Istilah over kontrak barangkali masih terdengar asing bagi sebagian besar masyarakat Indonesia.
Praktik ini sejatinya lumrah terjadi dalam dunia properti, umumnya melibatkan penyewaan ruko, kios, rumah, hingga toko.
Jadi, apa itu over kontrak? Sederhananya, over kontrak adalah praktik mengalihkan kontrak sewa properti yang masih berjalan kepada pihak ketiga sebagai penyewa baru.
Namun, ini adalah praktik yang berbeda dengan menyewakan kembali.
Pasalnya, pengalihan sewa tidak dilakukan oleh pemilik properti, melainkan oleh penyewa pertama.
Bila masih bingung, berikut contoh kasusnya;
Andri mengontrak rumah di CitraHarmoni Sidoarjo kepada Iwan selama kurang lebih empat tahun.
Andri pun membayar penuh harga sewa tersebut di muka kepada Iwan sebagai pemilik rumah.
Namun di tahun ketiga, Andri memutuskan mengalihkan sewanya kepada Johan.
Hal yang dilakukan oleh Andri itulah yang disebut sebagai over kontrak.
Baca juga: Memahami Hukum Sewa-Menyewa Rumah sesuai KUH Perdata
Ketentuan Hukum Over Kontrak
Pertanyaannya, apakah praktik tersebut diperbolehkan? Boleh saja, dengan catatan diketahui oleh pemilik properti.
Bila oper kontrak dilakukan tanpa sepengetahuan pemilik properti atau pemberi sewa, maka pemilik bisa membatalkan perjanjian kepada penyewa pertama dan berhak menuntut ganti rugi.
Landasan hukum mengenai praktik tersebut tercantum dalam Pasal 1559 KUH Perdata, disebutkan;
“Mengulang-sewakan adalah suatu perbuatan yang dilarang secara hukum, kecuali jika diperjanjikan dengan tegas dalam perjanjian sewa sebelumnya dengan pemilik asal.”
Landasan hukum lainnya tercantum dalam PP No.44/1994 tentang Penghunian Rumah oleh Bukan Pemilik, disebutkan;
“Penghunian rumah oleh bukan pemilik dengan cara sewa menyewa hanya sah apabila ada persetujuan atau izin pemilik.”
Maka itu, over kontrak merupakan praktik yang tidak bisa dilakukan sembarangan, tetapi harus seizin dan sepengetahuan pemberi sewa.
Selain itu, alangkah lebih baik jika perihal over kontrak dicantumkan dalam klausul surat perjanjian sewa-menyewa.
Misalnya pemilik properti keberatan dengan praktik oper kontrak, maka cantumkan hal tersebut secara jelas pada klausul larangan.
Cara Over Kontrak yang Aman dan Beretika
Jika kebetulan kamu berada di posisi sebagai penyewa dan berniat mengoper kontrak, maka ada sejumlah hal yang perlu diperhatikan.
Berikut tips over kontrak yang legal dan beretika.
Meminta Izin Pemilik
Hal paling fundamental dalam praktik over kontrak adalah izin dari pemilik properti.
Maka itu, meminta izin pemilik terkait rencana over kontrak adalah hal wajib yang harus dilakukan.
Jangan pernah melakukan over kontrak di bawah tangan atau tanpa sepengetahuan pemilik properti sebagai objek sewa.
Membuat Surat Perjanjian Tertulis
Selain itu, ada baiknya untuk membuat perjanjian over kontrak yang melibatkan tiga pihak terkait (pemilik, penyewa, dan pihak ketiga).
Pastikan bahwa semua pihak berkomitmen untuk melakukan kerja sama terkait over kontrak, agar tidak ada yang dirugikan.
Menetapkan Harga Sewa yang Masuk Akal
Sebenarnya, tidak ada ketentuan pasti mengenai penetapan harga sewa over kontrak.
Namun demi menjaga etika, hindari menetapkan harga yang tidak melebihi harga sewa antara pemilik dengan penyewa pertama.
Pastikan Tidak Ada Tunggakan Sewa
Memastikan tidak adanya tunggakan adalah hal paling penting sebelum melakukan over kontrak.
Selain biaya sewa, penyewa yang akan melakukan over kontrak pun harus memastikan tidak adanya tunggakan biaya listrik, air, telepon, keamanan, sampah, dan sebagainya.
Surat Perjanjian Over Kontrak
Seperti telah disebutkan di atas, praktik over kontrak sebaiknya dilakukan dengan persetujuan pemilik properti.
Jika sudah ada persetujuan, maka buatlah surat perjanjian over kontrak antara pemilik properti, penyewa pertama, dan pihak penyewa baru.
Agar lebih jelas, berikut contoh surat over kontrak yang benar.
