Peran makelar tanah kerap dilibatkan dalam proses jual beli properti seperti rumah, apartemen, tanah maupun ruko.
Namun, apa itu makelar tanah? Merujuk Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI), makelar adalah perantara perdagangan yang menghubungkan pembeli dan penjual.
Merujuk pengertian tersebut, makelar tanah adalah perantara dalam jual beli tanah dan properti lainnya, dengan tugas membantu memasarkan produk agar cepat laku.
Jasa makelar biasanya digunakan oleh penjual, tetapi jasa mereka sejatinya juga dapat digunakan oleh orang yang sedang mencari properti.
Biasanya, mereka akan dimintai bantuan untuk mencarikan properti dengan spesifikasi yang diinginkan dan dibutuhkan calon pembeli.
Lantas, bagaimanakah cara kerja dari makelar penjualan tanah? Kemudian, adakah aturan untuk menentukan menentukan komisinya?
Untuk mengetahui jawabannya, mari simak ulasan di bawah ini.
Baca juga: Kelebihan dan Kekurangan Jual Rumah Lewat Agen Real Estate
Jenis-Jenis Profesi Makelar
Profesi makelar terbagi dalam dua jenis, yakni makelar formal dan informal.
Makelar formal adalah makelar bersertifikat yang mendapat sertifikasi dan bekerja dalam lembaga atau agensi tertentu.
Dalam dunia properti, makelar tanah formal lazim dikenal dengan sebutan sales atau agen properti.
Sementara, makelar informal adalah makelar yang tidak tersertifikasi.
Makelar informal pun biasanya tidak bekerja di perusahaan atau agensi tertentu, sehingga kerap disebut agen independen atau calo.
Meski tidak tersertifikasi dan bekerja pada suatu agensi, profesi ini pun tetap memiliki kedudukan yang jelas dalam proses transaksi jual-beli.
Dasar hukumnya mengacu pada Pasal 63 KUHP juncto 1792 KUHPerdata.
Di dalam pasal tersebut, disebutkan bahwa makelar informal atau tidak resmi tetap dipandang sebagai pemegang kuasa biasa.
Aturan Komisi Jual Beli Makelar Tanah
Tidak hanya peran, peraturan perundang-undangan juga mengatur secara rinci terkait besaran komisi jual beli tanah yang dilakukan dengan jasa makelar.
Aturan mengenai fee makelar diterangkan dalam Peraturan Menteri Perdagangan No.51/M-DAG/PER/7/2017 Tahun 2017 tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti.
Disebutkan bahwa makelar tanah atau agen properti dalam jual-beli dapat menerima komisi sebesar 2–5% dari nilai transaksi.
Besar-kecilnya komisi jual beli tanah ditentukan sesuai dengan jasa yang diberikan oleh makelar.
Tidak hanya jual beli, makelar juga bisa mendapatkan komisi dari transaksi sewa-menyewa.
Adapun fee makelar dalam transaksi sewa atau kontrak properti ditetapkan sebesar 5–8% dari nilai sewa atau kontrak tersebut.
Cara Menghitung Komisi Makelar Tanah
Aturan di atas dapat Anda aplikasikan sebagai rujukan untuk menentukan besaran komisi makelar tanah.
Agar lebih jelas, berikut simulasi cara menghitung komisi makelar tanah;
Misalnya Adi hendak menjual sebidang tanah di Bogor dengan luas 100 meter persegi seharga Rp100 juta.
Agar cepat laku, Adi meminta bantuan Ega selaku makelar tanah untuk membantu menjualkan tanah tersebut.
Singkat cerita, Ega berhasil membantu menjual tanah tersebut kepada seseorang.
Tidak cuma itu, Ega juga membantu mengurus semua pengurusan legalitas tanah.
Terkait jasa yang diberikan, berapa persen komisi makelar tanah yang bisa didapatkan Ega?
Mengacu pada jasa yang diberikan, Ega bisa mendapatkan komisi hingga 5%, atau Rp5 juta dari total penjualan tanah tersebut.
Cara hitungnya adalah Rp100 juta x 5% = Rp5 juta.
Begini Cara Kerja Makelar Tanah
Secara umum, cara kerja makelar tanah terbagi dalam tiga sistem, yakni sistem harga mati, sistem harga induk, dan sistem titip jual.
Untuk mengetahui pengertian dari ketiga sistem tersebut, simak penjelasannya di bawah ini.
1. Sistem Harga Mati
Dalam sistem ini, makelar tidak memiliki kewenangan dalam menentukan harga jual rumah maupun tanah, beserta besaran komisi yang akan diterimanya.
