Dalam transaksi jual beli properti, Anda mungkin sering mendengar istilah Akta Jual Beli (AJB) dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).
Keduanya merupakan dokumen penting yang berkaitan dengan proses jual beli rumah, tanah, atau properti lainnya.
Namun, masih banyak orang yang masih bingung tentang perbedaan antara AJB dan PPJB serta kapan masing-masing dokumen ini digunakan.
Padahal, mengetahui perbedaan AJB dan PPJB itu penting supaya Anda dapat terhindar dari masalah hukum di kemudian hari.
Agar tidak salah kaprah, berikut perbedaan AJB dan PPJB yang penting untuk diketahui.
Perbedaan AJB dan PPJB
Foto: Bsdcity.com
1. Pengertian
AJB adalah dokumen yang berfungsi sebagai bukti sah pemindahan hak atas tanah dari penjual ke pembeli.
Proses jual beli dianggap selesai dan kepemilikan resmi beralih kepada pembeli setelah pembuatan AJB.
Dokumen ini biasanya dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Di sisi lain, PPJB adalah perjanjian yang berfungsi sebagai pengikat antara penjual dan pembeli dalam transaksi properti.
Biasanya, PPJB dibuat sebelum sebuah bangunan selesai dibangun.
Singkatnya, PPJB merupakan bagian dari proses kesepakatan antara calon pembeli dan pengembang saat pemasaran properti berlangsung.
Bagi penjual, PPJB berfungsi untuk mengikat calon pembeli agar tidak beralih ke pihak lain.
Sementara bagi pembeli, PPJB dapat memberikan kepastian bahwa tanah atau bangunan yang diincar tidak akan dijual kepada orang lain.
Baca juga: Cara, Biaya, dan Syarat Balik Nama Sertifikat Rumah Terbaru
2. Kekuatan Hukum
Perbedaan AJB dan PPJB lainnya dapat dilihat dari kekuatan hukum.
Seperti yang sudah dijelaskan, AJB disusun oleh PPAT sehingga kedudukan hukumnya lebih tinggi dibandingkan PPJB.
Kekuatan hukum yang dimiliki oleh AJB juga telah tercantum dalam PP 24/1997 yang menyebut bahwa:
“Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.”
Lain halnya dengan AJB, PPJB tidak dibuat oleh PPAT, tetapi oleh penjual dan pembeli yang disaksikan oleh notaris.
Dalam peraturan undang-undang, tidak ada penjelasan spesifik mengenai PPJB.
Kendati demikian, PPJB masih memiliki dasar hukum yang jelas.
3. Status Kepemilikan
Foto: Mcmproperti.id
PPJB memang dapat menjadi bukti bahwa proses jual beli telah disepakati.
Namun, transaksi jual beli baru dianggap sah secara hukum setelah AJB diterbitkan.
Oleh karena itu, meskipun PPJB telah dibuat, Anda masih belum mendapatkan jaminan kepemilikan tanah secara sah hingga proses pembuatan AJB dan balik nama sertifikat selesai.
4. Cara Membuat AJB dan PPJB
Perbedaan lebih lanjut antara AJB dan PPJB juga bisa diketahui dari cara pembuatannya.
Untuk membuat AJB, Anda perlu mendatangi kantor PPAT setempat.
Nantinya, PPAT akan melakukan beberapa pemeriksaan untuk mengecek kelayakan penerbitan AJB.
Sedangkan untuk pembuatan PPJB lebih mudah, karena prosesnya hanya melibatkan pihak penjual dan pembeli.
Namun, di dalam PPJ harus termuat informasi berikut:
- Identitas pihak yang terlibat.
- Deskripsi properti.
- Harga properti.
- Jangka waktu pelaksanaan.
- Sanksi dan ketentuan.
- Pernyataan tidak ada sengketa.
- Tanda tangan pihak yang terlibat.
| Aspek | AJB (Akta Jual Beli) | PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) |
| Pengertian | Dokumen resmi sebagai bukti sah pemindahan hak atas tanah dari penjual ke pembeli. | Perjanjian awal antara penjual dan pembeli untuk mengikat kesepakatan sebelum properti selesai dibangun. |
| Pihak yang Membuat | Dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). | Dibuat oleh penjual dan pembeli, biasanya disaksikan oleh notaris. |
| Kekuatan Hukum | Memiliki kekuatan hukum lebih tinggi karena diatur dalam PP 24/1997. | Tidak memiliki regulasi khusus dalam undang-undang, tetapi tetap memiliki dasar hukum. |
| Status Kepemilikan | Menandakan kepemilikan sah dan resmi beralih ke pembeli. | Hanya sebagai bukti kesepakatan, tetapi belum menjamin kepemilikan sah hingga AJB diterbitkan. |
| Kapan Digunakan | Saat proses jual beli selesai dan properti siap dialihkan ke pembeli. | Biasanya digunakan saat properti masih dalam proses pembangunan atau pemasaran. |
| Proses Pembuatan | Harus dibuat di kantor PPAT, melalui pemeriksaan legalitas properti sebelum penerbitan AJB. | Pembuatannya hanya melibatkan penjual dan pembeli dengan informasi dasar mengenai transaksi. |
Baca juga: Contoh Sertifikat Tanah Elektronik dan Penjelasan Setiap Isinya
Itulah informasi lengkap seputar perbedaan AJB dan PPJB.
Semoga ulasan ini bermanfaat, ya!
