Panduan Lengkap Cara Menentukan Harga Jual Rumah: Cek Harga Rumah Kamu di Sini!

1 Apr 2020 - Rachmi Arin Timomor

Panduan Lengkap Cara Menentukan Harga Jual Rumah: Cek Harga Rumah Kamu di Sini!

Cara mengetahui harga tanah di suatu daerah memang bukan perkara yang mudah. Pasalnya, cara menentukan harga tersebut berdasarkan banyak faktor dan pertimbangan. 

Selain tanah, cara menentukan harga jual rumah pun menjadi hal yang tidak boleh dilakukan secara asal, lho. Jika kamu sedang atau ingin mencari tahu harga rumahmu, cara menentukan harga jual rumah menjadi hal pertama yang kamu pikirkan.

Nah, berikut ini adalah panduan dan tips untuk cara menentukan harga jual rumah. Simak selengkapnya!

Menentukan Harga Jual Rumah

 Jika kamu memiliki hunian dan berniat untuk menjualnya, hal pertama yang harus kamu lakukan adalah menentukan harga jual rumah

Tentu saja cara menentukan harga jual rumah tidak bisa asal dan sembarangan. Untuk menentukan harga jual rumah pun kamu harus memastikan beberapa hal, meliputi spesifikasi properti, ukuran luas tanah dan bangunan serta banyak lainnya.

Cara menentukan harga jual rumah di berbagai wilayah pun tentu saja berbeda. Hal ini dikarenakan harga jual harus mengikuti harga pasar dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

Berikut ini adalah cara menentukan harga jual rumah dengan mengukur beberapa faktor seperti harga tanah, harga bangunan dan juga harga keseluruhan. Simak rinciannya di bawah ini.

Menentukan Harga Tanah

Menentukan harga tanah harus berdasarkan dengan cara menghitung harga tanah kosong yang benar. Setiap orang yang akan menjual tanah pasti harus mengetahui cara menghitung harga tanah per meter. 

Kamu dapat menentukan harga tanah dengan mencari informasi terlebih dahulu dengan melakukan survei pada pihak kecamatan atau pihak bank di daerah bersangkutan. Selain itu, kamu pun bisa mengetahui kisaran harga tanah melalui NJOP yang terdapat di struk pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).


Namun, jika kamu ingin coba untuk menghitungnya sendiri, bisa dengan cara berikut ini:

Misalnya, harga tanah per meter rumah kamu adalah Rp 5 juta, dan total luas tanah keseluruhan adalah 600 m². Maka, harga tanah tersebut adalah Rp 5 juta x 600m² = Rp 1 Miliar

Semakin sempit sebuah lahan tanah, maka semakin besar pula harga per meter yang ditawarkan. Yang harus diperhatikan adalah harga per meter yang akan ditentukan berdasarkan jumlah luas tanah.

Menentukan Harga Bangunan

Faktor yang kedua adalah menentukan harga bangunan. Untuk menghitung harga bangunan, hal yang bisa dijadikan pertimbangan adalah dengan mengakumulasi total biaya keseluruhan pembangunan rumah.

Tentu saja total biaya keseluruhan disesuaikan dengan kisaran harga saat ini. Kamu pun harus memeriksa spesifikasi bangunan meliputi luas, jumlah kamar, kamar mandi, kondisi material dan lain sebagainya.


Setelah mengetahui cara menghitung harga tanah, lalu bagaimana cara menghitung harga jual rumah? Sebagai contoh, berikut ini adalah cara menghitung untuk menentukan harga bangunan.

Jika harga bangunan per m² rumah memiliki harga Rp 2 juta, dan total total luas bangunan keseluruhan adalah 600m². Maka, harga bangunan tersebut adalah Rp 2 juta x 600m² = Rp 1,2 Miliar.

Adapun cara lain yang bisa diperhitungkan untuk menentukan harga jual rumah dengan melihat kondisi bangunan. Misalnya saja kondisi rumah tersebut memiliki kondisi 80%, maka cara menghitung harga jualnya adalah 80% x Rp 1,2 Miliar = Rp 960 juta.

Menentukan Harga Jual Rumah Berdasarkan NJOP

Cara menentukan harga jual rumah yang selanjutnya adalah berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP. 

NJOP merupakan harga rata-rata dari transaksi jual beli rumah dan atau bangunan. NJOP akan menjadi dasar untuk menentukan PBB yang diterapkan oleh pemerintah setempat.

Setiap daerah memiliki nilai NJOP yang berbeda-beda. Biasanya NJOP merupakan taksiran nilai harga rumah dan bangunan yang dihitung berdasarkan luas dan zona dari rumah tersebut. 

