Saat ini, KPR syariah memang tengah digandrungi oleh masyarakat.
Meski begitu, masih banyak orang yang belum mengetahui bagaimana skema pembiayaan kepemilikan rumah ini dijalankan.
Perlu digarisbawahi, prinsip kredit pemilikan rumah syariah berbeda dengan konvensional.
Perbedaan tersebut dapat dilihat dari sejumlah aspek, mulai dari skema hingga istilah-istilah yang digunakan.
Karena itu, penting untuk mengetahui bagaimana simulasi KPR tersebut dilaksanakan.
Namun, sebelum membahas lebih jauh tentang skema pembiayaan kepemilikan rumah berbasis keislaman ini, ada baiknya Anda mengetahui perbedaan antara KPR syariah dan KPR Konvensional.
Perbedaan KPR Syariah dan Konvensional
Perbedaan paling mendasar antara KPR syariah dengan konvensional terletak pada sistem kredit yang digunakan.
Tidak ada bunga dalam sistem kredit yang diterapkan oleh lembaga perbankan syariah.
Balas jasa untuk bank menerapkan sistem margin atau keuntungan yang disepakati antara bank dengan nasabah, atas transaksi pembiayaan dengan akad jual-beli.
Karena itu, biaya angsuran yang dibayarkan debitur bank syariah bersifat tetap atau flat.
Berbeda dengan KPR konvensional yang menerapkan bunga dalam sistem kreditnya.
Biaya angsuran yang dikenakan pun tergantung pada suku bunga dan jangka waktu angsuran yang diajukan.
Sebab itulah banyak yang menganggap jika skema syariah lebih menguntungkan dari KPR konvensional.
Ini mengingat tingginya nilai suku bunga bank, yang kerap menjadi hambatan bagi banyak orang saat ingin melakukan pengajuan KPR.
Pada simulasinya, besaran suku bunga bukan menjadi acuan utama penetapan biaya angsuran rumah tersebut.
Namun, lebih kepada landasan jual-beli dan kerja sama bagi hasil antara pembeli dan bank.
Bagaimana, setelah membaca penjabaran di atas, apakah kamu sudah mengerti perbedaan KPR biasa dan syariah?
Agar lebih jelas, simak juga jenis akad dan simulasi kreditnya berikut ini.
Jenis-Jenis Akad dan Simulasi KPR Syariah
Secara garis besar, terdapat empat skema–atau dalam istilah bank syariah disebut sebagai akad–dalam proses pengajuan KPR syariah.
- KPR iB Jual Beli (Murabahah);
- KPR iB Kepemilikan Bertahap (Musyarakah Mutanaqisah);
- KPR iB Sewa (Ijarah); serta
- KPR iB Sewa Beli (Ijarah Muntahia Bittamlik-IMBT).
Meski begitu, sebagian besar bank penyedia syariah hanya menggunakan dua akad saja, yakni akan KPR iB Jual Beli (Murabahah) dan akad KPR iB Kepemilikan Bertahap (Musyarakah Mutanaqisah).
Hal ini disebabkan oleh banyaknya orang yang memilih kedua akad tersebut dalam pengajuan KPR syariah.
Untuk lebih jelasnya, simak penjabaran berikut ini.
Baca juga:
Prosedur Kredit Rumah Syariah hingga Cara Melunasinya
Mengenal Akad Murabahah KPR Syariah
Murabahah ialah istilah yang dipakai dalam sistem perbankan syariah, artinya perjanjian jual beli yang dilakukan antara bank dan nasabah.
Perbedaan akad murabahah dengan metode KPR konvensional terlihat pada proses pengajuan skema KPR tersebut.
Pada akad murabahah, bank syariah akan membeli barang yang diperlukan oleh nasabah–dalam hal ini rumah.
Kemudian, menjual kembali rumah tersebut kepada nasabah sesuai harga yang sebenarnya.
Namun, harga tersebut biasanya sudah ditambahkan dengan margin keuntungan yang telah disepakati oleh pihak bank dan nasabah.
Seperti inilah kira-kira simulasi dari skema tersebut:
Misalnya, Anda ingin membeli sebuah rumah seharga Rp800 juta dengan DP 20% dari harga rumah, atau sebesar Rp160 juta.
Maka, Anda harus membayar DP secara langsung kepada pengembang. Jika demikian, sisa biaya yang harus dibayarkan tinggal Rp640 juta.