Contoh Surat Perjanjian Over Kontrak Rumah
SURAT PERJANJIAN OVER KONTRAK
Pada hari ini tanggal 16/05/2023 (enam belas bulan Mei tahun dua ribu dua tiga) telah dilakukan OVER KONTRAK sewa menyewa antara PIHAK KEDUA dan PIHAK KETIGA yang telah disahkan dan diizinkan oleh PIHAK PERTAMA selaku pemilik rumah dengan rincian
sebagai berikut :
- Bapak Asep Setiawan, sebagai pemilik ruko di Jl. Cenderawasih No 666, Jakarta Barat
Yang kemudian disebut sebagai PIHAK PERTAMA.
2. Bapak Iwan Suriwan, sebagai penyewa pertama.
Yang kemudian disebut sebagai PIHAK KEDUA.
3. Bapak Aji Setiaji, sebagai penerima over kontrak.
Yang kemudian disebut sebagai PIHAK KETIGA.
Adapun rumah tersebut beralamat di Jl. Cenderawasih No 666, Jakarta Barat dengan jangka waktu sewa adalah 5 tahun, terhitung sejak 01 Juni 2023 hingga 01 Juni 2029.
Mengenai hal yang berhubungan dengan air, sampah, keamanan, kebersihan, dan lain-lain, sepenuhnya menjadi tanggung jawab PIHAK KETIGA dan dapat dimusyawarahkan dengan PIHAK PERTAMA sebagai pemilik.
Apabila PIHAK KETIGA berkeinginan untuk memperpanjang kontrak sewa ruko, maka PIHAK KETIGA dapat langsung berhubungan dengan PIHAK PERTAMA sebagai pemilik.
Hal-hal lain yang berkaitan dengan ruko tersebut selanjutnya sudah bukan lagi menjadi tanggung jawab PIHAK KEDUA.
Demikian surat perjanjian ini dibuat untuk dapat dipertanggungjawabkan.
PIHAK PERTAMA | PIHAK KEDUA | PIHAK KETIGA
Asep Setiawan | Iwan Suriwan | Aji Setiaji
Contoh Surat Perjanjian Over Kontrak Ruko
SURAT PERJANJIAN OVER KONTRAK
Pada hari ini tanggal 16/05/2023 (enam belas bulan Mei tahun dua ribu dua tiga) telah dilakukan OVER KONTRAK sewa menyewa antara PIHAK KEDUA dan PIHAK KETIGA yang telah disahkan dan diizinkan oleh PIHAK PERTAMA selaku pemilik ruko dengan rincian
sebagai berikut :
- Bapak Asep Setiawan, sebagai pemilik ruko di Jl. Marmer No 15, Jakarta Timur
Yang kemudian disebut sebagai PIHAK PERTAMA.
2. Bapak Iwan Suriwan, sebagai penyewa pertama.
Yang kemudian disebut sebagai PIHAK KEDUA.
3. Bapak Aji Setiaji, sebagai penerima over kontrak.
Yang kemudian disebut sebagai PIHAK KETIGA.
Adapun ruko tersebut beralamat di Jl. Marmer No 15, Jakarta Timur dengan jangka waktu sewa adalah 5 tahun terhitung sejak 01 Juni 2023 hingga 01 Juni 2029.
Mengenai hal yang berhubungan dengan air, sampah, keamanan, kebersihan, dan lain-lain, sepenuhnya menjadi tanggung jawab PIHAK KETIGA dan dapat dimusyawarahkan dengan PIHAK PERTAMA sebagai pemilik.
Apabila PIHAK KETIGA berkeinginan untuk memperpanjang kontrak sewa ruko, maka PIHAK KETIGA dapat langsung berhubungan dengan PIHAK PERTAMA sebagai pemilik.
Hal-hal lain yang berkaitan dengan ruko tersebut selanjutnya sudah bukan lagi menjadi tanggung jawab PIHAK KEDUA.
Demikian surat perjanjian ini dibuat untuk dapat dipertanggungjawabkan.
PIHAK PERTAMA | PIHAK KEDUA | PIHAK KETIGA
Asep Setiawan | Iwan Suriwan | Aji Setiaji
***
Itulah pembahasan mengenai over kontrak yang perlu kalian pahami.
Jangan lupa, perbarui informasi dan pengetahuanmu mengenai dunia properti di laman Panduan 99.co Indonesia.
Selain itu, kamu juga bisa menemukan sejumlah rekomendasi rumah disewa di laman 99.co Indonesia.
Beberapa hunian nyaman dan berkualitas yang tersedia di dalamnya, ialah Perumahan Springhill Yume Lagoon dan Puri Indah Ketintang.
Baca juga: Sewa Rumah atau Beli Rumah? Begini Pertimbangannya