Artinya, harga jual rumah sudah ditentukan oleh pengguna jasa makelar, sehingga makelar tidak bisa menaikan harga jual rumah tersebut kepada pembeli.
Begitu pula dengan besaran komisi yang akan diterima, fee makelar atau agen ditentukan sesuai perjanjian awal antara pengguna dan pemberi jasa.
Dalam sistem ini, makelar hanya bertugas untuk mempertemukan penjual dan pembeli.
2. Sistem Harga Induk
Dalam sistem harga induk, penjual yang menggunakan jasa agen properti akan menetapkan harga induk dari properti yang akan dijual.
Pada prosesnya, penjual membolehkan makelar menaikan harga properti sebagai keuntungan.
3. Sistem Titip Jual
Pada prosesnya, penjual menitipkan aset properti tersebut kepada makelar.
Artinya, penjual menyerahkan sepenuhnya proses penjualan kepada makelar tersebut.
Dalam sistem ini, penjual telah menentukan harga jual pokok properti tersebut, berikut dengan komisi bagi makelar.
Hak dan Kewajiban Makelar Tanah
Selain cara kerja, peraturan perundang-undangan juga mengatur secara rinci mengenai hak dan kewajiban makelar penjualan tanah, meliputi:
Hak Makelar Tanah
- Hak menahan barang (hak retensi), selama upah atau ganti ongkos belum dibayar oleh prinsipal
- Hak untuk mendapatkan upah dan ganti rugi ongkos yang dikeluarkan.
Kewajiban Makelar tanah
- Mengadakan buku catatan mengenai tindakan sebagai makelar. Setiap hari catatan ini disalin dalam buku harian dengan keterangan yang jelas tentang pihak-pihak yang mengadakan transaksi, penyelenggaraan, penyerahan, kualitas, jumlah dan harga, serta syarat yang dijanjikan.
- Siap sedia setiap saat untuk memberikan kutipan atau ikhtisar dari buku-buku itu kepada pihak-pihak yang bersangkutan mengenai pembicaraan dan tindakan yang dilakukan dalam hubungan dengan transaksi yang diadakan.
Ingin tahu cara menjadi makelar tanah? Baca juga: 11 Cara Menjadi Agen Properti yang Sukses dan Handal
Kelebihan dan Kekurangan Menggunakan Makelar Tanah
Kelebihan Menggunakan Jasa Makelar Tanah
1. Proses Penjualan Lebih Cepat dan Efektif
Makelar tanah memiliki jaringan luas dan akses ke calon pembeli potensial.
Dengan keahlian dalam pemasaran serta negosiasi, mereka dapat membantu menjual tanah lebih cepat dibandingkan jika dilakukan sendiri.
2. Menghemat Waktu dan Tenaga
Menjual tanah bukan sekadar memasang iklan. Pemilik harus menjawab pertanyaan calon pembeli, mengatur jadwal kunjungan, serta melakukan negosiasi.
Dengan adanya makelar, pemilik bisa menghemat waktu dan fokus pada hal lain.
3. Meminimalisir Gangguan Komunikasi Langsung
Calon pembeli biasanya akan menghubungi makelar terlebih dahulu untuk mendapatkan informasi lebih lanjut.
Ini membantu pemilik menghindari pertanyaan yang berulang atau negosiasi yang memakan waktu.
4. Menentukan Harga yang Sesuai Pasaran
Makelar yang berpengalaman akan melakukan analisis pasar (Competitive Market Analysis/CMA.)
Ini untuk memastikan harga tanah sesuai dengan kondisi pasar, sehingga tidak terlalu murah atau terlalu mahal.
5. Strategi Pemasaran yang Terarah
Makelar memiliki pengalaman dalam menyusun strategi pemasaran yang efektif, termasuk penggunaan media digital, jaringan profesional, dan promosi langsung kepada calon pembeli.
6. Membantu Kelengkapan Legalitas
Proses jual beli tanah melibatkan berbagai dokumen penting seperti sertifikat tanah, pajak, dan legalitas lainnya.
Makelar dapat membantu dalam memastikan semua dokumen lengkap dan sesuai aturan, sehingga mengurangi risiko kendala administratif.
Kekurangan Menggunakan Jasa Makelar Tanah
1. Biaya Komisi yang Harus Dibayarkan
Makelar biasanya mengambil komisi dari hasil penjualan, yang berkisar antara 2-6% dari harga jual. Hal ini dapat mengurangi keuntungan bersih yang diterima oleh pemilik tanah.
