Foto: hotdocs.com
Kita akan membahas tentang biaya pembuatan Akta Jual Beli (AJB) tanah girik. Namun sebelum mengupasnya, Anda harus memahami kekuatan hukum masing-masing bukti kepemilikan.
Seperti diketahui, pembuatan sertifikat tanah harus melalui proses panjang. Jika tanah tersebut adalah tanah girik, maka pemiliknya harus mengantongi AJB terlebih dahulu.
Setelah itu, barulah dapat ditingkatkan status kepemilikannya ke Sertifikat Hak Milik (SHM). Lantas, bolehkah membeli tahan yang berstatus tanah girik?
Bolehkah Membeli Tanah Berstatus Girik?
Perlu diketahui, girik adalah surat kuasa atas lahan termasuk penguasaan tanah secara turun-temurun ataupun secara adat. Dengan kata lain, girik bukan sertifikat.
Surat girik tanah juga menjadi bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) pada masanya. Sehingga, pemegang girik dapat mengklaim tanah dan bangunan di atasnya.
Biasanya pemegang girik mendapatkan tanah tersebut dari warisan keluarga. Namun dalam beberapa kasus, ada juga tanah girik yang diperoleh melalui proses jual-beli.
Kedudukan girik di mata hukum rentan dipertanyakan, mengingat itu bukan sertifikat. Berdasarkan Undang-undang Pokok Agraria (UUPA), status girik tak sama dengan SHM.
Oleh karena itulah, pemilik tanah girik harus mengantongi AJB. Tujuannya untuk mengubah status kepemilikan tanah ke SHM yang kedudukannya paling kuat di mata hukum.
Berapa Biaya Pembuatan AJB Tanah Girik?
AJB adalah akta otentik yang dibuat oleh notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Lalu berapa biaya pembuatan AJB di notaris?
Estimasi biaya buat AJB di notaris dihitung dari biaya Pajak Penghasilan (PPh) yang dibayar oleh penjual yakni sebesar 2,5% dari nilai transaksi.
Lalu ditambah biaya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dengan rumus 2,5% dikalikan nilai transaksi dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
Selain itu, Anda juga perlu membayar jasa PPAT. Biasanya notaris mematok tarif yang berbeda-beda, tetapi umumnya Rp2.500.000 untuk pembuatan AJB.
Jadi biaya pembuatan AJB di PPAT merupakan hasil penjumlahan variabel-variabel yang disebutkan di atas yang meliputi PPh, BPHTB dan biaya jasa notaris itu sendiri.
Biaya dari AJB ke SHM
1. Biaya Pengukuran Tanah
Biaya ini ditentukan berdasarkan luas tanah dan harga satuan biaya khusus (HSBKu) yang berlaku. Rumus perhitungannya adalah:
Biaya Pengukuran = (Luas Tanah / 500) x HSBKu + Rp100.000
Misalnya, untuk tanah seluas 100 m² dengan HSBKu tertentu, perhitungannya menjadi:
(100 m² / 500) x HSBKu + Rp100.000
Harap diperhatikan, besar HSBKu dapat berbeda di setiap daerah, maka periksa tarif yang berlaku di wilayah Anda.
2. Biaya Panitia A
Panitia A bertugas melakukan pemeriksaan dan penelitian tanah sebelum penerbitan SHM. Biaya yang dikenakan dihitung dengan rumus:
Biaya Panitia A = (Luas Tanah / 500) x HSBKpa + Rp350.000
Di mana HSBKpa adalah harga satuan biaya khusus untuk kegiatan pemeriksaan oleh Panitia A.
Sekadar informasi, Panitia A adalah tim yang dibentuk oleh BPN untuk melakukan pemeriksaan tanah dalam rangka pendaftaran hak atas tanah, seperti dalam proses perubahan AJB ke SHM.
3. Biaya Pendaftaran
Biaya administrasi untuk pendaftaran sertifikat ditetapkan sebesar Rp50.000 per sertifikat.
4. Biaya Balik Nama Sertifikat
Untuk proses balik nama, biaya dihitung berdasarkan nilai tanah dan luasnya dengan rumus:
Biaya Balik Nama = (Nilai Tanah per m² x Luas Tanah) / 1.000
Sebagai contoh, jika nilai tanah Rp1.000.000 per m² dan luas tanah 100 m²:
(Rp1.000.000 x 100 m²) / 1.000 = Rp100.000
5. Biaya Pajak dan Retribusi
Selain biaya-biaya di atas, Anda juga perlu mempertimbangkan pajak dan retribusi yang mungkin timbul, seperti:
-
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB): Biasanya sebesar 5% dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
-
Pajak Penghasilan (PPh): Untuk penjual, biasanya sebesar 2,5% dari harga jual.
