KPR adalah Solusi Mudah untuk Punya Rumah. Begini Cara Mengurusnya…

27 Mar 2020 - Martha

KPR adalah Solusi Mudah untuk Punya Rumah. Begini Cara Mengurusnya…

KPR adalah singkatan dari Kredit Pemilikan Rumah yang dimanfaatkan untuk membeli rumah, dan biasanya yang dijadikan jaminan adalah rumah yang akan dibeli. 

KPR di atas masuk dalam jenis KPR Pembelian. Lalu ada pula KPR Multiguna yang diajukan untuk kebutuhan konsumtif seperti membeli kendaraan bermotor dan sebagainya, dengan jaminan rumah yang sudah dimiliki.

Menurut data Bank Indonesia, mayoritas masyarakat Indonesia memilih KPR sebagai fasilitas pembiayaan untuk membeli rumah. Dan banyak pula bank di Indonesia yang menyediakan program KPR yang bisa Anda pilih berdasarkan kebutuhan dan keunggulan yang ditawarkan. 

Secara sederhana, beberapa hal yang harus diperhatikan dalam mengambil KPR adalah:

1. Suku bunga


Dua jenis suku bunga KPR adalah suku bunga fixed dan floating.

Suku bunga fixed memiliki nilai tetap dimana cicilan Anda akan bersifat flat, terlepas dari suku bunga di pasaran mengalami perubahan. 

Hal ini tentu cenderung menguntungkan bagi debitur karena meski bunga naik, jumlah cicilannya tetap, sehingga bisa dibilang Anda mendapatkan diskon bunga ketika suku bunga pasaran sedang naik.

Beda dengan suku bunga floating atau mengambang, dimana tingkat bunga akan berubah sesuai pasar, yang menyebabkan cicilan per bulan pun tak selamanya sama alias fluktuatif. Artinya jika suku bunga naik, maka cicilan pun akan ikut naik, dan sebaliknya.

Untuk menarik minat debitur, biasanya bank akan menawarkan benefit seperti bunga tetap selama periode tertentu, dan setelah itu baru diberlakukan bunga floating.


photo: pixabay.com

Sementara untuk penghitungan bunga KPR, ada 2 metode umum yang dipakai yakni:

a. Metode efektif

Ini merupakan penghitungan bunga berdasarkan saldo atau sisa pinjaman yang masih tersisa. Dan karena saldo pokok pinjaman setiap bulan akan berkurang, maka dalam metode ini Anda akan membayar bunga dengan jumlah yang terus menurun setiap bulan. 

Biasanya metode ini dikembangkan dengan metode anuitas.

Anuitas KPR adalah metode yang mengatur sedemikian rupa agar jumlah total pembayaran angsuran (jumlah pembayaran pokok + bunga) akan sama setiap bulannya.

b. Metode flat

Di metode ini bank akan menghitung bunga berdasarkan pokok pinjaman awal (bukan sisa pinjaman setiap bulan). Artinya jumlah total pembayaran sama setiap bulan dengan besaran jumlah pokok dan bunga juga tidak berubah sejak awal

2. Plafon

Plafon KPR adalah jumlah pinjaman maksimum yang diperbolehkan oleh bank sebagai kreditur (pemberi pinjaman)

3. LTV

Loan to Value atau LTV KPR adalah persentase pembayaran dengan nilai maksimum fasilitas plafon kredit adalah 85% hingga 90% dari nilai agunan yang akan dinilai oleh pihak bank.

4. Tenor

Sementara tenor KPR adalah jangka waktu pinjaman, dimana ada beberapa pilihan yang diberikan oleh kreditur, bahkan kini bisa mencapai hingga 30 tahun.

5. Asuransi


photo: pixabay.com

Di sini, asuransi atau perlindungan berupa asuransi jiwa dan kebakaran, yang akan melindungi baik debitur itu sendiri maupun propertinya.


Dalam pengajuan KPR maka calon debitur akan diminta untuk memenuhi sejumlah persyaratan.

Secara umum, persyaratan KPR adalah:

1. Warga Negara Indonesia (WNI) minimal berusia 21 tahun atau sudah menikah dan saat kredit lunas, maksimum berusia 55 tahun untuk karyawan dan 65 tahun untuk pengusaha.

2. Memiliki pengalaman kerja atau pengalaman usaha total setidaknya 2 tahun.

3. Bersedia menandatangani Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT). Secara sederhana, APHT KPR adalah perjanjian kredit.

Selain persyaratan di atas, ada pula syarat berupa dokumen yang harus disiapkan sebelum Anda mengajukan KPR.


photo: pixabay.com

Beberapa syarat dokumen KPR adalah:

1. Formulir aplikasi kredit lengkap dengan pas foto calon debitur

2. Kartu identitas (KTP), Kartu Keluarga (KK), surat nikah/cerai

3. Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)

4. Fotokopi rekening koran (tabungan) 3 bulan terakhir

5. Slip gaji bagi karyawan ditambah surat keterangan kerja. Dan surat keterangan penghasilan bagi pengusaha lengkap dengan Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP) serta Tanda Daftar Perusahaan (TDP).

6. Surat keterangan tidak sedang melakukan pinjaman lain.

Selain menyiapkan dokumen dan segala persyaratannya, Anda juga harus menyiapkan sejumlah dana untuk biaya provisi.

