Dalam hukum Indonesia, jual beli tanah warisan harus memenuhi syarat-syarat tertentu agar sah secara hukum. Lalu, apa saja syarat sah jual beli tanah warisan?
Menurut karya ilmiah berjudul “Analisis Kasus tentang Jual Beli Tanah Warisan yang Belum Dibagi” oleh Maulana Rialzi, hukum penjualan harta warisan sama dengan hukum jual beli pada umumnya.
Proses jual beli tanah warisan dapat dikatakan sah apabila telah memenuhi syarat dan rukun jual beli.
Warisan yang dimaksud adalah warisan yang telah jelas statusnya, yaitu setelah hak-hak pewaris dipenuhi.
Setelah hak-hak pewaris terpenuhi, barulah kewajiban pewaris dijalankan.
Kewajiban pewaris dalam hal ini berarti bahwa harta peninggalannya otomatis beralih kepada ahli warisnya.
Setiap ahli waris berhak menerima bagian warisan sesuai ketentuan yang berlaku.
Jika masing-masing ahli waris telah memperoleh haknya, mereka memiliki kebebasan penuh atas bagian warisan yang diterima, termasuk dalam jual beli tanah warisan.
Namun, agar tidak menimbulkan sengketa waris di kemudian hari, proses jual beli tanah warisan harus memenuhi syarat yang berlaku.
Lantas, apa syarat sah jual beli tanah warisan? Berikut ulasannya!
Syarat Sah Jual Beli Tanah Warisan
1. Status Tanah Jelas dan Bebas Sengketa
Sebelum tanah warisan dijual, syarat jual beli tanah warisan adalah statusnya harus jelas.
Dalam hal ini, status tanah sudah memiliki sertifikat hak milik (SHM) atau hak guna bangunan (HGB) yang sah.
Selain itu, tanah tidak boleh dalam status sengketa atau menjadi jaminan utang di bank.
Baca Juga:
Syarat, Biaya dan Cara Mengurus Sertifikat Tanah Warisan
2. Persetujuan Seluruh Ahli Waris
Hal terpenting terkait syarat sah jual beli tanah warisan adalah jual beli tanah warisan hanya dapat dilakukan jika seluruh ahli waris telah memberikan persetujuan.
Apabila ada satu ahli waris yang tidak menyetujui, transaksi tersebut bisa dibatalkan atau dianggap tidak sah.
Dalam persetujuan dengan ahli waris lainnya tersebut, dapat dibuat di bawah tangan yang dilegalisir notaris atau dibuat dalam bentuk surat akta.
3. Pembuatan Akta Jual Beli (AJB) di Hadapan PPAT
Apabila semua ahli waris sudah setuju, Akta Jual Beli (AJB) tanah warisan harus dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang.
Pasalnya, AJB menjadi bukti sah bahwa tanah telah berpindah kepemilikan dari ahli waris kepada pembeli.
Baca Juga:
Contoh Surat Jual Beli Tanah Warisan yang Benar Terbaru
4. Pelunasan Pajak dan Biaya Administrasi
Sebelum transaksi dilakukan, pajak-pajak yang berkaitan dengan tanah warisan harus dilunasi.
Sejumlah pajak dan biaya administrasi tersebut antara lain Pajak Penghasilan (PPh) dari penjual dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dari pembeli.
5. Pengalihan Hak di Kantor Pertanahan
Setelah AJB ditandatangani, pembeli harus segera mengurus balik nama sertifikat tanah di Kantor Pertanahan alias kantor BPN setempat.
Hal ini agar kepemilikan tanah sah secara hukum.
Nah, syarat sah jual beli tanah warisan tersebut harus dipenuhi agar tidak terjadi sengketa waris di kemudian hari.
Namun, bagaimana jika terjadi jual beli tanah warisan yang belum dibagi?
Simak ulasannya di bawah ini!
Jual Beli Tanah Warisan yang Belum Dibagi
Dalam karya ilmiah berjudul “Keabsahan Jual Beli Harta Warisan” oleh Via Setya Dewi Adi Putri dkk., disebutkan bahwa proses jual beli tanah warisan pada dasarnya serupa dengan jual beli biasa.
Perbedaannya terletak pada pihak penjual serta kewajiban yang muncul dalam transaksi tersebut.
Dalam jual beli biasa, penjual adalah pemilik tanah yang namanya terdaftar dalam sertifikat dan wajib hadir untuk menandatangani akta jual beli.
Sementara itu, dalam jual beli tanah warisan, penjualnya adalah para ahli waris dari pemilik tanah yang telah meninggal.
Ahli waris memiliki kewajiban untuk membayar pajak warisan, serta semua ahli waris harus sepakat dalam keputusan menjual tanah tersebut.
Jika warisan masih belum dibagi, tanah tersebut tidak dapat dijual karena hak kepemilikan masing-masing ahli waris masih belum ditentukan secara jelas.
Warisan yang belum dibagi tidak sah untuk diperjual belikan dengan alasan karena dalam warisan tersebut masih terdapat hak ahli waris yang lain dan belum jelas siapakah yang akan menjadi pemilik barang tersebut.
Apabila semua ahli waris sepakat atau menyetujui menjual belikan warisan yang belum dibagi tersebut maka jual beli warisan tersebut menjadi sah untuk diperjualbelikan.
Kemudian, apabila jual beli warisan tersebut dilakukan tanpa sepengetahuan atau persetujuan dari ahli waris lainya maka jual beli tersebut dianggap tidak sah, karena dalam warisan tersebut masih terdapat hak dari para ahli warisnya.
Hal ini berdasarkan Pasal 1471 KUHPerdata yang berbunyi
“Jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain.”
Para ahli waris yang merasa haknya dilanggar karena tanah milik mereka dijual tanpa persetujuan, para ahli waris dapat melakukan gugatan perdata atas dasar perbuatan melawan hukum sebagaimana diatur dalam Pasal 1365 KUHPerdata yang berbunyi
“Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.”
***
Itulah syarat sah jual beli tanah warisan yang harus diketahui.
Semoga ulasannya bermanfaat.
Kunjungi www.99.co/id untuk menemukan tanah impianmu!
