Panduan Lengkap Membuat Izin Mendirikan Bangunan di Indonesia

Pemerintah resmi menghapus Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan menggantinya dengan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).

Pergantian tersebut dikeluarkan melalui Peraturan Pemerintah No.16 tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang No.28 tahun 2022 tentang Bangunan Gedung.

Peraturan ini merupakan tindak lanjut dari ketentuan Pasal 24 dan Pasal 185 huruf b Undang-Undang No.11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja, yang mulai berlaku 4 April 2022.

Meskipun begitu, Perda IMB tetap dapat dipakai hingga 5 Januari 2024 sebelum Perda PBG hadir.

Selain pergantian nama, keduanya memiliki persyaratan permohonan yang cukup mirip.

Lantas, apa perbedaan antara IMB dan PBG? Simak informasi lengkapnya di bawah ini.

Baca juga:

Panduan Lengkap Cara Mengurus IMB Rumah yang sudah Dibangun

Apa Itu Izin Mendirikan Bangunan?

IMB adalah sebuah produk hukum yang diberlakukan oleh pemerintah kepada seseorang atau lembaga yang ingin membangun baru, mengubah, atau memperluas bangunan.

IMB sendiri berisi persetujuan atau perizinan yang dikeluarkan oleh kepala daerah setempat (baik kabupaten atau kota) kepada orang atau lembaga yang mengajukan permohonan Izin Mendirikan Bangunan.

Pasalnya bangunan di perkotaan harus disesuaikan dengan rencana tata ruang wilayah kota atau daerah.

Saat ini, IMB masih digunakan sebagai salah satu syarat untuk membangun baru, mengubah, memperluas atau mengurangi sebuah bangunan. 

Karena itu, pengajuan izin ini sendiri sangat penting untuk dilakukan, karena memiliki manfaat sebagai berikut:

• Menjamin kepastian dan perlindungan hukum pada bangunan yang dibangun, dari segala tindakan kriminal atau gangguan dari oknum yang tidak bertanggung jawab;
• Rumah yang memiliki IMB nilai jualnya lebih mahal dari rumah yang tidak memiliki IMB;
• Jika Anda perlu uang, IMB dapat dijadikan sebagai jaminan atau agunan;
• Merupakan syarat sah berjalannya sebuah transaksi jual beli atau sewa menyewa rumah;
• Dapat pula dijadikan jaminan kredit bank; serta
• Sebagai informasi peruntukan dan rencana jalan.

Itulah alasan mengapa pengajuan IMB sangat penting untuk dilakukan saat Anda ingin mendirikan sebuah bangunan di Indonesia.

Hal ini juga telah diatur di dalam Undang-Undang (UU), Peraturan Pemerintah (PP). 

Salah satunya UU No. 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. 

Di situ disebutkan bahwa untuk bangunan gedung di Indonesia wajib memiliki Izin Mendirikan Bangunan gedung.

Selain itu, pernyataan ini juga diperkuat dalam Undang-Undang No. 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang, serta PP No. 36 tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan UU No. 28 tahun 2002.

Lantas, bagaimana jika rumah atau bangunan yang kita tidak memiliki IMB? 

Maka, ada beberapa sanksi yang akan dikenakan kepada pemilik bangunan  yang bersangkutan.

Sanksi tersebut dapat berupa sanksi administratif dan sanksi penghentian bangunan atau renovasi dalam kurun waktu tertentu, hingga si pemilik bangunan dapat melengkapi persyaratan IMB-nya.

Bahkan, menurut Pasal 115 Ayat (2) PP 26/2005, pemilik bangunan yang tidak memiliki IMB dapat dikenakan sanksi berupa perintah pembongkaran bangunan, lho.

Sekadar diketahui, IMB memiliki masa berlaku dengan jangka waktu selama satu tahun.

Perbedaan Izin Mendirikan Bangunan dan Persetujuan Bangunan Gedung

Persetujuan bangunan gedung adalah sebuah perizinan yang diwajibkan kepada para pemilik bangunan gedung dalam mengembangkan atau membangun properti.

Adapun arti PBG berdasarkan PP No.16 Tahun 2021, yakni perizinan yang diberikan kepada pemilik bangunan untuk membangun baru, memperluas, mengurangi, dan atau merawat bangunan gedung sesuai dengan standar teknis bangunan gedung.

PBG dan IMB sama-sama merupakan regulasi dalam kegiatan membangun gedung. Hanya saja keduanya memiliki perbedaan dalam beberapa ketentuan.