Biaya provisi KPR adalah biaya administrasi yang harus dibayarkan ke bank, dengan besaran sekitar 1% dari total pinjaman yang disetujui. 

Kadang cara bank menarik biaya provisi KPR adalah dengan memotong langsung dari uang pinjaman begitu pengajuan pinjaman disetujui.

Dalam program KPR biasanya ada banyak sekali benefit atau keuntungan yang diberikan oleh setiap bank sebagai usaha untuk menarik perhatian calon debitur. 

Antara lain dengan memberikan potongan biaya provisi yang besarannya bisa berbeda-beda bahkan hingga 50%.

Bicara biaya, Anda juga harus tahu bahwa dalam proses mengurus KPR ada beberapa biaya tambahan yang perlu disiapkan. 

Agar Anda bisa mengantisipasi ini, selain provisi, contoh lain biaya KPR adalah:

1. Biaya notaris

Jasa notaris digunakan untuk mengurus berbagai dokumen seperti Akta Jual Beli (AJB), akta perjanjian KPR, pembuatan sertifikat, bea balik nama dan sebagainya. 

2. Pajak Penjualan dan Pembelian


Jika Pajak Penjualan besarannya adalah sekitar 5% dari total transaksi, maka pajak pembelian atau disebut pula sebagai Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), besarannya dihitung berdasarkan rumus:

5% x (NJOP – NJOPTKP)

NJOPTKP adalah singkatan dari Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak dan NJOP adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), dan besarannya berbeda-beda di setiap daerah. 

3. Asuransi

Biaya asuransi dalam hal ini terbagi dua, yakni asuransi jiwa, dimana besarannya juga ditentukan oleh usia, makin tua usia Anda maka biaya asuransi yang harus ditanggung juga lebih mahal. 

Lalu juga ada asuransi kebakaran untuk rumah itu sendiri. Besarannya bermacam-macam tergantung perusahaan asuransi yang bekerjasama dengan bank bersangkutan. 

Sederhananya asuransi ini bertujuan untuk antisipasi, dimana jika terjadi kondisi dimana Anda meninggal dunia dan tidak bisa meneruskan cicilan, maka perusahaan asuransi yang akan menanggungnya. Begitu pula dengan asuransi kebakaran.


Bagi Anda yang ingin membeli rumah namun kemampuan finansial terbatas, Anda bisa mempertimbangkan membeli rumah KPR khusus untuk rumah second.


KPR secondary adalah salah satu cara bagi Anda yang ingin membeli rumah bekas yang tentunya masih layak dengan cara mencicil ke bank.

Secara umum, syarat rumah yang harus dipenuhi untuk pengajuan KPR secondary antara lain adalah:

1. Memiliki Sertifikat Hak Milik (SHM) / Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)

2. Memiliki Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 

3. Memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB)

4. Jalan memiliki lebar minimal 5 meter dan bebas banjir

5. Lokasinya jauh dari area sutet maupun pemakaman

Tahapan yang harus dilakukan ketika Anda sudah menemukan rumah bekas yang diinginkan adalah menyiapkan dokumen umum seperti:

a. KTP dan Kartu Keluarga

b. Surat nikah

c. NPWP

d. Surat keterangan kerja + slip gaji

e. Rekening koran tabungan 

f. Copy IMB

g. Copy pembayaran PBB

h. Copy sertifikat

i. Surat kesepakatan jual beli bertandatangan di atas materai

Selanjutnya bank akan melakukan survei (BI checking) yang akan mengecek kelayakan Anda sebagai calon debitur, juga melakukan penilaian harga rumah. Dari estimasi harga rumah inilah nantinya muncul plafon pinjaman yang akan disetujui bank.

Kemudian mengurus Surat Perjanjian Kredit (SPK) yang di antaranya akan mengurai besaran bunga, denda, notaris dan biaya-biaya lainnya.


photo: unsplash.com

Setelah SPK disetujui, maka selanjutnya ada penandatanganan akad dimana dalam hal ini Anda sebagai pembeli sudah melunasi biaya-biaya yang timbul selama proses pengurusan KPR. 

Setelah ini bank akan mentransfer dana yang sudah disepakati ke penjual, dan segala dokumen terkait properti sudah ada di tangan bank sebagai bentuk jaminan. Sementara Anda sebagai pembeli akan menerima kunci rumah dan fotokopi dokumen berupa sertifikat, akta jual beli dan sebagainya.

Lalu bagaimana kalau saat Anda sudah dalam proses cicilan lalu berubah pikiran dan ingin pindah bank?

Tenang saja, Anda bisa lakukan proses take-over.

Take over KPR adalah proses memindahkan kredit dari satu ke bank lainya yang secara umum dilakukan karena debitur mendapatkan suku bunga kredit lebih rendah di bank lain. 

Atau bisa juga mendapatkan tambahan dana dari kenaikan nilai kredit. Hal ini biasanya karena bank yang baru melakukan penilaian ulang terhadap nilai tanah dan bangunan yang akan dijadikan jaminan. Sehingga jika nilai jaminan meningkat, maka debitur bisa mengajukan tambahan kredit.

Ternyata mudah ya untuk mengajukan KPR? Selamat mencoba!

Author:

Martha