2. Kontrak yang Mengikat
Beberapa makelar meminta perjanjian eksklusif, di mana pemilik tidak bisa menjual tanah sendiri atau melalui makelar lain selama periode tertentu.
Ini bisa menjadi kendala jika pemilik ingin menjual tanah dengan cara lain.
3. Risiko Bertemu Makelar Tidak Profesional
Tidak semua makelar memiliki profesionalisme tinggi. Ada risiko bertemu makelar yang kurang jujur, tidak kompeten, atau bahkan melakukan penipuan, yang dapat merugikan pemilik tanah.
4. Pemilik Kehilangan Kontrol Penuh
Saat menggunakan jasa makelar, pemilik mungkin tidak memiliki kendali penuh atas strategi pemasaran dan cara negosiasi yang dilakukan.
Hal ini bisa menjadi masalah jika pemilik ingin mengambil pendekatan yang berbeda dalam penjualan.
5. Tidak Ada Jaminan Tanah Akan Cepat Terjual
Meskipun makelar memiliki jaringan luas, keberhasilan penjualan tetap bergantung pada kondisi pasar.
Dalam situasi tertentu, tanah bisa tetap tidak terjual dalam waktu lama meskipun sudah menggunakan jasa makelar.
6. Potensi Pembeli Bisa Terbatas
Makelar mungkin hanya menawarkan tanah kepada jaringan atau klien mereka sendiri.
Sehingga ada kemungkinan tanah tidak dipromosikan kepada pembeli potensial lainnya yang mungkin memberikan penawaran lebih baik.
Cara Terhindar dari Makelar Tanah Nakal
Menggunakan jasa makelar dalam proses jual-beli properti memang memberikan banyak manfaat.
Bagi penjual, peran makelar dapat membantu mereka agar properti yang dijual bisa cepat laku.
Adapun bagi pembeli, menggunakan jasa makelar akan sangat membantu mereka mendapatkan properti atau barang yang diinginkan.
Selain itu, makelar juga bisa dimintai bantuan untuk mengecek segala dokumen legalitas properti, serta membantu proses pengurusan pembuatan dokumen legalitas tersebut.
Meski begitu, Anda tetap harus selektif dalam memilih jasa makelar.
Jangan sampai Anda menjadi korban dari makelar nakal, ya.
Berikut sejumlah cara agar terhindar dari agen properti nakal:
1. Cek Reputasi dan Kredibilitas Makelar Tanah
Hal pertama yang harus dilakukan sebelum menggunakan jasa makelar adalah mengecek reputasi dan kredibilitas dari makelar tersebut.
Ada baiknya untuk menggunakan jasa agen properti, yang notabene direkomendasikan oleh keluarga atau kerabat terdekat.
Biasanya, jasa makelar yang didapatkan dari rekomendasi orang lain lebih bisa dipercaya.
Pasalnya, kita bisa dengan mudah menelusuri rekam jejak dari makelar tersebut.
Baca juga: 7 Cara Memilih Agen Properti Terbaik dan Tepercaya
2. Ketahui Seluk-beluk Jual Beli Tanah
Mencari tahu seluk-beluk jual beli tanah perlu dilakukan oleh penjual maupun pembeli yang hendak menggunakan jasa agen properti.
Bagi penjual, pastikan Anda mengetahui harga pasaran dari barang yang akan dijual.
Tujuannya agar Anda bisa menentukan langsung harga induk atau harga mati dari tanah tersebut.
Adapun bagi pembeli, pastikan untuk mengecek legalitas dokumen dan riwayat tanah atau rumah yang akan dibeli via agen tersebut.
Jangan sampai Anda tertipu karena telah membeli tanah atau rumah dengan status sengketa.
3. Buat Perjanjian Hitam di atas Putih
Terakhir, buatlah perjanjian hitam di atas putih dengan makelar atau agen bersangkutan.
Tujuannya untuk melindungi kedua belah pihak dari hal-hal yang tidak diinginkan.
Selain lewat agen, cara efektif dalam memasarkan rumah ataupun tanah dijual adalah memasang iklan di situs jual beli properti, seperti 99.co Indonesia.
Bagi para pemilik rumah yang hendak memasang iklannya di 99.co Indonesia, saat ini kalian bisa melakukannya secara mudah dengan mengunjungi tautan berikut ini.
Itulah ulasan lengkap mengenai makelar penjualan tanah yang penting untuk diketahui.
Semoga informasi ini bermanfaat.
