Cara dan Contoh Perhitungan PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) Terbaru

Contoh perhitungan PBB-P2 atau Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan, merupakan hal yang penting untuk kamu ketahui. 

Mengingat per 5 Januari 2022 silam, pemerintah menetapkan perubahan tarif atas pajak tersebut. 

Perubahan tercantum dalam Pasal 41 Undang-Undang Republik Indonesia No.1/2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD). 

Disebutkan bahwa tarif PBB naik menjadi maksimal 0,5%, dari yang awalnya 0,1–0,3% saja. 

Baca juga: 6 Cara Bayar PBB yang Tertunggak secara Online dan Offline

Dasar Perhitungan Tarif PBB

Sebelum membahas contoh perhitungan PBB, ada baiknya kamu mengetahui dasar pengenaan pajak tersebut terlebih dahulu . 

Ada tiga aspek yang menjadi dasar penghitungan PBB;

• Nilai Jual Objek Pajak (NJOP);
• Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP); dan
• Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) . 

Ketiganya merupakan hal krusial untuk menentukan besaran bea PBB yang harus dibayarkan setiap tahunnya. 

NJOP adalah harga rata-rata objek kena pajak yang diperoleh dari transaksi jual beli.

Nilai tersebut mencakup bumi dan bangunan yang diperjualbelikan. 

Taksiran nilai bea NJOP ditentukan melalui sejumlah aspek, yaitu:

• Luas tanah dan bangunan
• Lokasi
• Pemanfaatan bangunan
• Bahan baku yang digunakan untuk membuat bangunan.

Sementara, NJKP atau assessment value adalah bagian dari NJOP.

Ini merupakan besaran nilai jual yang dimasukkan ke dalam perhitungan pajak terutang.

Maka itu, besaran NJKP saling terkait dengan NJOP.

Besaran NJKP ditetapkan serendah-rendahnya 20% dari nilai jual, atau setinggi-tingginya 100% dari nilai jual.

Adapun besaran NJOPTKP paling sedikit sebesar Rp10 juta untuk setiap wajib pajak.

Aturan tersebut tercantum dalam Pasal 77 ayat (4) dan Pasal 87 ayat (4) UU No. 28 Tahun 2009. 

Contoh Perhitungan PBB Perdesaan dan Perkotaan

Patut diketahui, besaran PBB yang harus dibayarkan setiap orang berbeda-berbeda.

Hal itu dipengaruhi sejumlah faktor seperti NJOP, NJKP, dan NJOPTKP. 

Sebab untuk mengetahui besaran PBB tiap tahunnya, kamu harus terlebih dahulu mengetahui ketiga bea yang telah disebutkan di atas. 

Berikut adalah contoh perhitungannya: 

• Rumus perhitungan PBB: Nilai NJKP x besaran NJKP x 0,5 persen.  
• Rumus perhitungan NJOP:  (NJOP Bumi: luas tanah X nilai tanah) + (NJOP Bangunan: luas bangunan X nilai bangunan). 
• Rumus perhitungan NJOPTKP: Ditentukan oleh masing-masing Pemerintah Daerah (Pemda). 
• Rumus perhitungan NJKP: NJOP – NJOPTKP 

Sebagai catatan, persentase nilai NJKP berbeda-beda tergantung dari nilai objek pajaknya. 

Bila nilai objek pajak yang dihasilkan kurang dari Rp1 miliar, maka persentase yang terlihat pada NJKP nya adalah 20%.

Bila nilai objek pajaknya mencapai Rp1 miliar atau lebih, maka persentase yang terlihat adalah 40%.  

Agar lebih jelas, berikut kami hadirkan simulasinya: 

Simulasi Cara Menghitung PBB

Bapak Iwan memiliki rumah dengan luas tanah 60 meter persegi dan bangunan 30 meter persegi. 

Harga tanahnya Rp3 juta per meter persegi, sedangkan harga bangunan adalah Rp2 juta per meter persegi dengan NJOPTKP Rp8 juta. 

Langkah awal untuk mengetahui nilai PBB adalah, dengan mencari nilai NJOP terlebih dahulu. Berikut caranya:

Tanah 60 meter persegi X Rp 3 juta = Rp180 juta.  

Bangunan 30 meter persegi X Rp 2 juta = Rp60 juta.

Rp180 juta + Rp60 juta = Rp240 juta.