Nilai NJOP biasanya ditentukan berdasarkan  3 aspek seperti perbandingan harga objek, nilai perolehan baru dan Nilai Jual Objek Pajak Pengganti.

Adapun perbedaan NJOP dengan harga pasar, biasanya jika harga pasaran rumah tersebut tinggi, maka NJOP nya pun akan tinggi. NJOP pun hanya bisa digunakan untuk pembeli atau penjual rumah sebagai patokan menentukan harga terendah sebuah rumah atau bangunan. 

Namun pada umumnya, harga jual rumah di pasaran akan lebih mahal dua hingga tiga kali lipat dari NJOP.

Cara Menghitung Harga Jual Rumah Berdasarkan NJOP


Cara menghitung harga jual rumah berdasarkan NJOP harus melibatkan NJOP tanah dan bangunan. Perhitungan NJOP, bisa dengan cara berikut ini:

Jika kamu memiliki rumah dengan ukuran bangunan 50 m² dengan luas tanah 96 m² di daerah Tangerang, maka Pemerintah Tangerang akan menaksir NJOP yang akan dibeli sebesar Rp 3 juta/m². Maka perhitungan NJOP nya adalah:

NJOP Tanah = 96 m² x Rp 3 juta = Rp 288 juta

NJOP Bangunan = 50 m² x Rp 3 juta = Rp 150 juta

NJOP Tanah + Bangunan = Rp 288 juta + Rp 150 juta =  Rp 438 juta

Maka, nilai jual rumahmu berdasarkan NJOP Tanah dan Bangunan adalah Rp 438 juta

NJOP Online

Setelah mengetahui pengertian NJOP dan cara menghitungnya, adapun hal yang harus diperhatikan yakni nilai investasi sebuah rumah rata-rata akan naik sekitar 20% setiap tahun. 

Nilai investasi tersebut dapat kamu cek melalui NJOP online, sehingga kamu dapat terus update kenaikan harga di daerah yang kamu tandai. Nah, jika kamu ingin mengetahui cara cek harga tanah online, kamu bisa memerhatikan hal berikut ini.

  • Membuka situs NJOP yang disediakan Pemerintah Provinsi

  • Jika ingin mengetahui besaran NJOP Bogor bisa membuka situs kotabogor.go.id

  • Jika ingin mengetahui besaran NJOP Jakarta bisa membuka situs bprpd.jakarta.go.id

  • Jika ingin mengetahui besaran NJOP Bandung bisa membuka situs sipp.bppd.bandung.go.id

  • Lalu ketik “NJOP” pada kolom search

  • Cari wilayah dari kota tersebut yang ingin diketahui besaran harga NJOP-nya

NJOP online adalah sebuah cara yang efektif untuk memperoleh informasi seputar besaran NJOP di suatu wilayah tanpa harus mendatangi langsung kantor kecamatan. Dengan NJOP online, kamu dapat menemukan cara mengetahui harga tanah per meter yang akurat dan tentunya cepat.

Tips Menentukan Harga Jual Rumah

Nah setelah mengetahui cara menentukan harga jual rumah, menghitung NJOP dan NJOP online, berikut ini adalah tips menentukan harga jual rumah yang perlu kamu ketahui.

Tips berikut ini akan memudahkanmu untuk menentukan harga jual rumah jika memperhatikan beberapa aspek seperti berikut. Simak selengkapnya.

Cek Harga Kawasan Sekitar Rumah (bandingkan harga)


Menentukan harga jual rumah berarti kamu akan menyurvei terlebih dahulu harga pasar terkini. Hal tersebut bisa kamu lakukan dengan melakukan pengecekan pada NJOP di kawasan sekitar rumahmu.

Pastikan jangan hanya survei 1 atau 2 rumah namun beberapa rumah yang terdapat di kawasan sekitar rumahmu. Setelah melakukan survei harga, pastikan kamu melakukan perbandingan harga untuk menentukan nilai minimum penjualan.

Meski pada umumnya nilai pasar akan mematok harga yang lebih tinggi dibandingkan dengan nilai NJOP, tidak ada salahnya untuk mempertimbangkan harga jual rumah dengan harga yang setara dengan harga pasar.

Kondisi Rumah Secara Menyeluruh (spesifikasi bangunan, kelebihan dan kekurangannya)

Tips menentukan harga jual rumah yang selanjutnya dengan mengecek kondisi rumah secara menyeluruh. Tentunya hal tersebut meliputi spesifikasi bangunan, kelebihan dan kekurangannya.

Jika dirasa rumah yang akan dijual masih memiliki kondisi 80% atau lebih, kamu bisa langsung menjualnya tanpa harus melakukan perbaikan.