Perbedaannya, IMB mengharuskan seseorang mendapat izin terlebih dahulu sebelum mendirikan bangunan.

Sedangkan, PBG adalah aturan perizinan yang mengatur bagaimana suatu bangunan harus dibangun.

PBG bersifat sebagai pelaporan kepada pemerintah atas aktivitas mendirikan bangunan tersebut.

Yang dilaporkan pun berupa fungsi bangunan yang dibangun, serta disesuaikan dengan tata ruang di kawasan tersebut.

Selain itu, PBG menjadi sebuah pedoman yang mengatur bagaimana sebuah bangunan memenuhi standar teknis bangunan gedung.

PBG juga akan mengatur standar pembongkaran bangunan gedung penyelenggaraan, meliputi:

• Ketentuan penyelenggaraan Bangunan Gedung Cagar Budaya (BGCB);
• Gedung Fungsi Khusus (BGFK);
• Bangunan Gedung Hijau (BGH);
• Bangunan Gedung Negara (BGN);
• Serta dokumen dan ketentuan pelaku penyelenggaraan gedung.

Kemudian perbedaan lainnya antara PBG dan IMB adalah, PMB mengatur beberapa syarat administrasi bangunan, seperti: 

• pengakuan status tanah;
• status kepemilikan;
• izin pemanfaatan dan syarat teknis tata bangunan. 

Sedangkan PBG hanya mewajibkan perencanaan bangunan sesuai dengan tata bangunan.

Meski aturan terbaru mewajibkan pengurusan PBG saat mendirikan bangunan, tetapi bukan berarti IMB tidak berlaku sama sekali.

Apalagi jika bangunan yang hendak didirikan sudah menjadi IMB sebelum peraturan terbaru keluar.

Lalu, apa sajakah syarat dan cara mengajukan IMB? Simak informasi lengkap di bawah ini.

Baca juga:

Begini Syarat IMB beserta Alur dan Biaya Pengurusannya

Syarat Pengajuan IMB Rumah Tinggal

Perlu digarisbawahi, bahwa syarat pengajuan izin mendirikan bangunan bagi rumah tapak dan non-rumah tapak tidak sama. 

Selain itu, persyaratan pengajuan pembuatan IMB di setiap wilayah juga berbeda-beda.

Hal ini dikarenakan kebijakan tersebut dikeluarkan oleh kepala daerah setempat.

Karena itu, bagi Anda yang ingin melakukan pengurusan IMB, ada baiknya Anda mencari tahu terlebih dahulu terkait syarat tersebut.

Secara umum, syarat-syarat yang harus dipersiapkan dalam pengajuan IMB rumah tinggal meliputi:

• Fotokopi identitas pemilik;
• Fotokopi SPPT dan bukti pembayaran PBB;
• Fotokopi surat kepemilikan tanah;
• Surat kuasa (jika diwakilkan); serta
• Surat pernyataan kepemilikan tanah dan lain-lain.

Cara Pengajuan IMB Online dan Langsung ke Loket

Setelah mengetahui apa saja syarat yang harus dipenuhi, saatnya kita melihat bagaimana cara atau langkah pengajuan IMB untuk rumah tinggal.

Terdapat dua cara dalam pengajuan izin mendirikan rumah tinggal, yaitu secara konvensional dan online. 

Berikut ini langkah dalam pengajuan IMB secara konvensional:

• Bawa persyaratan yang telah disiapkan;

• Datang ke kantor Badan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (BTSP), kecuali untuk bangunan berukuran di bawah 500 meter persegi, bisa ke Pelayanan Terpadu Satu Pintu (PTSP) di kecamatan setempat; 
• Petugas akan mendatangi rumah Anda untuk melakukan pengukuran;
• Pemeriksaan dan evaluasi dokumen oleh pemerintah daerah (estimasi waktu 7-14 hari kerja);
• Membayar biaya retribusi izin mendirikan bangunan;
• Menyerahkan bukti pembayaran retribusi ke pemerintah daerah; serta
• Terakhir, IMB akan dikeluarkan oleh pemerintah daerah dalam 7 hari, sejak tanda bukti pembayaran diterima.

Terdapat biaya mengurus IMB rumah tinggal yang akan dikenakan oleh pemerintah daerah, besarannya biasanya Rp2.500 per meter persegi, tergantung luas rumah Anda.

Selain itu, ada pula metode pengajuan izin mendirikan rumah secara online. 

Namun, perlu diingat bawah pengajuan IMB online hanya berlaku di dua wilayah saja, yakni Jakarta dan Bandung.

