Dokumen Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau disingkat PPJB harus tersedia saat Anda membeli rumah dengan cara kredit.
PPJB rumah dibutuhkan guna menjamin hak dan kewajiban penjual dan pembeli. Status dokumen ini sementara, tetapi sifatnya penting.
Dokumen tersebut bisa menjadi dasar pengambilan keputusan apabila selama periode kredit terjadi perselisihan.
Yang perlu dicatat dari PPJB rumah adalah, ini bukan dokumen yang menandakan peralihan hak atas kepemilikan rumah secara hukum.
Namun, lebih kepada dokumen yang bisa menjamin bahwa penjual dan pembeli berkomitmen melakukan kesepakatan sebagaimana mestinya.
Lantas, bagaimana dengan kekuatan PPJB rumah di mata hukum? Lalu, bagaimana cara membuatnya?
Simak ulasan lengkapnya berikut ini.
Kekuatan Hukum PPJB Rumah
Secara singkat, PPJB rumah bisa diartikan kesepakatan yang dibuat oleh penjual dan pembeli untuk saling mengikatkan diri.
PPJB rumah merupakan salah satu dokumen yang kerap dipersyaratkan ketika Anda akan membuat akta jual beli (AJB).
Dokumen perjanjian ini memiliki kekuatan hukum lebih valid apabila dibuat di hadapan notaris dan disaksikan oleh para saksi.
Berbeda dengan perjanjian di bawah tangan yang tidak ada kekuatan hukumnya, sehingga bersifat lebih rentan untuk dilanggar.
Menurut Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 12 Tahun 2021, pengertian PPJB ialah kurang lebih sebagai berikut.
Kesepakatan antara pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli rumah atau satuan rumah susun, yang dapat dilakukan oleh pengembang sebelum pembangunan.
Ini meliputi pembangunan rumah susun, rumah tunggal dan rumah deret yang dibuat di hadapan notaris.
Yang dimaksud dengan pelaku pembangunan pada pengertian di atas, ialah orang perseorangan dan/atau badan hukum.
Berdasarkan Kitab Undang-undang Hukum (KUH) Perdata Pasal 1870, dokumen yang dibuat di hadapan notaris seperti PPJB rumah memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna.
Bagi yang perlu membuat PPJB rumah tetapi bingung mulai dari mana, simak penjelasan tentang susunan dokumen perjanjian ini.
Susunan Dokumen Perjanjian
Kepala
Susunan pertama PPJB rumah adalah kepala surat yang memuat judul, nomor, jam, hari, bulan dan tahun pembuatan.
Selain itu, pada bagian ini juga tertera nama lengkap, tempat, hingga kedudukan notaris.
Identitas
Yang dimaksud dengan identitas di sini, ialah data para pihak (penjual dan pembeli) bisa perorangan, badan, atau lembaga.
Data yang dicantumkan meliputi nama lengkap, tempat dan tanggal lahir, status kewarganegaraan, pekerjaan, jabatan dan alamat.
Objek
Lalu, susunan berikutnya adalah penjelasan terkait objek yang diperjanjikan, yakni rumah.
Bagian ini mesti menerangkan data fisik rumah meliputi luas tanah dan bangunan (rumah tapak), atau luas sarusun (rumah susun).
Alamat lengkap rumah (desa atau kelurahan, kecamatan, kabupaten atau kota, provinsi, kode pos) juga wajib dicantumkan.
Jangan lupa sertakan blok, klaster, nomor RT dan RW, serta nomor rumah. Pokoknya, cantumkan alamat selengkap-lengkapnya, ya.
Harga dan Skema Pembayaran
Setelah objek yang diperjanjikan jelas, maka masuklah pada penjelasan tentang harga dan skema pembayaran.
Misalnya Anda membeli rumah di Adhi City Sentul, kemudian memilih tipe unit Aruna. Maka, harga yang dicantumkan ialah Rp811.400.000,00.
Jangan lupa perjelas nominalnya dengan menulis terbilang delapan ratus sebelas juta empat ratus ribu rupiah.
Lalu skema pembayaran yang Anda pilih juga dijelaskan, apakah Kredit Pemilikan Rumah (KPR) atau cash bertahap.
Harga tersebut belum termasuk biaya-biaya lainnya, misal biaya pajak jual beli. Sehingga, poin ini juga mesti diinformasikan secara lengkap.
Jaminan
Pada bagian ini penjual harus memberikan jaminan bahwa rumah yang dijualnya memiliki legalitas lengkap atau tidak sengketa.
Maka itu sebelum membeli properti langsung dari developer maupun dari perorangan, penting untuk memastikan legalitasnya.
Lihat, apakah penjual memiliki dokumen-dokumen terkait legalitas? Misalnya Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dan lain sebagainya.
Adapun contoh proyek perumahan yang memiliki legalitas jelas dan terjamin di antaranya Golden East Menganti, Mustika Park Place, dan Arkamaya Residence.
Untuk pilihan perumahan bersertifikat lengkap lainnya, bisa Anda lihat di halaman proyek pilihan 99.co Indonesia, ya.
Hak dan Kewajiban
Penjual
Muatan PPJB rumah tentang hak dan kewajiban ini berlaku untuk penjual maupun pembeli properti.
Hak untuk penjual yaitu menerima pembayaran, sedangkan hak-hak lainnya diatur dalam peraturan yang berlaku atau sesuai perjanjian.
Sementara itu, poin-poin kewajiban penjual memuat beberapa hal, di antaranya sebagai berikut.