Nah, bank akan membeli rumah itu dan menjualnya kembali kepada Anda, berikut margin keuntungan yang telah disepakati bersama.
Misalnya, saat proses negosiasi ditetapkan margin keuntungan bank sebesar 5% dengan tenor cicilan 20 tahun, maka perhitungannya:
Rumus perhitungan akad murabahah
((harga beli bank x (keuntungan x tenor) + harga beli bank) : bulan tenor
- ((640.000.000 x (5% x 15)) + 640.000.000) : 480 bulan
- (480.000.000 + 640.000.000) : 480 bulan
- (Rp1,12 miliar) : 480 bulan
Sehingga, total biaya angsuran yang harus Anda tanggung per bulannya adalah sebesar Rp2.333.333.
Selain itu, jumlah angsuran per bulan ini biasanya tetap dan tidak berubah hingga jangka waktu kredit berakhir.
Mengenal Akad Musyarakah Mutanaqisah
Berbeda dengan akad murabahah yang mengedepankan asas jual-beli rumah, akad musyarakah mutanaqisah lebih menitikberatkan kepada penawaran kerja sama atau sistem bagi hasil.
Nantinya, Anda sebagai nasabah dan pihak bank secara bersama-sama membeli rumah tersebut.
Biaya yang harus dibayarkan masing-masing pihak sesuai dengan kesepakatan keduanya.
Misalnya, ketika negosiasi diputuskan Anda membayar sebesar 20% dari harga rumah, sedangkan pihak bank membayar 80% sisanya.
Kemudian, rumah tersebut nantinya akan disewakan. Kepada siapa? Ya, Anda sendiri sebagai debitur.
Jadi pada simulasi ini, Anda bertindak sebagai nasabah sekaligus orang yang ingin menempati rumah tersebut.
Akan tetapi, karena porsi pembayaran bank lebih besar, maka untuk sementara ‘hak kepemilikan’ rumah seakan-akan masih milik bank.
Karena itu, Anda menempati rumah tersebut dengan status sewa.
Kegiatan sewa ini dilakukan untuk melunasi sisa cicilan rumah yang telah dibayarkan oleh bank.
Sehingga, biaya sewa tersebut sama saja seperti Anda sedang membayar biaya cicilan kredit kepemilikan rumah.
Berlangsungnya kegiatan ini tergantung berapa lama jangka waktu KPR yang Anda pilih, biasanya berkisar 10–30 tahun.
Apabila memilih tenor 10 tahun, maka Anda harus membayar biaya sewa selama 10 tahun.
Persentase kepemilikan bank atas rumah tersebut pun akan berakhir dalam waktu yang sama.
Baca juga:
Sebelum Berinvestasi Properti Syariah, Ketahui Hal-Hal Ini
Rumus perhitungan akad musyarakah mutanaqisah
Mari kita asumsikan jika Anda ingin membeli rumah dengan harga Rp300 juta.
Apabila sesuai dengan kesepakatan di atas, maka jumlah setoran bank menjadi 80% atau sebesar Rp240 juta.
Sedangkan biaya yang harus Anda bayarkan hanya sebesar 20% dari harga rumah atau sebesar Rp60 juta.
Kedua dana tersebut akan dikumpulkan, untuk kemudian dibelikan rumah yang Anda inginkan.
Setelahnya, barulah Anda berembuk bersama pihak bank untuk menentukan harga sewa rumah per bulannya.
Kita asumsikan lagi jika biaya sewa rumah disepakati sebesar Rp1,6 juta per bulan.
Jika demikian, maka Anda harus menyetor kepada pihak bank selama jangka waktu 10 tahun sebesar Rp1,6 juta per bulan.
Namun, ada satu hal yang harus diperhatikan dalam melakukan simulasi kredit pemilikan rumah syariah.
Biasanya, pihak bank akan menambahkan biaya keuntungan bank pada biaya sewa rumah per bulannya.
Sehingga, harga Rp1,6 juta masih bisa bertambah, sesuai kesepakatan Anda dengan bank yang notabene sebagai penyedia layanan KPR.
Itulah serba-serbi mengenai kredit pemilikan rumah syariah dan perbedaannya dengan KPR konvensional.
Sedang mencari rumah syariah? Coba tengok unit rumah Ash-Shiddiq Residence, Grand Al Ihsan Premiere, hingga Royal Orchid Villa Cimahi.
Semoga bermanfaat!