Berdasarkan perhitungan di atas, maka nilai NJOP rumah Pak Iwan adalah sebesar Rp240 juta.

Langkah berikutnya adalah mencari NJKP, caranya dengan mengurangi nilai NJOP dan NJOPTKP;

Rp240 juta – Rp8 juta = Rp232 juta. 

Setelah nilai NJOP, NJKP dan NJOPTKP diketahui, maka inilah rumus perhitungan PBB;

NJKP X persentase NJKP X persentase PBB

Rp232 juta X 20% X 0,5% = Rp232 ribu. 

Dari situ kita dapat mengetahui bahwa besaran PBB yang wajib dibayarkan Pak Iwan setiap tahunnya adalah Rp232 ribu.

Baca juga: Besaran Denda Telat Bayar PBB beserta Cara Menghitungnya

Batas Pembayaran PBB 2023

Mempelajari cara menghitung Pajak Bumi dan Bangunan akan membantu Anda untuk tahu besaran tarif PBB yang harus dibayarkan. 

Anda bisa mempersiapkan uang untuk membayar pajak tersebut sebelum terbitnya Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT) PBB. 

Sebagai informasi, sebentar lagi akan masuk tanggal jatuh tempo pembayaran PBB tahun 2023.

Rata-rata daerah  menetapkan tanggal jatuh tempo pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan pada 30 September 2023. 

Namun, ada pula yang menetapkan tenggat akhir pembayaran pada tanggal 31 Agustus, seperti  Pemerintah Kota (Pemkot) Bandung.

Jadi, pastikan Anda membayar pajak ini tepat waktu, karena bila telat membayar akan dikenai denda sesuai dengan ketentuan daerah.

Daftar Daerah yang Memberi Keringanan Pembayaran PBB 2023

Selain itu, membayar PBB 2023 tepat waktu juga membuat Anda berpotensi mendapat potongan harga tarif PBB. 

Ada sejumlah daerah di Indonesia yang memberlakukan keringanan pembayaran PBB 2023, di antaranya:

DKI Jakarta

Lewat Peraturan Gubernur No.5/2023 tentang Kebijakan Penetapan dan Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan sebagai Upaya Pemulihan Ekonomi Tahun 2023.

Pemerintah Provinsi (Pemprov) DKI Jakarta memberlakukan kebijakan keringanan pembayaran PBB dengan ketentuan sebagai berikut: 

• Potongan 20% apabila membayar pada Maret–Juni 2023
• Potongan 10% apabila membayar pada Juli-Desember 2023.

Kota Cimahi

Pemerintah Kota (Pemkot) Cimahi juga memberikan keringan pembayaran PBB selama periode Maret hingga September 2023. 

Dilansir dari laman Pemkot Cimahi, wajib pajak dengan dengan nominal Rp50 ribu ke bawah dibebaskan dari kewajiban membayar PBB. 

Sementara, wajib pajak dengan nominal Rp50,01–100 ribu diberikan pengurangan sebesar 50%.

Adapun wajib pajak dengan nominal PBB Rp100 ribu ke atas, bisa mendapatkan diskon hingga 5% dengan ketentuan berikut ini: 

• Potongan 5 persen apabila bayar Maret 2023 
• Potongan 3 persen apabila bayar April 2023
• Potongan 2 persen apabila bayar Mei 2023.

Kota Dumai 

Keringanan pembayaran PBB juga diberlakukan di Kota Dumai, dengan ketentuan berikut ini: 

• Penghapusan pokok PBB bagi veteran untuk tahun pajak 2023
• Penghapusan sanksi administratif denda orang pribadi dan badan hukum sebesar 
• Pembebasan pokok PBB 50% untuk orang pribadi dengan tahun pajak 1994 hingga 2022. 
• Pembebasan pokok PBB di bawah Rp100 ribu untuk tahun pajak 2023. 

Baca juga: Online atau Offline? Ini Cara Bayar PBB Tanpa Ribet

Itulah cara dan contoh perhitungan PBB, lengkap dengan informasi mengenai tenggat akhir pembayarannya. 

Jika sedang mencari rumah dijual di berbagai kota, 99.co Indonesia punya sejumlah rekomendasi menarik, seperti Seminyak Residence, Clover Hills Residence, dan Springhill Yume Lagoon.

Semoga bermanfaat!