- Melakukan pembangunan rumah sesuai rencana tapak (site plan) dan perizinan.
- Menyelesaikan pembangunan rumah tepat waktu.
- Menginformasikan progress pembangunan kepada pembeli.
- Menyediakan sarana dan prasarana penunjang, utilitas bangunan, dan dokumen perizinan.
- Memberikan kesempatan kepada pembeli untuk mempelajari isi PPJB rumah sejelas-jelasnya.
- Memberikan informasi yang jelas tentang PPJB rumah tersebut.
Sedangkan jika menjual rumah susun, maka poin-poin di atas mesti ditambah dengan hal-hal di bawah.
- Melakukan pengelolaan selama masa transisi sebelum terbentuknya perhimpunan pemilik dan penghuni rumah susun.
- Menjelaskan bagian-bagian rumah susun yang merupakan hak milik bersama.
Pembeli
Dalam PPJB rumah sejumlah hak pembeli yang mesti dicantumkan sejelas-jelasnya adalah sebagai berikut.
- Memperoleh informasi benar, akurat dan jujur tentang rumah.
- Mengetahui syarat dan ketentuan proses jual beli rumah sebelum melakukan pembayaran.
- Menerima serah terima kunci sesuai waktu yang disepakati.
- Mengajukan klaim apabila kondisi fisik rumah tidak sesuai dengan spesifikasi yang dijanjikan.
- Mendapatkan perlindungan hukum dari developer nakal atau tindakan-tindakan developer lainnya yang merugikan.
Dan, berikut kewajibannya yang harus dipenuhi.
- Melakukan pembayaran sesuai skema pembayaran yang sudah disepakati.
- Melakukan pembayaran sesuai dengan jumlah dan jadwal.
- Memenuhi kewajiban membayar biaya-biaya lainnya termasuk biaya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Nah bicara tentang biaya-biaya lain, Anda bisa memilih rumah dengan promo free biaya KPR atau BPHTB seperti Azura Starlight.
Menyambung poin-poin hak pembeli di atas, yang selanjutnya adalah sebagai berikut.
- Menggunakan rumah sesuai dengan peruntukannya.
- Mentaati tata tertib lingkungan perumahan.
- Membentuk perhimpunan pemilik dan penghuni rumah susun, khusus bagi pembeli rusun.
Intinya, baik penjual maupun pembeli harus memiliki itikad baik untuk melaksanakan ketentuan yang sudah tertera pada PPJB rumah.
Semua hak dan kewajiban lainnya bisa disesuaikan oleh kedua belah pihak mengacu pada undang-undang yang berlaku.
Waktu Serah Terima
Bagian ini berisi waktu yang dijanjikan oleh penjual untuk menyerahkan unit landed house atau rumah susun yang sudah selesai dibangun.
Bukan hanya kunci yang diserahkan, penjual juga wajib menyertakan berita acara, AJB, sertifikat, dan dokumen-dokumen lainnya.
Pemeliharaan Bangunan
Bagian ini menjelaskan berapa lama penjual bertanggung jawab terhadap pemeliharaan bangunan sejak berita acara ditandatangani.
Jika ada kerusakan selama periode waktu tersebut, maka penjual mesti bersedia menanggung biaya perbaikan.
Nah, biasanya penjual harus bertanggung jawab terhadap pemeliharaan bangunan paling sebentar tiga bulan.
Penggunaan Bangunan
Isi PPJB rumah ini menjelaskan bahwa hunian digunakan sebagaimana mestinya sebagai tempat tinggal.
Lalu, berisi kesepakatan bahwa biaya penggunaan fasilitas dan utilitas berbayar seperti air dan listrik menjadi tanggung jawab pembeli.
Pengalihan Hak
Di sini ditegaskan, bahwa selama masa perjanjian pembeli dilarang mengalihkan hak atas objek perjanjian sebelum AJB terbit.
Namun, pengalihan hak bisa dilakukan apabila ada persetujuan pembeli dan mesti dilakukan di hadapan notaris.
Pembatalan dan Berakhirnya Perjanjian
Menjelaskan bagaimana pembatalan PPJB rumah bisa dilakukan atas kesepakatan bersama antara penjual dan pembeli.
Lalu menjabarkan bagaimana perjanjian berakhir, yaitu ketika sudah terpenuhi ketentuan dan syarat-syarat yang diperjanjikan.
Penyelesaian Sengketa
Memuat cara penyelesaian sengketa perjanjian, contohnya dengan cara musyawarah dan lain sebagainya.
Lalu waktu paling lama untuk menyelesaikan sengketa (biasanya 30 hari). Selebihnya mengacu pada undang-undang yang berlaku.
Penutup
Nah bagian penutup ini berisi tanda tangan para pihak, notaris, dan saksi. Lembar berikutnya berisi lampiran-lampiran.
Kurang lebih seperti itulah susunan dokumen PPJB rumah. Sebelum ditandatangan, Anda harus teliti dan memahaminya dengan baik.
Jangan lupa menambahkan materai pada bagian tanda tangan untuk menandai sahnya sebuah dokumen.
Semoga informasi dalam artikel ini bermanfaat, terutama bagi Anda yang berencana untuk membeli rumah.
Di 99.co Indonesia, ada rekomendasi rumah dijual yang bisa dijadikan referensi seperti New Wimbledon Jababeka dan Samira Residence.
Jika tertarik, segera kunjungi laman properti baru kami, ya.
