Sertifikat Rumah: Jenis, Cara Mengurus dan Biaya Membuatnya

Ilustrasi sertifikat rumah: Canva

Sertifikat rumah adalah dokumen otentik. Orang yang namanya tercantum pada dokumen ini mempunyai hak dan kuasa penuh atas properti.

Dokumen sertifikat rumah dan tanah menjelaskan kepemilikan terhadap aset berharga tersebut dan memberikan kepastian hukum. Maka dari itu, setiap pemilik properti harus mengurusnya.

Cara membuat sertifikat rumah bisa dibilang susah-susah gampang. Susah karena membutuhkan proses agak panjang, dan gampang apabila semua persyaratan sudah lengkap.

Nah, supaya pengurusan sertifikat rumah lebih lancar, 99.co Indonesia akan mengulas cara buat serta rincian biayanya. Namun sebelumnya, ketahui dulu jenis-jenis sertifikatnya.

Macam-macam sertifikat yang perlu diketahui antara lain Sertifikat Hak Milik (SHM), Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS), dan Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB).

Jenis Sertifikat Tanah

Sertifikat Hak Milik (SHM)

Sertifikat hak milik rumah dan tanah alias SHM bisa dibilang paling kuat kedudukannya di mata hukum. Pemiliknya bisa mendapatkan beberapa keuntungan dari sertifikat ini.

Dokumen resmi tersebut menunjukkan kepemilikan penuh atas tanah. Namun, tidak akan berlaku apabila tanah musnah atau jatuh kepada negara.

Kalau tanah ditelantarkan atau pemiliknya bukan Warga Negara Indonesia (WNI), hak dan kuasa pun bisa dicabut. Biaya untuk mengurusnya variatif, berbeda-beda di setiap wilayah.

Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS)

Bukan hanya rumah tapak yang harus memiliki sertifikat, tetapi juga dengan hunian vertikal. Jadi kalau membeli apartemen atau rumah susun, harus mengecek keakuratan SHSRS.

Sertifikat ini menunjukkan kepemilikan seseorang atas rumah vertikal yang dibangun di atas tanah dengan status milik bersama. Ini pun berlaku untuk properti lain seperti:

• Gedung perkantoran bertingkat.
• Kondominium
• Flat

Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)

SHGB menunjukkan hak yang diperoleh seseorang untuk mendirikan bangunan di atas tanah yang bukan miliknya. Jadi, pemegang sertifikat ini tidak mempunyai tanah.

Dia hanya mempunyai bangunan di atas tanah pinjaman tersebut. Namun jangan khawatir, pemilik SHGB bisa meningkatkan status kepemilikannya ke SHM.

Masa berlaku maksimal SHGB yaitu 30 tahun, lalu bisa diperpanjang hingga 20 tahun (maksimal). Biaya mengurusnya tercantum dalam Peraturan Pemerintah (PP) 46/2002.

Cara Mengurus Sertifikat Rumah

Adanya sertifikat rumah bisa membuat pemilik properti lebih tenang, karena sudah mempunyai bukti kepemilikan yang sah di mata hukum.

Cara bikin sertifikat rumah, yaitu langsung saja datang ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN). Datang ke kantor resmi membebaskan pembuat sertifikat dari pungutan liar.

Setelah tiba di kantor BPN, langkah berikutnya ialah mendatangi loket pelayanan lalu ikuti prosedur yang diperintahkan. Namun sebelumnya, siapkan dulu persyaratan dokumen ini.

• Formulir permohonan.
• Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) pemohon atau kuasa (apabila dikuasakan).
• Fotokopi Kartu Keluarga (KK).
• Fotokopi bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
• Fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP).
• Membawa SHGB.
• Membawa surat keterangan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dari kantor kelurahan setempat.
• Surat keterangan bukan properti sengketa.

Berhati-hatilah ketika mengurus sertifikat rumah. Pastikan datang ke kantor BPN, sebab hanya lembaga inilah yang secara resmi mengeluarkan sertifikat tanah dan bangunan.

Biaya Bikin Sertifikat Rumah

Biaya mengurus sertifikat rumah tertuang dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 13 Tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif Atas Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNPB).

Berdasarkan PP tersebut berlaku:

• Tolak ukur (TU) untuk luas tanah hingga 10 ha = (L : 500 X HSBKU) ditambah Rp100.000,00.
• Tolak ukur (TU) untuk luas tanah 10 ha hingga 1.000 ha = (L : 4.000 X HSBKU) ditambah Rp14.000.000,00.
• Tolak ukur (TU) untuk luas tanah hingga 10 ha = (L : 500 X HSBKU) ditambah Rp100.000,00.
• Tolak ukur (TU) untuk luas tanah 1.000 ha hingga 10.000 ha = (L : 10.000 X HSBKU) ditambah Rp134.000.000,00.

Keterangan:

HSBKU = Harga Satuan Biaya Khusus Kegiatan Pengukuran

Selain biaya tersebut, Anda juga harus menyiapkan dana untuk membayar hal-hal berikut.

• Biaya pendaftaran tanah pertama kali sebesar Rp50.000.
• Biaya transportasi, konsumsi, dan akomodasi.
• Biaya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
• Biaya pemeriksaan tanah (TPA)

Untuk BPHTB berlaku rumus:

BPHTB = 5% X (NPOP/NPOPTKP)

Keterangan:

NPOP = Nilai Perolehan Objek Pajak

NPOPTKP = Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak

Sedangkan untuk pemeriksaan tanah (TPA) menggunakan rumus berikut.

TPA = (L : 500 X HSBKPA) ditambah Rp350.000.

Keterangan:

HSBKPA = Harga Satuan Biaya Khusus Panitia Penilai A

Simulasi Perhitungan

Misalnya Anda beli satu unit landed house di Samira Regency Bekasi tipe 45 dengan harga jual Rp880.000.000. Rumah dijual di Bekasi ini tepatnya ada di Kecamatan Mustika Jaya.

Misalnya rumah tersebut mempunyai luas tanah 70 meter persegi, sedangkan luas bangunannya yakni 45 meter persegi. Lalu diketahui:

• HSBKU Rp80.000
• HSBKPA Rp67.000

Maka biaya mengurus sertifikatnya yaitu Rp520.580. Angka biaya pengurusan sertifikat kepemilikan properti ini diperoleh dari perhitungan berikut.

TU = (L : 500 X HSBKU) ditambah Rp100.000

TU = (70 m2 : 500 X Rp80.000) ditambah Rp100.000

TU = (Rp11.200) ditambah 100.000

TU = Rp111,200

TPA = (L : 500 X HSBKPA) ditambah Rp350.000

TPA = (70 m2 : 500 X Rp67.000) ditambah Rp350.000

TPA = (70 m2 : 500 X HSBKPA) ditambah Rp350.000

TPA = Rp359.380

Berdasarkan perhitungan di atas, diketahui biaya sertifikat rumah yaitu TU ditambah TPA, lalu ditambah biaya pendaftaran tanah pertama kali sebesar Rp50.000, hasilnya Rp520.580.

Lalu jangan lupa menyiapkan dana untuk membayar biaya BPHTB. Jika perlu informasi tentang rincian biaya balik nama sertifikat rumah second, lihat di artikel panduan 99.co lainnya ya.

Semoga bermanfaat!

Ingin menjual atau menyewakan rumah? Pasang iklan rumah cepat dan mudah di 99.co Indonesia.