Namun jika ternyata kondisi rumahmu kurang dari 80% atau bahkan dalam kondisi yang tidak layak dan mengkhawatirkan, kamu bisa menurunkan nilai jual. 


Kondisi tersebut pun dibagi menjadi 2 aspek yakni kondisi eksternal juga internal.

Kondisi Eksternal Rumah

Kondisi eksternal rumah meliputi arah hadap rumah, tipe bangunan, lingkungan yang bebas banjir, serta usia bangunan yang pantas untuk dijual.

Kondisi Internal Rumah

Kondisi internal  yang harus diperhatikan di dalam rumah sebelum menentukan harga jual adalah dapur, kamar mandi, atap, langit-langit, lantai, aliran air, pembuangan dan juga sambungan listrik. Selain itu, kamu juga harus memperhatikan eksterior rumah dan pendukung lainnya seperti dinding, area taman dan pagar.

Adapun cara mengantisipasi sebelum menurunkan harga jual yaitu, dengan melakukan perbaikan agar dapat mempertahankan harga rumah. Tentunya kamu pun bisa mengakumulasikan biaya perbaikan untuk dijadikan sebagai harga nilai jual.

Selain kondisi rumah, kamu pun harus memperhatikan hal-hal administrasi yang terkait dalam menentukan harga jual rumah. Hal tersebut meliputi legalitas dan sertifikat rumah.

Pasokan dan Permintaan

Properti hunian di Indonesia yang dinilai masih potensial, perlu kamu perhatikan sebagai cara menentukan harga jual. 

Hal tersebut pastinya akan didasari ketersedian pasokan dan permintaan hunian yang masih tinggi. Kamu harus mempertimbangkan hal tersebut karena potensi banyaknya permintaan pada sebuah properti dapat menaikkan harga jual suatu properti.

Namun yang harus diperhatikan adalah dengan banyaknya permintaan, biasanya harga jual perumahan yang masih berada di dalam satu kawasan pun akan ikut melonjak naik. Dengan harga yang melonjak naik tak jarang konsumen yang berniat membeli rumah pun pada akhirnya akan mundur karena harga jual yang terlalu mahal.

Untuk mengantisipasi terjadi lonjakan harga pasar dalam menentukan harga jual rumah, yang harus dilakukan olehmu adalah melakukan pengecekkan pasokan rumah yang tersedia. 

Jika kamu sudah memahami pasokan dan permintaan yang terjadi, kamu akan dengan mudah tahu cara menentukan harga jual rumah, meski harga pasar sedang melonjak tinggi.

Lokasi


Cara menentukan harga jual rumah pun harus mempertimbangkan lokasi. Hal pertama yang akan seseorang pertimbangkan ketika hendak membeli rumah pastinya adalah lokasi. 

Lokasi akan menentukan harga jual rumah. Jika semakin strategis lokasinya dan dekat dengan berbagai area serta memiliki akses yang mudah, maka harga rumah pun akan semakin tinggi.

Kamu dapat mempertimbangkan lokasi sebagai cara menentukan harga jual rumah. Namun jika ternyata rumah yang akan dijual tidak memiliki lokasi yang strategis, hal tersebut tidak perlu kamu khawatirkan. 

Pasalnya kamu pun dapat menentukan harga jual dengan cara mempertimbangkan beberapa aspek lainnya seperti infrastruktur, transportasi dan fasilitas sosial seperti pusat pendidikan, fasilitas kesehatan, pusat perbelanjaan dan lainnya.

Menghubungi Agen Properti

Tips yang terakhir adalah dengan menghubungi agen properti. Jika kamu masih bingung untuk menentukan harga jual rumah, tentunya agen properti akan membantumu dalam mempertimbangkan berbagai hal, termasuk harga pasar terkini untuk menjadi standar minimal untuk harga rumah yang akan dijual.


Agen properti pun akan mengetahui bagaimana cara developer menentukan harga jual rumah, atau cara menentukan harga rumah second dan over kredit untukmu yang telah sesuai dengan harga pasar.

Tidak hanya itu, agen properti akan membantumu untuk cara menghitung harga jual rumah ala developer, menghitung harga tanah kosong per meter hingga mengiklankan dengan baik rumah yang ingin dijual. Dengan begitu, kamu akan mendapatkan patokan harga yang pas untuk menentukan harga jual rumah.

Nah, itulah panduan lengkap cara menentukan harga jual rumah yang perlu diketahui. Dengan panduan lengkap ini, kamu pun dapat mengecek harga rumah kamu di sini. 

Semoga informasi di atas dapat bermanfaat dan dijadikan referensi, ya!

Author:

Rachmi Arin Timomor