Inilah Perbedaan PPN dan PPNBM Properti yang Harus Diketahui

Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM) adalah dua jenis pajak yang lumrah dalam jual-beli properti.

Banyak yang kesulitan membedakan antara PPN dan PPnBM.

Bahkan, tidak sedikit pula yang menganggap keduanya merupakan dua jenis pajak yang sama.

Wajar saja karena dari segi penamaan, keduanya terdengar mirip.

Apalagi dasar hukum PPN dan PPnBM pun diatur dalam peraturan perundang-undangan yang sama.

Tepatnya tertera pada Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Perpajakan (UU HPP).

Perbedaan paling mendasar antara PPN dan PPNBM dapat dilihat dari pengertian keduanya.

PPN adalah pungutan atas setiap pertambahan nilai dari barang dan jasa kena pajak, yang berpindah tangan dari penjual ke pembeli.

Artinya, PPN merupakan pajak yang dikenakan pada semua jenis barang dan jasa dalam transaksi jual-beli.

Sementara PPnBM, sesuai dengan namanya, memiliki karakteristik pengenaan yang spesifik – hanya pada barang tergolong mewah.

Karakteristik PPN dan PPnBM dan Perbedaannya

Kendati demikian, perbedaan antara kedua jenis pajak ini sejatinya tidak hanya dari pengertiannya.

Secara rinci, perbedaan antara PPN dan PPnBM dapat terlihat dari karakteristik kedua jenis pajak tersebut. Berikut ulasannya:

Karakteristik PPN

Dilansir dari laman online-pajak.com, karakteristik PPN terdiri dari sifat pemungutan, metode perhitungan, hingga dasar pengenaannya.

Agar lebih jelas, berikut ulasan masing-masing karakteristik tersebut.

Pajak Tidak Langsung

Artinya PPN dibebankan kepada pihak lain, yang dalam hal ini adalah pembeli datu konsumen.

Skemanya, pembeli membayarkan PPN kepada penjual untuk kemudian disetorkan ke negara.

Sifat Pungutan Objektif

Setiap subjek pajak akan dikenakan PPN senilai 11% dari nilai barang dan jasa yang dibeli atau dikonsumsi.

Penyeragaman nilai itulah yang membuat PPN bersifat objektif.

Sebab besaran nilai pajaknya ditentukan oleh objek pajak, bukan kondisi subjek pajaknya.

Multi Stage Tax

PPN dikenakan pada setiap rantai produksi dan distribusi. Karena itu, pajak ini akan dikenakan dalam setiap transaksi jual-beli.

Dihitung dengan Metode Indirect Subtraction

Artinya, pajak yang masuk ke kas negara merupakan hasil pengurangan antara pungutan dari output tax dan input tax.

Hal tersebut dilakukan untuk mengantisipasi terjadinya penyetoran pajak ganda.

Pajak atas Konsumsi Umum Dalam Negeri.

PPN hanya dikenakan pada Barang Kena Pajak (BKP) dan/atau Jasa Kena Pajak (JKP) yang menjadi konsumsi dalam negeri.

Karena itu, komoditas impor yang menjadi konsumsi dalam negeri pun dikenai PPN dengan besaran sama seperti komoditas lokal.

Karakteristik PPnBM

PPnBM memiliki empat karakteristik yang meliputi jenis hingga skema pemungutannya. Berikut uraian tiap-tiap karakteristiknya:

Merupakan Pungutan Tambahan

PPnBM bersifat sebagai pungutan tambahan yang dikenakan dalam transaksi jual-beli barang mewah.

Dengan kata lain, selain membayar PPN, pembeli atau konsumen barang mewah juga diwajibkan membayar PPnBM.

Hanya Dikenakan Sekali

PPnBM hanya dikenakan satu kali. Artinya ketika kamu membeli rumah baru tergolong mewah, maka kamu harus membayar pajak ini.

Namun bila di kemudian hari kamu menjual kembali rumah tersebut, maka pembeli kedua tidak akan dikenakan PPnBM.

Tidak dapat Dikreditkan

Maksudnya, jenis pajak ini tidak bisa diakumulasikan dari pajak yang diambil oleh pihak lain dan dikurangi dengan pajak terutang.

Dengan kata lain, PPnBM tidak bisa diakumulasikan dan dikurangi dengan PPN maupun PPnBM lainnya.

Dapat Direstitusi

Kendati demikian, PPnBM dapat direstitusi atau dapat dikembalikan dengan sejumlah ketentuan.

Berdasarkan penjelasan di atas, dapat disimpulkan perbedaan karakteristik PPN dan PPnBM dapat dilihat dari tiga aspek, yaitu:

Jenis pemungutan; PPN adalah pajak yang dipungut atas nilai tambah barang. Sementara PPnBM adalah pungutan tambahan selain PPN untuk barang tergolong mewah.
Pengenaannya; PPN dikenakan dalam setiap rantai transaksi jual-beli. Adapun PPnBM hanya dikenakan sekali.
Skema pengkreditan; PPN dapat dikreditkan melalui mekanisme pajak masukan dan pajak keluaran. Sementara PPnBM tidak bisa dikreditkan.

Tarif PPN dan PPnBM Properti

Selain karakteristik, perbedaan PPN dan PPnBM pun dapat dilihat dari tarif pemungutannya.

Sebab, persentase nilai pungutan kedua jenis pajak tersebut berbeda.

Tarif PPN

Seperti telah disebutkan di atas, besaran PPN ditetapkan sebesar 11% dari nilai jual objek pajak.

Artinya, jika kamu membeli rumah di Casa Valli seharga Rp2,2 miliar, maka PPN yang harus dibayarkan adalah Rp242 juta.

Namun, tidak semua jenis properti dikenakan PPN. Jenis properti yang bebas pajak ini di antaranya:

Rumah sederhana
Rumah sangat sederhana
Rumah susun sederhana
Asrama mahasiswa dan pelajar

Tarif PPnBM

Adapun PPnBM, tarifnya ditetapkan sebesar 20%. Namun, tidak semua jenis properti dikenakan PPNBM.

Hanya properti dengan harga jual Rp30 miliar lebih yang tergolong barang mewah dan terkena pajak ini.

Ketentuan tersebut diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No.86 tahun 2019.

Artinya, jika kamu membeli rumah atau apartemen dengan harga Rp30 miliar, maka PPnBM yang harus dibayar adalah Rp6 miliar.

Itulah sejumlah perbedaan PPN dan PPnBM yang patut kamu ketahui.

Bagi yang sedang mencari hunian mewah di bawah Rp30 miliar, ada banyak rekomendasinya di laman 99.co Indonesia.

Beberapa proyek hunian yang mungkin cocok untukmu adalah Springhill Yume Lagoon dan Precium Cipete.

Semoga informasi ini bermanfaat.

Inilah Perbedaan PPN dan PPNBM Properti yang Harus Diketahui