Tarif dan ketentuan pajak dapat berubah sesuai dengan peraturan pemerintah yang berlaku.
Estimasi Total Biaya
Sebagai ilustrasi, untuk tanah seluas 100 m² dengan nilai tanah Rp1.000.000 per m², estimasi total biaya yang perlu disiapkan adalah:
-
Biaya Pengukuran: Tergantung pada HSBKu setempat
-
Biaya Panitia A: Tergantung pada HSBKpa setempat
-
Biaya Pendaftaran: Rp50.000
-
Biaya Balik Nama: Rp100.000
-
BPHTB: 5% x (Rp1.000.000 x 100 m² – NPOPTKP)
-
PPh: 2,5% x Rp100.000.000
Total estimasi biaya akan bergantung pada nilai HSBKu, HSBKpa, dan NPOPTKP yang berlaku di daerah Anda.
Untuk informasi lebih akurat dan terkini, silakan berkonsultasi langsung dengan Kantor Pertanahan Nasional (BPN) setempat atau notaris/PPAT di wilayah Anda.
Syarat dan Dokumen yang Diperlukan untuk Mengurus Sertifikat Tanah Girik
Dokumen Identitas Pemohon
- KTP (Kartu Tanda Penduduk) pemohon
- Kartu Keluarga (KK)
- NPWP (jika diperlukan)
Bukti Kepemilikan Tanah Girik
- Surat Girik atau Petok D sebagai bukti kepemilikan awal
Dokumen Pendukung Tanah
- Surat Pernyataan Penguasaan Fisik Tanah (SPORADIK) yang ditandatangani pemohon dan saksi-saksi
- Surat Keterangan Riwayat Tanah dari kelurahan atau desa
- Surat Keterangan Tidak Sengketa dari kelurahan atau desa yang menyatakan bahwa tanah tidak sedang dalam proses hukum
Dokumen Pajak dan Biaya
- Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tahun berjalan
- Bukti pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) jika tanah diperoleh melalui jual beli
- Bukti pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Pengukuran dan Pendaftaran Tanah ke BPN
- Surat permohonan pengukuran tanah ke Kantor Pertanahan (BPN)
- Surat kuasa jika pengurusan dilakukan oleh pihak lain
Setelah semua dokumen lengkap, ajukan permohonan sertifikat ke Kantor BPN sesuai lokasi tanah.
Hal-Hal yang Harus Diperhatikan saat Membuat Sertifikat Tanah
Foto: southbayresidential.com
Bagi Anda yang belum pernah membuat sertifikat tanah, mungkin beranggapan bahwa prosesnya rumit dan memakan waktu.
Tidak salah memang, karena bagaimanapun sertifikat tanah berupa SHM memiliki kekuatan hukum mutlak, sehingga proses pembuatannya tidak semudah yang dikira.
Selain itu, terdapat beberapa hal yang wajib diperhatikan ketika hendak membuat sertifikat tanah. Berikut selengkapnya.
Perhatikan Status Kepemilikan Tanah
Pertama-tama, sangat penting untuk mengetahui dasar hukum atau status tanah yang hendak dibuat sertifikatnya.
Apakah tanah tersebut diperoleh dari jual-beli, hibah, warisan dan lainnya. Riwayat kepemilikannya juga wajib ditelusuri.
Identitas Pemegang Hak
Penting pula untuk mengetahui siapa pemegang hak atas tanah atau lahan tersebut.
Fungsinya supaya memastikan apakah orang tersebut benar-benar memiliki tanah secara sah.
Ini gunanya untuk menghindari adanya konflik kepemilikan di masa depan.
Lokasi dan Luas Tanah
Perhatikan pula lokasi dari lahan dan luasnya. Anda juga wajib memperhatikan batas-batas pada tanah tersebut.
Jangan sampai patok tanah tumpang tindih dengan lahan milik orang lain.
Jika ini sampai terjadi, tentu dapat menjadi masalah di kemudian hari.
Itulah penjelasan mengenai biaya pembuatan AJB tanah girik dan SHM.
Semoga artikel ini bermanfaat untuk Anda yang hendak melakukan jual-beli tanah, ya.
Referensi:
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional. (2021). Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Pemerintah Republik Indonesia. (2015). Peraturan Pemerintah No. 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang.
