Perbedaan KPR Syariah dan Konvensional serta Simulasi KPR-nya

8 Jan 2020 - Yuhan Al Khairi

Perbedaan KPR Syariah dan Konvensional serta Simulasi KPR-nya

Dewasa ini, pengajuan KPR syariah memang tengah digandrungi oleh masyarakat. 

Meski begitu, tak banyak dari kita yang mengetahui bagaimana skema kredit kepemilikan rumah ini dilaksanakan.

Perlu diketahui, bahwa KPR syariah dan konvensional memiliki perbedaan yang cukup mendasar, mulai dari skema yang ditawarkan hingga penggunaan istilah yang berbeda satu dengan lainnya.

Hal ini tentu sangat menyulitkan, terutama bagi Anda yang tidak paham dengan skema pelaksanaan KPR syariah. 

Oleh sebab itu, penting untuk mengetahui bagaimana simulasi KPR syariah dilaksanakan.

Namun, sebelum masuk ke dalam pembahasan tersebut, ada baiknya Anda mengetahui terlebih dahulu perbedaan antara KPR syariah dan KPR Konvensional berikut ini.

Perbedaan KPR Syariah dan Konvensional

Tak bisa dipungkiri, tingginya pamor KPR syariah tak lepas dari banyaknya masyarakat yang meminati skema kredit kepemilikan rumah yang satu ini. 

Namun, apa alasan orang-orang memilih KPR syariah?

Pada dasarnya, keunggulan KPR Syariah dibandingkankan KPR konvensional terletak pada sistem kredit yang ditawarkan. 

KPR syariah menawarkan cicilan tanpa bunga dengan biaya angsuran tetap atau flat.

Sedang, KPR konvensional biaya angsuran yang dikenakan tergantung pada suku bunga dan jangka waktu angsuran yang diajukan. 

Itu sebabnya, banyak yang menganggap jika KPR syariah lebih menguntungkan.

Hal ini mengingat, tingginya nilai suku bunga lah yang sering kali menjadi hambatan bagi banyak orang ketika ingin mengajukan Kredit Kepemilikan Rumah.

Pada simulasi KPR syariah, besaran suku bunga bukan menjadi acuan utama penetapan biaya angsuran rumah tersebut.

Namun lebih kepada landasan jual beli dan kerjasama bagi hasil antara pembeli dan bank.

Bagaimana, setelah membaca penjabaran di atas, apakah kamu sudah mengerti perbedaan KPR syariah dan KPR konvensional? 

Agar lebih jelas, simak juga jenis akad dan simulasi KPR syariah di bawah ini.

Macam-Macam Akad dan Simulasi KPR Syariah


Secara umum, terdapat empat skema atau dalam istilah bank syariah disebut sebagai akad, dalam pengajuan KPR syariah, di antaranya:

  • KPR iB Jual Beli (Murabahah);

  • KPR iB Kepemilikan Bertahap (Musyarakah Mutanaqisah);

  • KPR iB Sewa (Ijarah); serta

  • KPR iB Sewa Beli (Ijarah Muntahia Bittamlik-IMBT).

Meski begitu, sebagian besar bank penyedia KPR syariah hanya menggunakan dua akad saja, yakni akan KPR iB Jual Beli (Murabahah) dan akan KPR iB Kepemilikan Bertahap (Musyarakah Mutanaqisah).

Hal ini disebabkan, oleh banyaknya orang yang memilih kedua akad tersebut dalam dalam pengajuan KPR syariah. 

Untuk lebih lengkapnya, simak penjabaran berikut ini.

Mengenal Akad Murabahah KPR Syariah

Murabahah sendiri merupakan istilah yang dipakai dalam sistem perbankan syariah, yang artinya adalah perjanjian jual beli yang dilakukan antara bank dan nasabah.

Perbedaan akad murabahah dengan metode KPR konvensional terlihat pada proses pengajuan KPR tersebut.

Pada akad murabahah, bank syariah akan membeli barang yang diperlukan oleh nasabah – dalam hal ini rumah. Kemudian, menjual rumah tersebut kembali kepada nasabah sebesar harga yang sebenarnya.

Namun, harga tersebut biasanya sudah ditambahkan dengan margin keuntungan yang telah ditetapkan oleh pihak bank dan nasabah. 

Seperti inilah kira-kira simulasi KPR syariahnya:

Misal, Anda ingin membeli sebuah rumah seharga Rp800 juta dengan DP 20 persen dari harga rumah, atau sebesar Rp160 juta. 

Maka, Anda harus membayar DP secara langsung ke pengembang perumahan.

