dikenal oleh saya.

Pihak Pertama menerangkan dengan ini menjual kepada Pihak Kedua dan Pihak Kedua menerangkan dengan ini membeli dari Pihak Pertama: (___)

Atas sebidang tanah sebagaimana diuraikan dalam Surat Ukur tanggal (TANGGAL, BULAN & TAHUN) Nomor (___)  seluas (___) (dalam huruf) meter persegi dengan lokasi terletak di (___).

• Provinsi : (___)
• Kabupaten/Kota : (___)
• Kecamatan : (___)
• Desa/Kelurahan : (___)
• Jalan : (___)

Selanjutnya diterangkan bahwa tanah tersebut belum memiliki status hak (sertifikat).

Jual beli ini meliputi pula:

Sebidang tanah pekarangan di atasnya berdiri sebuah rumah batu permanen beserta bangunan turutannya. Selanjutnya semua yang diuraikan di atas dalam akta ini disebut “Objek Jual Beli”. 

Pihak Pertama dan Pihak Kedua menerangkan bahwa:

1. Jual beli ini dilakukan dengan harga Rp (___) (dalam huruf).
2. Pihak Pertama mengaku telah menerima sepenuhnya uang tersebut dari Pihak Kedua dan untuk penerimaan uang tersebut akta ini berlaku pula sebagai tanda penerimaan yang sah (kuitansi). 
3. Jual beli ini dilakukan dengan syarat-syarat sebagai berikut:

Pasal 1

Mulai hari ini Objek Jual Beli yang diuraikan dalam akta ini telah menjadi milik Pihak Kedua dan karenanya segala keuntungan yang didapat dari, dan segala kerugian/beban atas Objek Jual Beli tersebut di atas menjadi hak/beban Pihak Kedua.

Pasal 2

Pihak Pertama menjamin, bahwa Objek Jual Beli tersebut di atas tidak tersangkut dalam suatu sengketa, bebas dari sitaan, tidak terikat sebagai jaminan utang, dan bebas dari beban-beban lainnya yang berupa apapun.

Pasal 3

Pihak Kedua dengan ini menyatakan bahwa dengan jual beli ini kepemilikan tanahnya tidak melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah menurut ketentuan perundang-undangan yang berlaku sebagaimana tercantum dalam pernyataannya tanggal (tanggal, bulan, dan tahun).

Pasal 4

Dalam hal terdapat perbedaan luas tanah yang menjadi Objek Jual Beli dalam akta ini dengan hasil pengukuran oleh instansi Badan Pertanahan Nasional, maka para pihak akan menerima hasil pengukuran instansi Badan Pertanahan Nasional tersebut dengan tidak memperhitungkan kembali harga jual beli dan tidak akan saling mengadakan gugatan.

Pasal 5

Kedua belah pihak dalam hal ini dengan segala akibatnya memilih tempat kediaman hukum yang umum dan tidak berubah pada (Kantor Kepaniteraan Pengadilan).

Pasal 6

Biaya pembuatan akta ini, uang saksi dan segala biaya peralihan hak ini dibayar oleh Pihak Kedua.

Akhirnya hadir juga di hadapan saya, dengan dihadiri oleh saksi-saksi yang sama dan akan disebutkan pada akhir akta ini yang menerangkan telah mengetahui apa yang diuraikan di atas dan menyetujui jual beli dalam akta ini.

Demikianlah akta ini dibuat di hadapan para pihak dan:

1. (___), lahir tanggal (TANGGAL, BULAN & TAHUN), Warga Negara Indonesia, pekerjaan (___), bertempat tinggal di (ALAMAT LENGKAP). Pemegang Kartu Tanda Penduduk nomor: (___)
2. (___), lahir tanggal (TANGGAL, BULAN & TAHUN), Warga Negara Indonesia, pekerjaan (___), bertempat tinggal di ALAMAT LENGKAP). Pemegang Kartu Tanda Penduduk nomor: (___)

Sebagai saksi-saksi, dan setelah dibacakan serta dijelaskan, maka sebagai bukti kebenaran pernyataan yang dikemukakan oleh Pihak Pertama dan Pihak Kedua tersebut di atas, akta ini ditandatangani/cap ibu jari oleh Pihak Pertama, Pihak Kedua, para saksi, dan saya, PPAT, sebanyak 2 (dua) rangkap asli, yaitu 1 (satu) rangkap lembar pertama disimpan di kantor saya, dan 1 (satu) rangkap lembar kedua disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota (___) untuk keperluan pendaftaran peralihan hak akibat jual beli dalam akta ini.

***

Download contoh akta jual beli tanah belum bersertifikat PDF

Download contoh akta jual beli tanah belum bersertifikat doc Word

Itulah penjelasan lengkap tentang tata cara mengurus tanah yang belum bersertifikat beserta contoh akta jual belinya. Semoga informasi dari 99 Indonesia bermanfaat!

Ingin jual tanah cepat? Pasang iklan jual tanah di sini.