Hak Guna Bangunan, Apa Bedanya dengan Hak Milik?

Kita pasti sering mendengar istilah hak guna bangunan, tetapi mungkin tak banyak yang tahu apa maksud dan manfaatnya.

Bahkan, beberapa orang tak bisa membedakan antara hak guna bangunan dengan sertifikat hak milik.

Padahal, keduanya memiliki pengertian dan kegunaan yang berbeda.

Mengetahui jenis-jenis sertifikat tanah dan bangunan sangatlah penting, apalagi bagi Anda yang ingin melakukan transaksi jual-beli tanah atau bangunan.

Secara umum, sertifikat tanah berfungsi menunjukkan hak kepemilikan properti. Sehingga jika sertifikat tidak terlampir saat transaksi jual beli, ada indikasi transaksi tersebut bodong.

Maka itu, penting bagi kita untuk mengetahui dengan jelas seluk-beluk hak guna bangunan.

Supaya tidak salah, simak penjelasannya di bawah ini.

Pengertian Hak Guna Bangunan (HGB)

Hak Guna Bangunan atau HGB merupakan kewenangan atau hak yang diberikan kepada individu atau lembaga oleh pemerintah, untuk menggunakan dan mengelola lahan yang bukan miliknya dalam waktu tertentu.

Lalu, berapa lama jangka waktu hak guna bangunan? Rata-rata mencapai 30 tahun dan dapat diperpanjang.

Biasanya, perpanjangan jangka waktu tersebut maksimal mencapai 20 tahun, asal memenuhi syarat dan pertimbangan khusus.

Jika melihat dari penjelasan di atas, dapat disimpulkan bahwa pemegang HGB hanya memiliki hak atas bangunannya saja, itu pun dibatasi dalam jangka waktu tertentu.

Karena itu, banyak orang memanfaatkan properti berstatus hak guna bangunan untuk kebutuhan komersial.

Namun meskipun hanya digunakan dalam waktu tertentu, tetapi jenis properti semacam ini memberi timbal balik yang besar.

Lantas, apa bedanya dengan Sertifikat Hak Milik (SHM)? Bukannya keduanya sama-sama bisa digunakan sebagai kebutuhan komersial?

Memang benar, tetapi keduanya tetap mempunyai sejumlah perbedaan yang cukup mendasar.

Sebelum membahas SHM, bagi Anda pemegang SHGB, ada kewajiban terkait sertifikat tersebut yang harus dipenuhi.

Apa saja? Berikut ulasan singkatnya.

Kewajiban sebagai Pemegang HGB

Perlu diketahui sebelum memiliki SHGB, Anda akan dikenakan uang dengan jumlah dan cara pembayaran yang sudah ditetapkan.

Selanjutnya, Anda mempunyai hak untuk menggunakan bangunan atas tanah tersebut.

Namun, tetap harus digunakan dengan syarat yang sudah ditetapkan dalam keputusan perjanjian HGB.

Ketika hak guna bangunan telah habis masa berlakunya, maka Anda harus kembali menyerahkan tanah tersebut kepada pemegang Hak Pengelola serta mengembalikan SHGB ke Kepala Kantor Pertanahan.

Mengenal Sertifikat Hak Milik (SHM)

SHM merupakan jenis sertifikat properti yang tertinggi dan terkuat di antara sertifikat kepemilikan lainnya.

Pasalnya, individu atau lembaga yang memegang SHM memiliki kuasa penuh atas properti yang ia miliki.

Bahkan, dapat dikatakan jika SHM menunjukkan hak kepemilikan tunggal atas suatu properti.

Jadi jika ingin membeli properti misalnya rumah, sebaiknya pilihlah yang sudah dilengkapi dengan SHM.

Seperti Paradise Serpong City bagi Anda yang mencari rumah dijual di Tangerang Selatan, atau Puri Indah Sidoarjo yang menjadi pilihan rumah dijual di Sidoarjo.

Selain itu, SHM juga tidak terikat jangka waktu kepemilikan, serta dapat diwariskan jika pemegang hak meninggal dunia.

Hal ini sangat berbeda dengan jenis sertifikat hak guna bangunan.

Berbicara soal perbedaan, SHM bisa digunakan sebagai jaminan jika Anda ingin mengajukan kredit ke bank.

Karena itu, tidak heran kalau properti dengan sertifikat SHM biasanya dijual lebih mahal dibandingkan properti dengan sertifikat HGB.

Perbedaan SHGB dan SHM

Setelah mengetahui penjelasan SHGB dan SHM, berikut ini adalah tabel perbedaan antara kedua sertifikat tersebut.

HGB	SHM
Hanya memiliki kuasa penuh pada bangunan tanpa tanah	Memiliki otoritas penuh pada tanah dan bangunan
Perlu diperpanjang dan memiliki keterbatasan waktu	Memiliki kuasa dan kedudukan yang lebih tinggi
Berisiko menjadi Beban Hak Tanggungan	Bisa dijadikan agunan dan jaminan
Dapat menjadi investasi jangka pendek	Dapat menjadi investasi jangka panjang

Kelebihan dan Kekurangan HGB

Dari penjelasan di atas, Anda pasti sudah bisa menebak apa saja yang menjadi kelebihan dan kekurangan dari hak guna bangunan, bukan?

Namun agar tidak keliru, berikut kami jabarkan beberapa kelebihan dan kekurangan dari jenis sertifikat itu.