Jadi contohnya, Anda mempunyai rumah di Jakarta Barat dan berencana untuk merenovasinya, untuk mengajukan IMB tidak perlu langsung ke loket terpadu di pemerintah daerah, Anda bisa langsung mengajukan IMB secara online. 

Untuk cara dan langkahnya adalah sebagai berikut:

1. Daftar ke website BPTSP tempat Anda tinggal dan mengisi data seperti tempat dan tanggal lahir, nama ibu kandung, alamat email, alamat lengkap, nomor telp, nomor KTP, nomor telp hingga NPWP.
2. Scan semua dokumen persyaratan telah Anda kumpulkan sebelumnya; dokumen tersebut berupa: 
   • surat permohonan (surat dapat diunduh) dan surat tanah, 
   • Kartu Tanda Penduduk (KTP), 
   • Gambar Rencana Bangunan dan perhitungan konstruksi yang sudah memiliki SKA,
   • persetujuan tetangga diketahui kelurahan dan kecamatan
   • IMB lama dan bukti lunas PBB,
   • surat pernyataan keruntuhan bangunan (untuk bangunan lebih dari 2 lantai), 
   • surat pernyataan kesanggupan perbaikan kerusakan mendirikan bangunan.
3. Akses situs jakarta.go.id untuk Anda yang berdomisili di Jakarta, dan dpmptsp.bandung.go.id untuk Anda yang berdomisili di wilayah Kota Bandung;
4. Lakukan pendaftaran melalui lama tersebut, lalu masuk dengan akun yang telah didaftarkan;
5. Klik pilihan pengajuan IMB rumah tinggal, lalu unggah semua dokumen dan isi data sesuai yang diminta;
6. Bayar biaya retribusi melalui bank yang telah ditentukan dan scan bukti pembayaran dan unggah ke lama tersebut; lalu
7. Tunggu pemberitahuan yang akan dikirim ke alamat email terdaftar.

Langkah Pengajuan IMB Non-Rumah Tinggal 

Anda berniat untuk membangun gedung tinggi hingga 8 lantai?

Maka terdapat beberapa persyaratan yang harus dilengkapi dalam proses pengajuan izin mendirikan bangunan tersebut, seperti:

• Mengisi formulir permohonan IMB.
• Membuat surat pernyataan tidak sengketa (bermaterai).
• Surat Kuasa (jika diwakilkan).
• KTP dan NPWP (pemohon dan/atau yang dikuasakan).
• Surat pernyataan keabsahan dan kebenaran dokumen.
• Bukti pembayaran PBB.
• Akta Pendirian (Jika pemohon atas nama badan/perusahaan/yayasan tertentu).
• Surat tanah.
• Ketetapan Rencana Kota (KRK)/RTLB.
• SIPPT (untuk luas tanah lebih dari 5.000 meter persegi).
• Gambar rancangan arsitektur.
• Gambar konstruksi, serta perhitungan konstruksi dan laporan penyelidikan tanah.
• Gambar instalasi (LAK/LAL/SDP/TDP/TUG).
• Menyertakan Izin Pelaku Teknis Bangunan (IPTB) arsitektur, konstruksi dan instalasi asli.
• IMB lama dan lampirannya (untuk permohonan mengubah/menambah bangunan).
• Surat perjanjian penggunaan lahan (khusus kalau tanah bukan milik pemohon)

Setelah memenuhi hal administratif dan persyaratan teknis yang berlaku, jangan lupa bahwa terdapat biaya mengurus IMB yang harus dibayarkan. 

Besaran biaya tersebut bisa dihitung berdasarkan luas bangunan X indeks bangunan X harga satuan retribusi sesuai Peraturan Daerah (Perda) No.1 2015.

Jika IMB sudah dikeluarkan, Anda bisa mengajukan permohonan Izin Penggunaan Bangunan (IPB) atau Sertifikat Laik Fungsi (SLF). 

Untuk non-rumah tinggal ini berlaku selama 5 tahun, dan 10 tahun untuk rumah tinggal.

Nah, itu tadi hal-hal penting yang harus Anda ketahui tentang izin mendirikan bangunan.

Bagi yang berencana membeli rumah, ada banyak pilihan dengan penawaran menarik di 99.co Indonesia. 

Beberapa di antaranya terdapat di Natadesa Resort Residence, Samira Regency Bekasi, dan Istana Regency Jatinangor.

Semoga artikel ini bermanfaat.

Selamat mencoba!