Apa yang terjadi pada status kepemilikan apartemen setelah 50 tahun atau setelah masa Hak Guna Bangunannya (HGB) habis?
Pertanyaan yang barangkali pernah atau sedang terlintas dalam benak Anda yang berencana membeli hunian berupa apartemen.
Wajar, karena informasi terkait status kepemilikan apartemen setelah 50 tahun, terbilang samar.
Padahal, informasi ini cukup penting untuk meyakinkan orang yang hendak membeli apartemen.
Nah, untuk mengetahui bagaimana nasib hak kepemilikan apartemen setelah 50 tahun, Anda dapat menyimak ulasannya di bawah ini.
Jangka Waktu Hak Kepemilikan Apartemen
Seperti diketahui, hak kepemilikan apartemen berbeda dengan rumah tapak.
Kebanyakan hak kepemilikan rumah tapak berstatus Hak Milik dengan Sertifikat Hak Milik (SHM).
Memang, ada juga rumah tapak yang hak kepemilikannya berstatus HGB.
Namun, untuk rumah tapak bersertifikat HGB, statusnya dapat dikonversi menjadi SHM.
Properti dengan status Hak Milik jangka waktu kepemilikannya tidak terbatas alias selamanya.
Berbeda dengan apartemen yang haknya berstatus HGB, dengan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS).
Hak kepemilikan properti berstatus HGB seperti apartemen, memiliki batas waktu kepemilikan.
Ketentuannya tercantum dalam Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
Baca juga: Ingin Investasi Apartemen? Agar Untung, Ini Tipsnya!
Disebutkan dalam Pasal 35 Ayat 1 dan 2 UUPA:
- Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.
- Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat (1) dapat diperpanjang paling lama 20 tahun.
Merujuk pada isi pasal tersebut, jangka waktu kepemilikan apartemen berlaku selama 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk 20 tahun.
Artinya, secara akumulatif jangka waktu kepemilikan apartemen hanya berlaku selama 50 tahun.
Begini Nasib Apartemen Setelah 50 Tahun
Lantas, bagaimana hak kepemilikan apartemen setelah 50 tahun?
Tenang dan jangan khawatir, karena hak kepemilikan apartemen setelah 50 tahun dapat diperbarui statusnya alias diperpanjang lagi hingga 30 tahun ke depan.
Ketentuannya tercantum dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah.
Sedangkan untuk apartemen berstatus HGB yang berdiri di atas tanah HPL, perpanjangan dan pembaruannya dapat dilakukan sekaligus hingga 80 tahun setelah terbitnya sertifikat laik fungsi.
Ketentuan ini tercantum pada Pasal 87 ayat (2) Peraturan Menteri (Permen) ATR/BPN No.18/2021.
Meski begitu, perpanjangan HGB di atas HPL baru bisa dilakukan setelah ada rekomendasi dari pemegang HPL alias pemilik tanah.
Ketentuannya tercantum dalam Pasal 13 ayat (2) PP 18/2021, yang menyebutkan:
“Setiap perbuatan hukum termasuk dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan terhadap hak atas tanah di atas HPL, memerlukan rekomendasi pemegang HPL dan dimuat dalam perjanjian pemanfaatan tanah.”
Karena perpanjangan atau pembaruan hak merupakan perbuatan hukum terhadap hak atas tanah di atas HPL, maka pemohon wajib mendapatkan rekomendasi dari pemegang HPL terlebih dahulu.
Baca juga: Agar Cepat Laku, Begini Cara Mudah Jual Apartemen
Cara Perpanjangan dan Pembaruan HGB Apartemen Setelah 50 Tahun
Secara umum, proses perpanjangan dan pembaruan dapat diajukan ke kantor ATR/BPN setempat.