Kelebihan HGB

Karena tidak memiliki hak dan kewenangan sebesar SHM, harga jual properti bersertifikat HGB biasanya lebih murah, sehingga tidak perlu menyiapkan dana terlalu besar ketika ingin membelinya.
Properti bersertifikat hak guna bangunan cocok untuk Anda yang menetap dalam jangka waktu tertentu, serta dapat dimanfaatkan sebagai tempat membuka usaha.
Bagi warga negara asing, properti HGB dapat dijadikan tempat tinggal atau tempat usaha berdasarkan undang-undang yang berlaku di Indonesia.

Kekurangan HGB

Penggunaan HGB hanya berlaku hingga 30 tahun. Bisa diperpanjang hingga 20 tahun ke depan dengan mengajukan pemenuhan beberapa syarat.
Memiliki sertifikat HGB tentu tidak sebebas memiliki sertifikat SHM. Pemegang HGB tidak bisa seenaknya mengubah atau mengalihfungsikan bangunan yang ia miliki, tanpa izin atau persetujuan dari pemilik tanah.

Mengubah HGB menjadi SHM

Membeli properti berstatus hak guna bangunan sebenarnya tidak semerta-merta membuat kita rugi kok.

Apalagi jika properti tersebut dibeli sesuai aturan serta difungsikan secara baik dan tepat.

Sehingga, tidak perlu berkecil hati jika properti yang Anda miliki hanya dilengkapi dengan sertifikat hak guna bangunan.

Lagipula, Anda bisa mengubah jenis sertifikat HGB menjadi SHM.

Caranya dengan mengajukan permohonan perubahan status properti dari HGB ke SHM ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat.

Hal itu sesuai dengan Keputusan Menteri Negara Agraria No.2/1998.

Namun, sebelum mengajukan permohonan ke BPN, ada baiknya Anda menyiapkan segala persyaratan yang akan diminta oleh pihak berwenang, seperti:

Sertifikat asli HGB (yang statusnya akan diubah);
Fotokopi IMB;
Surat pengantar lurah (PM1) setempat;
Identitas diri;
Fotokopi SPPT PBB;
Surat permohonan kepada kepala pertahanan setempat;
Surat pernyataan jika Anda tidak memiliki 5 bidang tanah dengan luas kurang dari 5000 meter persegi; serta
Membayar biaya perkara peralihan hak guna bangunan ke sertifikat hak milik.

Perhitungan biaya perkara ini juga bisa dicari, rumus yang biasa dipakai adalah 2% x (NJOP tanah – Rp60 juta).

Agar lebih mudah, Anda bisa mewakilkan pengajuan tersebut menggunakan jasa notaris.

Namun, proses pengalihan hak guna bangunan ke sertifikat hak milik tidak bisa dilakukan dalam waktu semalam.

Pasalnya, proses ini harus melalui beberapa tahap verifikasi terlebih dahulu, seperti halnya tahap roya.

Roya adalah tahap di mana dilakukan pembebasan hak tanggungan atas lahan yang sedang diajukan.

Proses ini memakan waktu rata-rata hingga 5-7 hari kerja. Setelah selesai, barulah Anda masuk ke tahap mengurus peningkatan hak.

Sertifikat SHM sendiri baru akan terbit setelah kurang lebih seminggu setelah pengurusan peningkatan hak.

Cara Perpanjang HGB

Anda pun bisa memperpanjang HGB dengan cara yang mudah.

Namun perlu digarisbawahi, pengajuan perpanjangan HGB paling lama dilakukan 2 tahun sebelum masa berlakunya selesai.

Apabila terlewat maka status HGB akan mati dan biaya perpanjangannya menjadi lebih mahal.

Biaya perpanjangan HGB tergantung pada harga tanah per meter perseginya. Jika ingin mengajukan perpanjangan selama 20 tahun, maka rumusnya adalah:

3% x Luas Tanah x Harga Tanah pada tahun ke-31 + dana landreform sebesar 50%.

Sedang, untuk Anda yang ingin menambah tenor HGB 30 tahun, rumus perhitungannya sebagai berikut:

4,5% x Luas Tanah x Harga Tanah pada tahun ke-31 + dana landreform sebesar 50%.

Lakukan pengajuan perpanjangan hak guna bangunan di kantor pertanahan setempat.

Jangan lupa menyertakan beberapa dokumen seperti KTP, fotokopi HGB, dan surat keterangan pendaftaran tanah, ya.

Dokumen-dokumen tersebut penting, karena biasanya akan diminta sebagai syarat pengajuan perpanjangan.

Perhatikan HPL Sebelum Perpanjang HGB

Selain biaya, ada satu hal lagi yang perlu Anda perhatikan sebelum memperpanjang status hak guna bangunan.

Hal itu adalah kebersediaan individu atau instansi pemegang Hak Pengelolaan (HPL) bangunan tersebut.

HGB memang bisa diperpanjang atau diubah menjadi SHM, tetapi ini tidak bisa terlaksana jika tidak mendapat izin dari pemegang HPL.

Bahkan, hal tersebut bisa menjadi bumerang bagi pemegang HGB.

Karena nilai aset propertinya berisiko mengalami penurunan, serta hak atas bangunan tersebut bisa hilang sewaktu-waktu.

Karena itu, cermatlah sebelum kamu membeli sebuah properti.

Perhatikan status dari bangunan tersebut, apakah milik negara, HPL, atau hak milik pribadi.

Apalagi jika Anda berniat untuk merombak atau mendirikan bangunan lain, maka statusnya perlu diperhatikan.

Jangan lupa, lakukan transaksi jual-beli secara tertulis dan disaksikan oleh pejabat berwenang seperti notaris.

Demikian penjabaran lengkap mengenai hak guna bangunan, sertifikat hak milik, hingga cara mengubah HGB menjadi SHM.

Semoga ulasan di atas bermanfaat, ya.

Hak Guna Bangunan, Apa Bedanya dengan Hak Milik?