Banyak orang tertarik investasi lahan, karena menjanjikan keuntungan tinggi. Namun, apakah benar pajak tanah kosong nominalnya besar?
Investor yang memutuskan investasi tanah didorong oleh berbagai alasan. Misalnya, karena nilai jual tanah selalu naik secara signifikan setiap tahunnya.
Contohnya tanah dijual di Kota Bekasi, pada 2018 bernilai Rp10.000.000 per meter. Lima tahun kemudian harga berubah di kisaran Rp12.000.000 hingga Rp13.000.000.
Lalu bukan return-nya saja yang menggiurkan, selain itu investasi tanah kosong juga minim biaya perawatan. Tidak perlu high maintenance untuk menjaga nilai jualnya.
Jika demikian, maka tak mengherankan kalau banyak investor properti memilih tanah kosong sebagai instrumen investasinya. Lantas, bagaimana dengan biaya pajaknya?
Sekilas tentang Pajak Tanah
Pajak tanah adalah pajak yang dipungut atas tanah dan bangunan yang memberikan keuntungan atau kedudukan sosial ekonomi lebih, baik bagi individu atau badan.
Segala hal tentang pajak tanah diatur dalam Undang-undang (UU) Republik Indonesia Nomor 12 Tahun 1994. Peraturan ini berbicara tentang Perubahan atas Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan.
Pajak Bumi dan Bangunan atau disingkat PBB bersifat kebendaan. Artinya, besar pajak ditentukan oleh objek pajak, yaitu tanah dan/atau bangunan.
PBB tidak ada hubungannya sama sekali dengan subjek atau si pembayar pajak. Jadi, nominal yang perlu dibayar oleh wajib pajak tergantung objeknya saja.
Baca juga: Pajak Bumi dan Bangunan, Perhitungan hingga Cara Bayarnya
Objek Pajak
Ada beberapa macam objek pajak tanah dalam PBB antara lain tanah perkebunan, perhutanan, pertambangan, perkantoran, permukiman dan lain sebagainya.
Sementara objek pajak untuk kategori bangunan meliputi rumah tinggal, bangunan usaha, gedung bertingkat, pusat perbelanjaan, serta gedung hotel and convention.
Lalu, ada pula objek pajak yang tidak dikenakan PBB berdasarkan UU Nomor 12 Tahun 1994, yaitu sebagai berikut.
- Objek pajak yang digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional, yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan.
- Objek pajak yang digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan itu.
- Objek pajak yang merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak.
- Objek pajak yang digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik.
- Objek pajak yang digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.
Objek pajak yang nilainya di bawah Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) juga tidak dikenakan PBB. Batas NJOPTKP yang ditetapkan oleh undang-undang adalah Rp8.000.000.
Lalu, apakah tanah kosong harus bayar PBB? Jawabannya tentu harus apabila tanah tersebut tidak digunakan untuk kepentingan-kepentingan yang disebutkan di atas.
Baca juga: Perbedaan NJOPTKP dan NJOP, Beserta Cara Menghitungnya
Siapa Subjek Pajak Tanah?
Berdasarkan informasi dari UU Nomor 12 Tahun 1985 dan 1994, subjek PBB (baik untuk tanah dengan bangunan maupun tanah kosong), yaitu sebagai berikut.
“Pihak yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi, dan/atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan.”
Cara Menghitung Pajak Tanah (PBB)
Sebelum melakukan simulasi perhitungan, ketahui dulu ketentuan berikut.
- Dasar pengenaan pajak dalam cara menghitung pajak tanah kosong adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
- Tarif yang dikenakan atas objek pajak yaitu sebesar 0,5%.
- Besarnya NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya.
- Dasar penghitungan pajak adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) yang ditetapkan serendah-rendahnya 20% dan setinggi-tingginya 100% dari NJOP.
- Besarnya persentase NJKP ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah dengan memperhatikan kondisi ekonomi nasional.
Contoh perhitungan:
Misalnya, Anda memiliki aset investasi berupa rumah tapak untuk dikontrakan di perumahan Adhigriya Terrace. Properti ini memiliki luas tanah 75 meter persegi dan bangunan 60 meter persegi.
Kemudian diketahui harga tanah di wilayah Cipayung, Kota Jakarta Timur adalah Rp10.000.000 per meter, sedangkan harga bangunannya adalah Rp7.500.000 per meter. Maka pajak tanah berapa jumlahnya?
Pertama-tama cari dulu nilai total tanah dan bangunan:
Tanah = 75 meter persegi x Rp10.000.000 = Rp750.000.000
Bangunan = 60 meter persegi x Rp7.500.000 = Rp450.000.000
Nah hasilnya adalah Rp750.000.000 + Rp450.000.000 = Rp1.200.000.000. Ini sama dengan NJOP.
Kemudian hitung NJKP, caranya 20% x Rp1.200.000.000 = Rp240.000.000. Selanjutnya biaya PBB-nya yaitu sebagai berikut.
PBB = 0,5% x NJKP = 0,5% x Rp240.000.000 = Rp1.200.000
Jadi, jika Anda memiliki rumah tapak untuk dikontrakan di perumahan Adhigriya Terrace Cipayung, Kota Jakarta Timur, maka wajib membayar PBB sebesar Rp1.200.000.
Nah, itulah simulasi perhitungan PBB untuk tanah dengan bangunan. Lalu bagaimana cara menghitung PBB tanah kosong? Berapa besar biaya pungutannya?
Baca juga: Pengertian NJOP, Fungsi hingga Cara Menghitungnya
Berapa Pajak Tanah Kosong?
Tanah kosong adalah sebidang lahan yang dibiarkan dalam waktu lama, dan tidak dimanfaatkan untuk kebutuhan apa pun selain menjadi instrumen investasi yang pasif.
Si pemilik lahan tidak menggunakan asetnya untuk perkebunan, pertambangan, perhutanan, permukiman, lahan bisnis maupun kebutuhan sosial masyarakat.
Kebijakan soal bagaimana cara menghitung pajak tanah kosong belum ditetapkan oleh pemerintah secara khusus. Pasalnya, lahan dianggap masih dalam tahap perencanaan.
Namun walaupun begitu, pemerintah daerah bisa saja membebankan pajak progresif pada Pajak Penghasilan (PPh) serta PBB bagi si pemilik lahan kosong.
Pajak progresif adalah pajak dengan persentase yang akan bertambah bersamaan dengan semakin besarnya jumlah yang digunakan sebagai dasar pengenaan pajak.
Cara menghitung pajak tanah kosong dengan skema progresif sama seperti menghitung tarif PBB di atas, tetapi persentasenya lebih besar dari 0.5%.
Besarnya persentase tersebut berbeda-beda, tergantung kondisi wilayah dan kebijakan pemerintah daerah masing-masing.
Sebagai informasi, hal-hal yang berkaitan dengan pajak tanah kosong sedang digodok oleh pemerintah pusat melalui Rancangan Undang-undang (RUU) pertanahan baru.
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) menuturkan bahwa RUU tersebut merupakan upaya mengendalikan lahan.
Jadi, mari kita tunggu kebijakannya ya.
Ingin menjual tanah kosong? Pasang iklan jual tanah secara mudah di sini.