Sebelum datang ke kantor ATR/BPN, pastikan Anda membawa sejumlah dokumen penting sebagai persyaratan administrasi, di antaranya:
- Kartu Tanda Penduduk (KTP)
- Kartu Keluarga (KK)
- Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum (kalau merupakan badan hukum)
- Fotokopi sertifikat HGB yang akan diperpanjang
- Bukti pelunasan Pajak Bumi dan Bangunan tahun berjalan
- Surat pernyataan bahwa tanah masih dimanfaatkan sesuai tujuan semula
- Formulir permohonan perpanjangan HGB yang diisi dengan lengkap
Setelah itu, Anda dapat menyerahkan dokumen tersebut ke petugas dan mengisi formulir perpanjangan HGB.
Kemudian, bayarlah biaya pengukuran tanah dan petugas akan melakukan pemeriksaan tanah.
Setelah itu, prosesnya akan berlanjut dengan tahapan berikut ini:
- Surat Keputusan Perpanjangan Waktu Kantah
- Penerbitan Surat Keputusan Perpanjangan Waktu Kantor Wilayah (Kanwil)
- Penerbitan Surat Keputusan Perpanjangan Waktu BPN RI
- Pendaftaran hak
- Penerbitan sertifikat HGB.
Setelah sertifikat HGB terbit, Anda dapat mengambilnya di loket yang telah ditunjuk.
Kendati demikian, untuk perpanjangan HGB apartemen prosesnya akan dilakukan oleh manajemen apartemen tersebut.
Artinya, manajemen apartemen akan mengumpulkan sertifikat apartemen seluruh pemilik dan mengurusnya secara kolektif.
Adapun biaya perpanjangannya akan masuk dalam perhitungan biaya sinking fund.
Begitulah nasib apartemen setelah 50 tahun ditempati oleh pemiliknya.
Baca juga: Tips Dekorasi Interior Apartemen Kecil agar Terasa Nyaman
Konsekuensi Jika HGB Tidak Diperpanjang
Hak Atas Tanah Kembali ke Negara
Ketika masa berlaku HGB habis dan tidak diperpanjang, kepemilikan tanah secara otomatis kembali kepada negara.
Potensi Kehilangan Hak Kepemilikan Apartemen
Karena tanah tempat apartemen berdiri sudah kembali ke negara, pemilik unit apartemen dapat kehilangan hak kepemilikannya.
Jika pemerintah atau pengembang tidak memperpanjang HGB, maka sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (HMSRS) yang dimiliki oleh penghuni bisa kehilangan dasar hukumnya.
Sehingga apartemen berisiko tidak lagi memiliki status legal yang kuat.
Kemungkinan Perpanjangan dengan Syarat Baru
Dalam beberapa kasus, pemerintah atau pemegang HGB sebelumnya dapat mengajukan perpanjangan hak.
Tetapi ada kemungkinan syaratnya berubah, seperti peningkatan biaya, pajak, atau kewajiban administratif lainnya.
Jika pemilik tidak memenuhi syarat yang baru, mereka tetap bisa kehilangan hak atas propertinya.
Tanah Bisa Dialihkan ke Pihak Lain
Jika pemegang HGB tidak memperpanjang haknya dan tanah kembali ke negara, pemerintah bisa mengalokasikan lahan tersebut kepada pihak lain.
Pihak itu dapat berupa pengembang baru atau instansi pemerintah, untuk kepentingan umum.
Dalam kasus ini, penghuni apartemen harus bernegosiasi ulang atau bahkan terpaksa meninggalkan properti mereka.
Tantangan Hukum dan Administratif
Bagi pemilik apartemen yang masih ingin mempertahankan propertinya, mereka mungkin harus melalui proses hukum atau administrasi yang panjang.
Hal ini untuk mengajukan perpanjangan HGB atau mencari solusi alternatif, seperti mengubah status tanah menjadi Hak Milik jika memungkinkan.
Itulah ulasan mengenai nasib apartemen setelah 50 tahun. Semoga informasi ini bermanfaat.
Bagi Anda yang sedang mencari apartemen dijual atau apartemen untuk disewa, temukan berbagai rekomendasi menariknya melalui 99.co Indonesia, ya.
Semoga bermanfaat!