Jika demikian, sisa biaya yang harus dibayarkan tinggal Rp640 juta. 

Nah, pihak bank akan beli rumah tersebut dan menjualnya kembali pada Anda, berikut margin keuntungan yang telah ditetapkan bersama.

Kita ambil contoh, misalnya pada saat proses negosiasi ditetapkan margin keuntungan bank adalah sebesar 5 persen dengan jangka waktu cicilan selama 20 tahun, maka perhitungannya menjadi:

Rumus perhitungan akad murabahah dalam simulasi KPR syariah

((harga beli bank x (keuntungan bank x tenor) + harga beli bank) : bulan tenor

((640.000.000 x (5% x 15)) + 640.000.000) : 480 bulan

(480.000.000 + 640.000.000) : 480 bulan

(Rp1,12 miliar) : 480 bulan

Sehingga, total biaya angsuran yang harus Anda tanggung per bulannya sebesar Rp2.333.333. 

Selain itu, jumlah angsuran per bulan ini biasanya tetap dan tidak berubah hingga jangka waktu kredit berakhir.

Apa itu Akad Musyarakah Mutanaqisah?


Berbeda dengan akad murabahah yang mengedepankan asas jual beli rumah, akad musyarakah mutanaqisah lebih menitikberatkan kepada penawaran kerjasama atau bagi hasil antara nasabah dan pihak bank.

Nantinya, Anda sebagai nasabah dan pihak bank secara bersama-sama akan beli rumah yang diinginkan tersebut. 

Biaya yang harus dibayarkan masing-masing pihak sesuai dengan kesepakatan keduanya.

Misalnya, ketika negosiasi diputuskan Anda membayar sebesar 20 persen dari harga rumah, sedang pihak bank membayar 80 persen sisanya. 

Lalu, rumah tersebut akan disewakan. Kepada siapa? Ya, Anda sendiri.

Sampai di sini, apakah Anda sudah mengerti? 

Jika belum, maksudnya pada simulasi KPR syariah ini, Anda bertindak sebagai nasabah sekaligus orang yang ingin menempati rumah tersebut.

Akan tetapi, karena porsi pembayaran bank lebih besar, maka untuk sementara ‘hak kepemilikan’ rumah seakan-akan masih milik bank, oleh karena itulah Anda menempati rumah tersebut dengan status sewa.

Kegiatan sewa rumah ini dilakukan untuk melunasi sisa cicilan yang telah dibayarkan oleh bank. 

Sehingga, biaya sewa rumah tersebut sama saja seperti Anda sedang membayar biaya cicilan kredit kepemilikan rumah.

Berlangsungnya kegiatan ini tergantung berapa lama jangka waktu KPR syariah yang Anda pilih. 

Tenor waktu pembayaran sendiri biaya berkisar 10-30 tahun.

Apabila Anda memilih tenor 10 tahun, maka Anda harus membayar biaya sewa tersebut selama 10 tahun, dan persentase kepemilikan bank atas rumah tersebut juga akan berakhir dalam waktu yang sama.

Rumus Perhitungan Akad Musyarakah Mutanaqisah dalam KPR Syariah


Kita misalkan, jika Anda membeli sebuah rumah dengan harga Rp300 juta. 

Apabila sesuai dengan kesepakatan di atas, maka jumlah setoran bank jadi 80 persennya atau sebesar Rp240 juta.

Sedangkan biaya yang harus Anda bayarkan hanya sebesar 20 persen dari harga rumah atau  sebesar Rp60 juta. 

Kedua dana tersebut akan dikumpulkan untuk kemudian dibelikan rumah yang Anda inginkan.

Setelahnya, barulah Anda berembuk dengan bank untuk menentukan harga sewa rumah per bulannya. 

Kita asumsikan saja jika biaya sewa rumah disepakati sebesar Rp1,6 juta per bulan.

Jika demikian, maka Anda harus menyetor kepada pihak bank selama jangka waktu 10 tahun sebesar Rp1,6 juta per bulan. 

Namun, ada satu hal yang harus diperhatikan dalam melakukan simulasi KPR syariah.

Biasanya, pihak bank akan menambahkan biaya keuntungan bank pada biaya sewa rumah per bulannya.

Sehingga, harga Rp1,6 juta tersebut masih bisa bertambah, sesuai kesepakatan Anda dengan pihak bank yang notabene sebagai penyedia layanan KPR syariah tersebut.

Itu tadi perbedaan antara KPR syariah dan konvensional, beserta simulasi KPR syariah yang penting diketahui. 

Semoga informasi ini bermanfaat untuk kita semua.

Selamat mencoba!

Author:

Yuhan Al Khairi